房地產企業的全成本分析

張強

摘要：房地產行業伴隨著社會經濟發展獲得了突飛猛進的進步，呈現出良好的發展前景，為國內生產總值的提升做出了巨大的貢獻。近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，但面對競爭非常激烈的市場環境，房地產企業要想走可持續發展之路，獲得更大的市場發展空間，應注重全成本管理工作。筆者結合當前房地產企業的發展現狀，剖析了企業全成本管理過程中存在的問題，并歸納了針對性的應對措施，以此來提升房地產企業的成本管理質量。

關鍵詞：房地產企業全成本分析

企業的經營管理工作比較復雜，涵蓋多方面的內容，無論對任何企業來說，成本管理都對企業的發展有著重要的影響。尤其對于房地產企業來說，有效、合理的成本管理工作不僅可以降低企業的運營風險，還能夠提高資金的利用效率，提高企業的整體經濟效益。同其他類型的企業存在明顯的不同，房地產企業的成本管理工作在企業發展中占有極其重要的比重，如果沒有嚴格的控制和約束企業成本，很容易導致企業經濟損失。

一、當前房地產企業全成本管理問題分析

（一）企業財務管理部門的成本管理工作不到位

在房地產企業經營的過程中，一方面需要做好市場調研，進行有效的項目管理，另

方面還要進行日常財務管理工作，但這些工作彼此毫不影響，彼此之間具有很強的獨立性，共同為企業規劃目標的實現服務。在這種工作和經營模式下，房地產企業不同部門之間缺少聯系和溝通，阻礙了相關數據信息的溝通和共享，使得些有效資源得不到充分的利用，這對企業未來的發展相當不利。當前房地產企業普遍只是將工作重點放在成本記錄方面，并沒有開展針對性的成本管理工作，無法把握和控制成本管理工作的發展動向，企業全成本管理工作的真是效用得不到發揮。

（二）沒有意識到直接和隱性成本管理的重要性

從房地產企業的本質來看，大部分都是由從事商業活動的企業發展而來的，因此在企業經營的過程中，企業財務管理工作者均具備良好的費用支出管理能力，只是單方面的強調從源頭上控制消費。然而很多房地產企業財務管理者并不具備良好的隱性成本管理意識，對直接成本的管控力度也較弱，對成本費用的具體支出和利用狀況缺乏了解。再加上企業內部財務管理部門和其他部門并沒有進行聯系，雖然開展了費用管理活動，然而沒有起到顯著的作用，使得成本管理工作質量不高。

（三）企業欠缺合理的成本管理體制

綜合房地產企業的財務管理工作整體狀況，可以發現成本管理項目較多，管理范圍也比較廣泛，但是企業在制定發展規劃的過程中，并沒有將成本管理工作納入到其中，使得企業缺少必要的成本管理體制。在缺少嚴格成本管理體制的情況下，房地產企業的財務管理人員根本不能有條不紊的開展費用管理工作，財務核算同成本管理工作無法保持致，影響了財務管理數據信息的共享和反饋，不利于制定有效的成本管理決策，為企業的經營埋下了很大的風險和隱患。

（四）企業成本管理監督體系不完善，成本管理效率不高

房地產企業除了以上成本管理問題，無法進行有效全成本管理工作的關鍵影響要素就是沒有制定健全、完善的管理監督體系，導致不能對企業費用成本進行實時性、全面化和整體性的管控。企業雖然依靠構建的管理軟件來約束各個部門的活動和工作，但是并沒有制定相配套的監督體系，成本費用的實際管控力度并不大，管理執行效率很低。受外界多種條件和主觀因素的干擾，企業財務管理人員并不能嚴格按照管理體系來控制成本的支出方向，使得成本管理體制也只是停留在表面上。

二、房地產企業的全成本管理對策研究

房地產企業在財務成本管理方面的問題不容忽視，只有將全成本管理理念和政策制度切實落實到企業中，從內部增強成本管理效率，才能夠避免虧損現象的發生，使企業成本核算與實際支出相吻合，使企業實現經濟效益最大化的發展目標。在房地產企業實施全成本管理的措施和對策介紹如下：

（一）重視隱性成本，實施全面預算管理工作

土地增值稅屬于種關鍵性的隱性成本，在房地產企業費用支出中占有很大的比重，所以要求企業應正確的看待這部分花費，能夠科學、理性的強化對隱性成本的管理和控制力度，進行全局性的優化設計，從而冷靜、客觀的處理稅款支出。房地產企業的經營本身就存在定的風險性，而高質量的成本管理工作能夠起到降低風險的作用，要求企業財政管理人員要實施全面預算管理，保持嚴謹的管理態度，將成本都控制企業可掌控的范圍內。

（二）使企業樹立良好的全成本管理理念

全成本管理是當前企業經營發展的項重要影響要素，房地產企業由于其特殊性，面對當前社會經濟發展趨勢，如果不進行高效的成本管控，必然無法獲得進步的發展。房地產經營項目普遍存在費用管理難度大、效益回收期長等典型的特征，這些特點決定企業全成本工作極為繁瑣。為了消除因成本管理不善引發的經營風險，房地產企業的工作人員均要樹立良好的全成本管理理念，將全成本管理準則應用到各項工作中，做好有效的防范工作，營造個良好的全成本管理氛圍。

（三）構建規范化、系統化的企業全成本管理體制

在房地產企業的各項花費中，直接成本是最關鍵和最主要的部分，這也就決定了企業全成本管理工作效率的改善關鍵在于加大直接成本的管理效力。處在信息化時代中，房地產企業在制定全成本管理體制時，可以融入當前先進的管理技術和方法，細化成本管理的內容，研制出套同企業發展情況相適應的高校全成本管理軟件系統，實時性的監督和控制企業成本，使成本管理工作向著更加規范。系統和現代化的方向發展。

（四）強化企業內部財務成本管理力度

強化企業內部財務成本管理力度也是提高房地產企業全成本管理工作質量的拮施之

，企業不能單方面的強調減少企業外部費用，更重要的是做好內部財政管理工作。企業應嚴格的約束和要求財務管理人員，加強財政管理部門同企業內部的其它機構的聯系，增強企業內部的凝聚力，使財務成本管理工作更加順利、有序的開展。房地產企業在開展內部財務成本管理工作的過程中，可以財務層次化的分級管理模式，建立專項的成本管理團隊，嚴格限制財務成本管理部門的工作內容，細化財務成本管理人員的職責和義務，將全成本管理工作提升到企業管理工作的最高層次，從上到下高效的落實全過程成本管理制度。

（五）將考核體系同成本管理工作有機整合起來

作為房地產企業全成本管理工作的落實者，內部工作人員均承擔著不可推卸的責任，因此發揮全成本管理效用的關鍵性保障對策就是調動廣大工作者的主觀能動性，使工作人員將全成本管理工作內化為自身的責任，更好的在實踐工作中進行執行和落實。房地產企業應對員工考核評價體制進行進步的完善，將其緊密的同全成本管理工作結合起來，根據員工的全成本管理工作開展狀況給予相應的獎勵。在這種良好的引導下，企業財務成本管理人員可以主動的進行全成本管理工作，同時還要針對出現違反全成本管理工作體制的人員進行嚴厲的懲處，在這種綜合性的管理模式下，企業的全成本管理水平會大幅度提升。

三、結束語

綜上所述，成本管理對于房地產企業來說是項艱巨的任務，包括多個環節和流程，要求在企業內部部門和經營流程中均滲透成本管理，在進行費用支出記錄的同時，還要對成本利用狀況進行必要的審計，確保成本管理工作滿足標準化體系。要想消除和解決房地產企業經營過程中，在全成本管理工作中存在的系列問題，應在今后的發展過程中，統籌性把握各種要素，提升企業的全成本管理意識，并制定有效的全成本管理體制和監督管理體系，為房地產企業的穩定發展奠定堅實的基礎，落實企業的發展目標。