古北水鎮(zhèn)是如何操盤的

張定春

古北水鎮(zhèn)位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺村，是在原有的三個自然村落的基礎上修整改建而成，力求通過對當?shù)貧v史、民俗等文化的深入挖掘，再現(xiàn)一個北國小鎮(zhèn)的歷史記憶。整個古北水鎮(zhèn)面積近10平方公里，于2010年簽約新建打造，并于2014年10月正式對外營業(yè)，2015年，古北水鎮(zhèn)接待游客量超過160萬人次，旅游綜合收入近5億元，可謂一舉成名。預計進入成熟運營期后，每年將接待游客400萬人次，旅游綜合年收入達到10億元。

作為一個新建的旅游小鎮(zhèn)，古北水鎮(zhèn)以獨有的“長城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣點，歷經(jīng)四年精心打造，充分借鑒浙江烏鎮(zhèn)的運營管理模式，并最終取得成功，這對當前國內(nèi)“古鎮(zhèn)打造熱”“旅游小鎮(zhèn)熱”具有一定的借鑒意義。為此，筆者查閱大量有關古北水鎮(zhèn)的資料介紹，并專程前往實地調(diào)研考察，事實證明，古北水鎮(zhèn)的成功，并非偶然，而是該項目區(qū)位、業(yè)態(tài)、管理、保障等多種因素的綜合結(jié)果，現(xiàn)對其成功因素進行簡要分析總結(jié)，僅供交流探討。

一、資源豐富，選址科學

古北水鎮(zhèn)位于北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，背依司馬臺古長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是北京市及周邊區(qū)域罕見的山、水、城有機結(jié)合的自然古村落，擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源。水鎮(zhèn)所在地原本為自然村落，受外界干擾較少，周邊自然環(huán)境保護完好；司馬臺長城曾被譽為中國最美的長城，觀賞游憩價值極高；作為曾經(jīng)的邊塞小城，這里自古以雄險著稱，有著優(yōu)越的軍事和地理位置，也吸引著無數(shù)文人雅士，并形成多元的軍事文化和民俗文化等聚集。

古北水鎮(zhèn)所在地位于北京市京郊密云縣，距離北京僅100余公里，車程時間僅一個多小時，又處于（北）京承（德）黃金旅游干線上，高速公路直達景區(qū)，交通十分便捷。在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外，還通過北京這一知名旅游目的地平臺，間接擁有數(shù)千萬乃至上億的潛在客源市場。

二、場景營造，特色彰顯

水，對于華北絕大多數(shù)的景區(qū)來說，都是一種比較稀缺的旅游資源，對古北水鎮(zhèn)也如此。水鎮(zhèn)本無水，原本只有一條流經(jīng)區(qū)域且流量很小的小溪。然而，古北水鎮(zhèn)在打造過程中，巧妙地利用堤壩等設施，打造一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮(zhèn)，最終形成嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名可謂名符其實。

作為新建的小鎮(zhèn)，通常而言，由于沒有歷史的積淀，給游客的感覺比較現(xiàn)代從而找不到小鎮(zhèn)或古鎮(zhèn)的體驗。但古北水鎮(zhèn)在建造之初已經(jīng)充分考慮到了這一點。走進小鎮(zhèn)，幾乎感覺不到新建的痕跡，建設中大多采用“修舊如久”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風貌，展現(xiàn)出來的更多的是一種小鎮(zhèn)歷史的久遠和深厚的文化積淀。相當部分的建筑材料，都顯示出曾經(jīng)經(jīng)歷或使用過很久的痕跡，有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體收購并在此原樣復建，充分展示出設計者的匠心獨運。

人們普遍認為，古北水鎮(zhèn)是浙江烏鎮(zhèn)的翻版，故被稱為“北方烏鎮(zhèn)”，其實不然。古北水鎮(zhèn)只是在建設和運營中借鑒了烏鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗，而在小鎮(zhèn)特色上，則完全與烏鎮(zhèn)不同，更多的體現(xiàn)出了自我的特色。如果說，烏鎮(zhèn)展現(xiàn)出來的是一種南方的江南水鄉(xiāng)，給人的感覺是溫婉如玉，而古北水鎮(zhèn)則展現(xiàn)出來的是一種北國的邊塞小鎮(zhèn)，給人的感覺是滄桑粗獷。

古北水鎮(zhèn)在打造過程中，充分展現(xiàn)了對區(qū)域歷史、文化、民俗的理解與尊重。通過長城書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮(zhèn)歷史風貌和民俗文化，并與司馬臺長城有機的融為一體，形成為獨一無二的自我特色，并對游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現(xiàn)，讓游客更真實的體驗和感受古鎮(zhèn)生活。

三、管理創(chuàng)新，業(yè)態(tài)多樣

借鑒烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)成熟的運作模式，古北水鎮(zhèn)在開發(fā)時就構架了對景區(qū)的統(tǒng)一運營管理模式。遷出原景區(qū)居民，以顛覆式的社區(qū)重構來實現(xiàn)擁有景區(qū)全部商鋪和住宅的產(chǎn)權。原景區(qū)居民變成景區(qū)的員工，在統(tǒng)一的規(guī)范要求下開展經(jīng)營為游客提供服務，保證了服務質(zhì)量和品質(zhì)，為游客帶來極佳的旅游感受。

在古北水鎮(zhèn)經(jīng)營業(yè)態(tài)上，門票只是進入景區(qū)的門檻，更看重的是游客在景區(qū)帶來的二次消費，現(xiàn)已形成門票、索道、游船、溫泉、餐飲、住宿、演藝、娛樂等多種業(yè)態(tài)、復合經(jīng)營的良好態(tài)勢，在充分滿足游客多種旅游消費需求的同時，極大的降低了門票在整個經(jīng)營收入中的比例，取得了破解“門票經(jīng)濟”的巨大成功。此外，古北水鎮(zhèn)還針對北方景區(qū)冬季呈現(xiàn)嚴重淡季的問題進行了充分的考慮，開發(fā)出雪地長城觀賞、廟會、冰雕節(jié)、美食節(jié)、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品，初步實現(xiàn)了“淡季不淡“的經(jīng)營目標。

四、設計頂層，規(guī)劃落地

針對北京市存在巨大的短途休閑度假游需求，而周邊又比較缺乏這樣的有效供給現(xiàn)狀，古北水鎮(zhèn)在規(guī)劃之初，就充分結(jié)合自身優(yōu)勢資源，高起點規(guī)劃，以“長城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣點，把項目規(guī)劃定位為集觀光游覽、休閑度假、商務會展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體、服務與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。

根據(jù)項目的功能分布，將整個水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即：老營區(qū)、民國街區(qū)、水街風情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務，總體規(guī)劃有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建筑。包含2個五星標準大酒店、6個小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務設施，實現(xiàn)對觀光、休閑、度假和會議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫、別墅地產(chǎn)，度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施，滿足項目的可持續(xù)發(fā)展。

古北水鎮(zhèn)從外觀上對水鎮(zhèn)街區(qū)風貌進行整體風格打造，確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的自然、協(xié)調(diào)性；內(nèi)部布局上，按照現(xiàn)代化社區(qū)的標準，完善公共場所、活動空間、居住及旅游配套設施，同時將現(xiàn)代化的設施深藏不露地融入到建筑當中，既保證了北國小鎮(zhèn)的歷史面貌，也適合旅游度假者的居住。

五、政府支持，市場運作

作為北京市“十二五”規(guī)劃的重點旅游建設項目，古北水鎮(zhèn)的開發(fā)得到了當?shù)卣拇罅χС郑?012年獲得密云縣政府4100萬的基建補貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當?shù)卣闹С謳椭?/p>

古北水鎮(zhèn)項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、北京能源投資（集團）有限公司和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮(zhèn)的開發(fā)、建設，確保了項目開發(fā)建設所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮(zhèn)投資方還與知名地產(chǎn)商開發(fā)龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮(zhèn)巨大的游客量和消費能力，共同開發(fā)打造區(qū)域內(nèi)唯一的房地產(chǎn)項目長城源著，力突通過地產(chǎn)開發(fā)的資金快速回流，從而實現(xiàn)資金的平衡。