地產(chǎn)下半場(chǎng)會(huì)如何演化

陳勁松

一、未來30年中國(guó)將徹底完成城市化

中國(guó)未來的城市化，不是三四線的城鎮(zhèn)化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京漲得不得了，三四線還在去庫(kù)存。這是不可阻擋的規(guī)律，任何人也沒有辦法。

在日本，大東京都市圈集結(jié)了多少人口？整個(gè)日本兩億人，大東京都市圈就有五千萬人，占了全國(guó)總?cè)丝诘乃姆种唬壤h(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海加北京，真嚇人。那首爾集結(jié)了多少人？韓國(guó)一半的人。

目前中國(guó)的一線城市，距離完成它的使命，還差得太遠(yuǎn)。以上海為例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但實(shí)際情況卻恰恰相反，上海在排斥外來人口。上海規(guī)劃的整體住宅容積率，比深圳還低很多，沒超過2.5。

那什么才是大城市所為呢？城市是個(gè)容器，不能只要光鮮那面，不能只容納老板，員工在哪里？他們的成本是多少？北京深圳都一樣。現(xiàn)在深圳大量的舊城改造，原先舊城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是從深圳的農(nóng)民房開始創(chuàng)業(yè)的，而且是跟人合租。大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，相當(dāng)數(shù)量都會(huì)從農(nóng)民房里走出來。

從未來來看，中國(guó)的大城市，如果要完成它的使命，我覺得需要補(bǔ)的課特別多。筆者認(rèn)為，從2019年開始，上海的容積率會(huì)全部放開，擠一擠，怕什么？

1.公共服務(wù)

為什么大家都要擠在一線城市？因?yàn)楣卜?wù)還不錯(cuò)。

比如廣州醫(yī)療好、上海教育好、深圳機(jī)會(huì)多，公共服務(wù)當(dāng)然是政府提供的服務(wù)。公共服務(wù)的改革，不是土地財(cái)政的改革，那怎么改呢？最好就是收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅叫了這么多年都沒收，因?yàn)樵w制沒動(dòng)，還是土地財(cái)政，如果稅收從房產(chǎn)稅上開始產(chǎn)生，公共服務(wù)必須上。這個(gè)是沒有辦法的，國(guó)際通用。

2.存量房的深化

曼哈頓、東京、首爾，沒一個(gè)地方不收房產(chǎn)稅。讓這幫房屋的囤積者，既不出租也不賣，坐等升值，這個(gè)合理嗎？既得利益者覺得挺合理，他們付出了代價(jià)，當(dāng)時(shí)誰讓你沒眼光呢？但當(dāng)年輕人起來的時(shí)候，你們畢業(yè)的時(shí)候，這個(gè)就不合理了。

如果從世界看中國(guó)的話，我們就來看中國(guó)跟美國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)比。在美國(guó)，市值前十的房地產(chǎn)企業(yè)，沒一家是開發(fā)商，全都是REITs，比如美國(guó)西蒙地產(chǎn)。各種各樣的REITs，占了美國(guó)房地產(chǎn)的主流。美國(guó)經(jīng)歷過什么樣的金融化過程？房地產(chǎn)本身就是金融。

上海之所以補(bǔ)漲，就是錢超發(fā)了。美國(guó)經(jīng)過什么？商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化。這是一次大的，第二經(jīng)過了抵押貸款的證券化。這是2009年金融危機(jī)爆發(fā)的根源。抵押貸款證券化，按揭證券化，關(guān)鍵是它的按揭會(huì)有一個(gè)次貸。

二、房地產(chǎn)中介很難被顛覆

房地產(chǎn)交易，網(wǎng)絡(luò)取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這個(gè)成不成呢？目前還成不了。

過去幾年，有很多年輕人敲我門，跟我說：“兩年我就把你顛覆了！”我問為什么？他說：“網(wǎng)絡(luò)，就是去中介，把你干掉。”但到現(xiàn)在還沒成。原因是什么？

我們的規(guī)則不支持網(wǎng)絡(luò)取代。各方信息都不公開，產(chǎn)權(quán)都查不清楚。網(wǎng)絡(luò)上信息可信度太低。按理說，網(wǎng)絡(luò)干一件事最有效率，把信息徹底透明化，可以去中介。但是，目前網(wǎng)絡(luò)缺乏的就是信用，信用是基礎(chǔ)。當(dāng)房子的基礎(chǔ)信息都是錯(cuò)的，當(dāng)服務(wù)提供人的信用都沒有驗(yàn)證時(shí)，線下怎么可能被顛覆呢？這不太可能。

三、貨幣與人口的大趨勢(shì)

當(dāng)貨幣超發(fā)到中國(guó)這種程度，還有什么東西能夠資本化承接這個(gè)財(cái)富呢？目前還沒有。去年股市沒指望上，現(xiàn)在又回到房子來承擔(dān)這個(gè)責(zé)任了，這就是上海，房子讓我們瞠目結(jié)舌的原因。這也是深圳，香港再跌落15%，深圳房?jī)r(jià)就超過香港了。然而，不管是從公共服務(wù)還是投資回報(bào)率來看，我們都差很遠(yuǎn)。深圳豪宅哪有投資回報(bào)呢？貨幣都超發(fā)到什么程度了？

買房子每個(gè)月要花三萬塊，而租房子只用三千，這就是奇點(diǎn)臨近了。租與買相差了10倍，這事在全球沒發(fā)生過太多。所以筆者認(rèn)為，造成這輪房地產(chǎn)大起，這是波動(dòng)狀態(tài)。大家不用特別害怕。六千點(diǎn)怎么到的，漲停也就在這兒。中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)大跌嗎？我不認(rèn)為，因?yàn)殁n票超發(fā)太多，人口向一線城市聚集太多。但我認(rèn)為會(huì)有小回，因?yàn)樘缓侠恚』厝Q于政策的力度，再就是人口聚集與老化。

在2019年前，人民幣國(guó)際化的可能性并不大，原因是我們沒有找到新規(guī)則，而是要用老規(guī)則應(yīng)對(duì)。哈繼銘說，如果你不斷地印鈔票還維持匯率不變，理論上你一兩年就能把全世界給買了，當(dāng)然這是非常荒唐的。

所以，在貨幣超發(fā)且人民幣國(guó)際化尚未明朗的當(dāng)下，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺仍有一定的空間，但這一定不是長(zhǎng)久堅(jiān)挺的充分條件，值得市場(chǎng)警惕。