房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”稅負探討

丁磊明

摘要：“營改增”改革工作從2012年實行時，在減少納稅人稅收繳納方面改革成效顯著。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的“營改增”從2016年全面實行，特別是將不動產(chǎn)列入不征稅范圍之后，稅收負擔只減不增，房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展有深遠意義。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅負房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅征收后存在無法抵扣在建設過程中繳納的營業(yè)性稅收，這樣會出現(xiàn)對企業(yè)重復性征稅的情況，進而對企業(yè)的經(jīng)濟及稅收造成一定的壓力。“營改增”之后，避免了房地產(chǎn)行業(yè)重復征稅的一些情況，企業(yè)稅負情況好轉(zhuǎn)，對企業(yè)的發(fā)展與行業(yè)轉(zhuǎn)型都起著促進作用。一、我國房地產(chǎn)發(fā)展及“營改增”的意義（一）我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀從2015起，我國的樓房銷售情況好轉(zhuǎn)，政府不斷發(fā)布利好消息，刺激樓市行情大好，房地產(chǎn)行業(yè)改革呼聲大，買房者需求多，房地產(chǎn)行業(yè)告別前幾年的高速增長階段進入平穩(wěn)增長期，維持在一個相對合理的增長速度下。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位是不言而喻的，在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。在日益回暖的房地產(chǎn)行業(yè)，可以預見房地產(chǎn)行業(yè)實行“營改增”會促進未來中國的經(jīng)濟發(fā)展，將未來中國的發(fā)展提升更高層次。（二）“營改增”對我國房地產(chǎn)發(fā)展的意義“營改增”使房地產(chǎn)服務行業(yè)稅負減輕，房地產(chǎn)中介及小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的增值稅稅率為6%，經(jīng)過稅收征收中的進項稅額抵扣，可實現(xiàn)減輕服務類企業(yè)稅負。大型企業(yè)減稅幅度高于小型企業(yè)，通過研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負可以發(fā)現(xiàn)，一些大規(guī)模企業(yè)在“營改增”之后實現(xiàn)了稅負減輕，但是小型規(guī)模的企業(yè)如張江高科和浦東金橋，稅負減輕幅度低于大型企業(yè)。“營改增”能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)層次升級，“營改增”后企業(yè)更新材料、設備可以實現(xiàn)進項抵扣，企業(yè)稅負減輕進而促進企業(yè)更新設備的速度，進而使企業(yè)的自身能力得以提升，產(chǎn)業(yè)實力過硬。“營改增”可以減少房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的投機行為，由于“營改增”可以減少企業(yè)的稅負，企業(yè)的稅收負擔減輕了，房地產(chǎn)行業(yè)就不會把大部分精力放在市場投機中去尋求利益最大化，降低企業(yè)違法概率。二、“營改增”稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負影響（一）增值稅提升，房地產(chǎn)稅負隨之提升在全面投入稅收的條件下，隨著增值稅稅率的提高，“營改增”后房地產(chǎn)稅的大幅上升。當增值稅稅率為6%，受房地產(chǎn)行業(yè)比較原始的稅率影響，營業(yè)稅稅收的減少，減少了7%的平均稅率，當增值稅稅率為11%和13%，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅降低了3%左右，當提高增值稅稅率17%，即使在所得稅稅前扣除的情況下，應付房地產(chǎn)行業(yè)比營業(yè)稅應納稅額增加的增值稅，1.93%的平均稅負增加，所以在增值稅稅率為11%的時候，房地產(chǎn)稅負小，更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由于上述數(shù)據(jù)現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是完全可以實現(xiàn)的，在所得稅稅前扣除的基礎上，在實際征收中的企業(yè)是很難做到這一點。（二）過重的稅負與過輕的稅負都會引起問題增值稅稅率為6%，房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔明顯減輕，而當增值稅稅率為17%時，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境是沉重的稅收負擔，不符合“營改增”的初衷，降低企業(yè)稅收。體重過輕或過重的稅收負擔將導致很多的問題，兩個極端的稅率是不太適合采用。稅率為11%或13%，房地產(chǎn)行業(yè)增加“營改增”的稅率的變化小。上述比例是基于房地產(chǎn)行業(yè)的前提下，充分演繹的進項稅數(shù)據(jù)。然而，在真正的商業(yè)活動中，要想實現(xiàn)這一局面是非常困難的。當房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”增值稅稅額抵扣后，企業(yè)稅負情況將隨之發(fā)生變化。三、“營改增”稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建議（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，合理規(guī)劃運營模式我國國家財政部門對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的相關規(guī)定有具體的細則與法律相關解釋，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對“營改增”法律解釋及規(guī)定的學習與解讀，做好應對措施，可以將房地產(chǎn)企業(yè)中的服務項目分離、外包出去，合理規(guī)劃運營模式、增強企業(yè)核心競爭能力。（二）土地使用權應納入進項稅抵扣范圍在一些國家，房地產(chǎn)稅收一般包括土地和房屋的增值稅處理系統(tǒng)，稅法實踐中的征收增值稅抵扣所得稅，稅法實踐中的免征增值稅但在某些情況下，可以選擇納稅。如果不將土地使用權納入增值稅稅額抵扣范圍，購買房地產(chǎn)開發(fā)項目的抵扣增值稅將大大減少，“營改增”企業(yè)稅負將增加，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的壓力。因此，我國在“營改增”的房地產(chǎn)行業(yè)，土地使用權應納入所得稅抵扣范圍。與“營改增”改革，人力資源管理中的企業(yè)首先是在提升中引入的，專門配備了從事增值稅稅務管理的人員。同時通過聘請專家對增值稅政策的原則、方法進行發(fā)票管理規(guī)范，切實提高企業(yè)增值稅的管理能力。在會計上，為更準確、及時完成增值稅申報，根據(jù)增值稅管理規(guī)范要求的企業(yè)，同時調(diào)整相關財務會計科目，從企業(yè)內(nèi)部來完成而不是改變“營改增”內(nèi)容，以適應稅收制度的新變化。參考文獻：[1]章雁.“營改增”的創(chuàng)新、效應及其實施對策[J].新會計，2012，06：60-62.[2]王敬峰.中國稅收CGE建模及其在稅收改革中的應用一以增值稅轉(zhuǎn)型為例[M].經(jīng)濟科學出版社，2012.[3]高培勇.“營改增”的功能定位與前行脈絡[J].稅務研究，2013，07：3-10.（作者單位：湖南艾布魯環(huán)保科技有限公司）endprint