房地產開發企業“營改增”稅負探討

丁磊明

摘要：“營改增”改革工作從2012年實行時，在減少納稅人稅收繳納方面改革成效顯著。房地產開發業的“營改增”從2016年全面實行，特別是將不動產列入不征稅范圍之后，稅收負擔只減不增，房地產行業“營改增”對房地產開發企業未來發展有深遠意義。關鍵詞：房地產企業；營改增；稅負房地產行業的營業稅征收后存在無法抵扣在建設過程中繳納的營業性稅收，這樣會出現對企業重復性征稅的情況，進而對企業的經濟及稅收造成一定的壓力。“營改增”之后，避免了房地產行業重復征稅的一些情況，企業稅負情況好轉，對企業的發展與行業轉型都起著促進作用。一、我國房地產發展及“營改增”的意義（一）我國房地產發展現狀從2015起，我國的樓房銷售情況好轉，政府不斷發布利好消息，刺激樓市行情大好，房地產行業改革呼聲大，買房者需求多，房地產行業告別前幾年的高速增長階段進入平穩增長期，維持在一個相對合理的增長速度下。隨著社會經濟的發展，房地產行業在我國國民經濟中的地位是不言而喻的，在國民經濟中占據重要地位。在日益回暖的房地產行業，可以預見房地產行業實行“營改增”會促進未來中國的經濟發展，將未來中國的發展提升更高層次。（二）“營改增”對我國房地產發展的意義“營改增”使房地產服務行業稅負減輕，房地產中介及小區物業服務企業的增值稅稅率為6%，經過稅收征收中的進項稅額抵扣，可實現減輕服務類企業稅負。大型企業減稅幅度高于小型企業，通過研究房地產開發企業稅負可以發現，一些大規模企業在“營改增”之后實現了稅負減輕，但是小型規模的企業如張江高科和浦東金橋，稅負減輕幅度低于大型企業。“營改增”能夠促進房地產行業的產業層次升級，“營改增”后企業更新材料、設備可以實現進項抵扣，企業稅負減輕進而促進企業更新設備的速度，進而使企業的自身能力得以提升，產業實力過硬。“營改增”可以減少房地產企業在市場中的投機行為，由于“營改增”可以減少企業的稅負，企業的稅收負擔減輕了，房地產行業就不會把大部分精力放在市場投機中去尋求利益最大化，降低企業違法概率。二、“營改增”稅制對房地產開發企業的稅負影響（一）增值稅提升，房地產稅負隨之提升在全面投入稅收的條件下，隨著增值稅稅率的提高，“營改增”后房地產稅的大幅上升。當增值稅稅率為6%，受房地產行業比較原始的稅率影響，營業稅稅收的減少，減少了7%的平均稅率，當增值稅稅率為11%和13%，房地產行業平均稅降低了3%左右，當提高增值稅稅率17%，即使在所得稅稅前扣除的情況下，應付房地產行業比營業稅應納稅額增加的增值稅，1.93%的平均稅負增加，所以在增值稅稅率為11%的時候，房地產稅負小，更有利于房地產行業的發展，由于上述數據現象在房地產開發企業是完全可以實現的，在所得稅稅前扣除的基礎上，在實際征收中的企業是很難做到這一點。（二）過重的稅負與過輕的稅負都會引起問題增值稅稅率為6%，房地產行業稅收負擔明顯減輕，而當增值稅稅率為17%時，房地產行業面臨的困境是沉重的稅收負擔，不符合“營改增”的初衷，降低企業稅收。體重過輕或過重的稅收負擔將導致很多的問題，兩個極端的稅率是不太適合采用。稅率為11%或13%，房地產行業增加“營改增”的稅率的變化小。上述比例是基于房地產行業的前提下，充分演繹的進項稅數據。然而，在真正的商業活動中，要想實現這一局面是非常困難的。當房地產行業的“營改增”增值稅稅額抵扣后，企業稅負情況將隨之發生變化。三、“營改增”稅制對房地產開發企業的建議（一）提高房地產企業納稅籌劃能力，合理規劃運營模式我國國家財政部門對房地產企業“營改增”的相關規定有具體的細則與法律相關解釋，房地產企業要加強對“營改增”法律解釋及規定的學習與解讀，做好應對措施，可以將房地產企業中的服務項目分離、外包出去，合理規劃運營模式、增強企業核心競爭能力。（二）土地使用權應納入進項稅抵扣范圍在一些國家，房地產稅收一般包括土地和房屋的增值稅處理系統，稅法實踐中的征收增值稅抵扣所得稅，稅法實踐中的免征增值稅但在某些情況下，可以選擇納稅。如果不將土地使用權納入增值稅稅額抵扣范圍，購買房地產開發項目的抵扣增值稅將大大減少，“營改增”企業稅負將增加，這將給房地產行業帶來很大的壓力。因此，我國在“營改增”的房地產行業，土地使用權應納入所得稅抵扣范圍。與“營改增”改革，人力資源管理中的企業首先是在提升中引入的，專門配備了從事增值稅稅務管理的人員。同時通過聘請專家對增值稅政策的原則、方法進行發票管理規范，切實提高企業增值稅的管理能力。在會計上，為更準確、及時完成增值稅申報，根據增值稅管理規范要求的企業，同時調整相關財務會計科目，從企業內部來完成而不是改變“營改增”內容，以適應稅收制度的新變化。參考文獻：[1]章雁.“營改增”的創新、效應及其實施對策[J].新會計，2012，06：60-62.[2]王敬峰.中國稅收CGE建模及其在稅收改革中的應用一以增值稅轉型為例[M].經濟科學出版社，2012.[3]高培勇.“營改增”的功能定位與前行脈絡[J].稅務研究，2013，07：3-10.（作者單位：湖南艾布魯環保科技有限公司）endprint