萬科：靠眾籌破自持難題

齊婧

【事件】

11月16-17日，北京市首批“限房價、競地價”試點地塊現場競價。按照規則，最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

12月1日，北京市國土局官網顯示，最終萬科以50億元奪得海淀區西北旺鎮18號地，萬科住總聯合體以59億元競得海淀區西北旺鎮19號地，中鐵以36.75億元競得大興黃村地塊。這批100%自持商品房帶給房地產業界極大困惑，不少專業人士以現有經驗無法測算出房企依靠自持模式如何盈利。

【述評】

此前，業界對北京推出“限房價、競地價”地塊一直持觀望態度，原因在于長達70年的100%自持要求，對于開發商而言是一道幾乎算不清的“奧數題”，就連求助REITs（房地產信托投資基金）都幾乎難以盈利。而在此次競拍中中標的萬科卻如獲至寶，對該地塊的開發充滿信心。

萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖一語道破天機，“破題的題眼在于眾籌”。據了解，萬科為這兩個地塊建立了相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，例如將一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業，北京萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

在北京萬科選擇眾籌伙伴時也提出了三點要求：一是，行業符合海淀區產業規劃發展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產權服務業等為代表的高精尖產業；二是，企業符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京市的功能定位布署；三是認同綠色和工業化理念。可見，北京萬科在選擇眾籌伙伴時也將京津一體化發展戰略和海淀區產業規劃作為根本出發點。

超乎所有人的預料，在接觸的企業中有70%都表示樂意參與這個項目。究其原因，筆者以為，作為北京的創新高地，海淀區集聚了大量高學歷、高收入的人群；而與此相對應的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴重失衡。企業自持商品住房在海淀區其實是一個市場空白點，而這種新的供地模式，也是北京房地產市場供給側改革的一次創新探索。但與此同時，這種開發建設模式也是對傳統資金籌集和運營模式的顛覆與挑戰，對北京市有關商品房市場的管理也提出了新的要求。