農村私房買賣合同效力認定的法律規定與學術紛爭

侯軍亮+胡鵬飛

摘 要 目前，我國農村私有房屋買賣現象大量存在，并呈現日益上升之趨勢，隨之而來的利益沖突、訴訟爭端也間連不斷。由于我國現行的法律中對此未作出具體規范，最高人民法院也沒有典型的案例可供參考，因而，農村私有房屋買賣糾紛現儼然是司法實務中亟待解決的疑難問題。本文正是在這樣的背景下，對我國農村私有房屋買賣合同效力如何認定的相關問題進行分析、研究，以期對妥善處理此類問題有所裨益。

關鍵詞 農村私房 合同效力 房地合一 宅基地使用權 集體經濟組織

基金項目：本文是廣東省教育廳重大科研項目（青年創新人才類項目）“農村私房買賣的合同效力及宅基地流轉法律問題研究”（項目編號：2015WQNCX162）的階段性成果。

作者簡介：侯軍亮，廣東理工學院教師；胡鵬飛，廣東理工學院。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.104

隨著改革開放的繼續深化，大量的農村人口涌向城市，同時又有很多城市居民選擇去農村購買房屋居住，由此農村私有房屋買賣現象頻繁出現。在房屋價格不斷上漲、房屋拆遷以及土地升值的背景下，農村私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出復雜化、典型化的趨勢，但此類合同究竟合法與否以及其產生的效力如何認定一直存在著爭議。

因為房屋與土地不可分割的固有屬性，基于“房地合一”①的原則，農村私有房屋買賣首先是其所有權的轉移，其次就是宅基地得使用權移轉；②而農村宅基地不僅關系著中國農民的“安身立命”，更為重要的是，還與中國更穩更好向前發展緊密連接著。③可到目前為止，我國不論是在農村私有房屋買賣合同效力認定方面，還是在宅基地使用權流轉問題上均沒有據以作為依據的法律規范，最高人民法院也沒有典型案例可供參照，因而，此類房屋買賣糾紛儼然是司法實務中亟待解決的疑難問題。同時，這類問題既是“三農”問題中的一個新課題，又是社會主義新農村建設過程中必須解決的一個新問題，更是維護與發展社會主義市場經濟秩序所要直面的新問題。④筆者嘗試著對農村私有房屋買賣這一社會現象及該類房屋買賣產生的合同效力認定問題進行分析、研究，以期對妥善處理此類問題有所裨益。

一、我國農村私有房屋買賣現狀分析

在分析合同效力之前，第一要清晰的是私有房屋買賣的現實狀況，具體包括該類合同的標的物——農村私有房屋的概念，合同主體具體包括哪些群體，該類房屋買賣的供需情況等，而理解這些方面，將有利于更深層次地分析該類房屋買賣合同及其出現的效力認定問題。

（一）農村私有房屋及買賣主體的界定

1.農村私有房屋的界定：

什么是農村私有房屋，目前我國現行法律和理論學界沒有明確統一的概念，本文認為農村私有房屋買賣合同中的房屋是指農村居民所居住生活的房屋，如農家私宅，以及附屬在其宅子內的牲畜棚等。由此，農村公共基礎設施建設用房、各類企業建設用房等則不在此列。關于農村私有房屋之下的宅基地是指依據《土地管理法》的規定，在符合土地利用總體規劃的之下，經政府審核和批準，專供農村村民建造住宅的屬農民集體所有的土地。

2.農村私有房屋買賣主體的界定：

農村私有房屋交易的賣房人，一般為農村集體經濟組織成員即村民。而買房人具體包括兩大類：一是本村村民，二是除本村村民外的外部成員。其中，本村村民員又有以下幾類情形：

（1）較為富裕的農戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標準，而為了更好的居住環境的。

（2）由于人多房子擁擠且又無法另立“一戶”的農戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標準，但是受到“一戶一宅”的限制的。

（3）已擁有宅基地，但尚未達到宅基地的相應標準，亦受“一戶一宅” 的限制。

（4）從外地遷移至本村，并成為該村村民，但未分屬到宅基地。⑤對于外部成員中作為其買房人的情形主要指外村村民和城鎮居民。

（二）農村私有房屋買賣供需分析

1.供給分析：

（1）一戶村民擁有多處私宅，造成“空心房”。“一戶只能有一處宅基地”，這是土地管理法的規定，使用權流轉現象在現實中已經十分普遍，進而“一戶多宅”的情形自然也就不足為奇，此處的“一戶多宅”是指本村村民在該村宅基地上擁有多處住宅。⑥形成這種多處住宅的具體表現：一是繼承家產，二是贈與房產，三是分析家產，四是因結婚等原因使本村的兩戶村民結為一戶，新的一戶便可能擁有兩處農宅，五是因子女成家等原因新建住宅。

（2）農民經“農轉非”進入城市后，原有的農宅成為“空心房”。自上個世紀末，我國每年大約有1500萬農村人口移居城市，有的人在城市已經分配到房子或者已經購買了商品房，因而造成原農村私有房屋閑置。這預示著未來會有大量農民進入城市，農村私有房屋空置的數量也隨之不斷增加。

（3）農村村民進城打工或做生意，擁有一定的經濟基礎后購買商品房并在城市定居，使得原農村私有房屋閑置。據了解，很多進城務工或經商的農民，經過自身努力與奮斗，在城市擁有一定的經濟能力后，往往會選擇定居到城市，不愿再回到農村生活，由此，不少農村地區出現了“空心村”。

（4）居住在城郊或者城市與鄉鎮交界地區的村民往往已購買城市商品房，之前的農宅成為“空心房”，該現象在東部發達地區較為明顯。

（5）農村村民的子女考上城市內的大學后或者到城市工作并定居到城市后，其父母跟隨子女一起生活在城市，原農村私有房屋閑置。

（6）農村中較富裕的農民為了孩子讀書、成家、工作等原因考慮購買城市商品房，進而定居到城市，之前的農宅成為“空心房”。

（7）本集體經濟組織內部成員的村民與非本村集體經濟組織內部成員的村民因結婚等原因使兩戶合為一戶，其中一處私有房屋閑置。

（8）部分農村村民因生產投資、經濟生活困難、治病救人等原因出賣農村私有房屋。

（9）已擁有自家農村住宅的外村村民通過繼承、購買等方式取得其他農民集體所在地的農村房屋，造成其中一處房屋閑置。

（10）造成農村私有房屋閑置的其他情形。

2.需求分析：

（1）村集體內部成員需購買農村私有房屋，有以下幾種情況：一是符合“一戶一宅”的富裕農民，有意愿且有條件再次購買農村房屋，二是雖擁有“一戶一宅”，但因子女結婚等原因導致住房緊張，需購買農村房屋，三是已在農村集體經濟組織內落戶，但未分配到宅基地，沒有自己的房屋。

（2）非本農村集體經濟組織內部成員的村民即外村村民需購買農村私有房屋，存在以下幾種情況：一是外村村民在另一村的企業等單位內長期工作，需要在該村定居，二是外村村民在另一村長期經商或投資辦企業，需要購買該村的農宅，三是外村村民所在的農村宅基地資源短缺，欲從其他村莊購買農宅。

（3）城市居民需要購買農村私有房屋的情況：一是在城市生活多年的城市居民，向往農村的田園生活，希望遠離城市喧囂，比如退休人群，二是在農村投資興辦企業的城市居民，為更好地經營發展，需長期居住在農村，三是恬靜秀美的農村風光和良好的生態環境吸引著城市居民，并激發這些群體購買農村房屋的想法，如北京市昌平區興壽鎮畫家村的形成主要是這方面的原因，四是部分在城市沒有能力購買商品房的城市居民，逐漸開始選擇到城市郊區或城鄉結合部附近的農村購買價格相對較低的農村房屋。

二、農村私有房屋買賣合同效力的認定依據

關于其合同效力的認定，可見法律并未明確規定，目前亦沒有統一的認定標準。筆者試著從國家現行的法律條文、國家政策和司法裁判的法律依據以及眾學者們所持的觀點中進行搜索、歸納、總結，將其與農村私有房屋買賣及其合同效力有關的法律法規、司法解釋以及國家政策作了羅列。

（一）法律的相關規定

1.憲法：

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”該條第三款規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”

2.民法：

《民法通則》在第五章第一節具體規定了“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”的內容，其中第七十一條也做了相關規定。”

3.物權法：

（1）《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）在第一章“總則”中規定，第二條：“因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。本法所稱物，包括不動產和動產。”

（2）《物權法》在第五章“國家所有權和集體所有權、私人所有權”中規定，第六十四條：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。”

4.合同法之規定：

《合同法》在第三章“合同的效力”中之規定，第四十四條：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”

綜上所述，從現行的法律中可以得知，民法、物權法、合同法均沒有對農村私有房屋買賣問題作出明確規定；雖然土地管理法允許農戶可以出賣、出租自家房屋，但對該類房屋交易產生的法律效力問題也未作出相應的規定。《城市房地產管理法》是我國目前唯一一部規范房地產市場交易的法律，可僅適用于城市規劃區內國有土地上房地產交易領域，而發生在農村宅基地上的私房買賣問題并沒有只言片語的規定。由此看來，關于農村私有房屋能否進行買賣，以及合同效力如何，我國現行法律還沒有明確的規定，亦無可適用的法律予以規范。

（二）國家政策層面的規定

1.《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》：

該《決定》（國發[2004]28號）由國務院于2004年10月21日發布，其中第二項內容是關于“加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理”的規定，在該項內容的第十條明確指出：“……改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地……”

2.《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：

該《通知》第二項內容是明確指出“……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證……”

3.《中共中央 國務院關于切實加強農業基礎建設進一步促進農業發展農民增收的若干意見》：

該《意見》（以下簡稱《意見》①）由中共中央和國務院于2007年12月31日聯合發布，其第六項的標題為“穩定完善農村基本經營制度和深化農村改革”，明確指出：“（二）切實保障農民土地權益……城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房……”

從國家政策中看出，政府為了保護農村土地利益與農民利益，嚴禁城鎮居民購置宅基地、農民住宅等，若違反其規定，不予辦理土地登記；雖然有些政策允許農民出租、出賣自家房屋，但對于該類房屋買賣后的法律效力問題同樣沒有作出明確規定。

（三）司法解釋層面的規定

1.最高人民法院關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函：

該復函（以下簡稱復函[1992]民他字第8號），其主要內容是：對于貴州省高級法院于報來的《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》，認為房屋買賣系要式法律行為，買賣雙方訂有書面契約，還應依法辦理該項手續后，才能認定買賣有效。本案范懷與郭明華雙方既未訂立買賣房屋的書面契約，亦未按口頭約定付清房款，不具備所有權轉移的基本要件，故同意貴州省高級人民法院審判委員會第一種意見，即：雙方口頭房屋買賣協議無效，對由此而產生的其他爭議，爭取合情合理的調解解決。

2.《合同法》解釋（一）：

最高人民法院關于適用《合同法》解釋（一）于1999年12月1日通過，自1999年12月29日起施行。在《合同法》適用范圍方面之規定，第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據。”

3.《合同法》解釋（二）：

最高人民法院關于適用《合同法》解釋（二）于2009年2月9日最高人民法院通過，其中第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的‘強制性規定，是指效力性強制性規定。”

由此可知，司法解釋沒有完全禁止，而是對該類房屋交易及其法律效力規定了更為嚴格的法律要件。

三、農村私有房屋買賣合同效力的學術紛爭

從上文羅列的與農村私有房屋買賣合同效力認定有關的現行法律法規、司法解釋以及國家政策來看，沒有一個實際而具體的規定說明農村私有房屋買賣合同是有效還是無效，因此我國學術界對該類合同的效力認定亦是各抒己見，爭論不休，綜合起來，主要存在兩種較為代表性的理論觀點，即有效論、無效論。

（一）農村私有房屋買賣合同有效論

同意此觀點的學者們雖然都認為合同有效，但各自所持的理由卻有所不同；歸納起來有三個表現，具體如下：

1.農民有權處分自己房屋：

首先，依據我國《憲法》規定，國家依法保護公民自身的合法財產，且該財產絕不允許受到侵犯；以及《民法通則》的規定，公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋等合法財產，對于這些財產，公民依法擁有財產所有權；由此可知，公民居住的房屋可以依法占有、使用、收益、處分自己的私有財產，而處分，理應包括贈與、互易、出賣等方式。其次，《物權法》和《土地管理法》未禁止農村村民可以出賣房屋，只是在此行為之后不允許再申請宅基地。

雖然國辦發[1999]39號和國辦發[2007]71號都明確要求農民的住宅不得向城市居民出售，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”；但是根據《行政法規制定程序條例》第四條的內容，以“條例”、“規定”和“辦法”命名的法律文件均屬于行政法規的范疇；而上述《通知》當然不具有法律效力。同時，法釋[1999]19號第四條規定，人民法院在司法實務中確認合同效力是以法律和行政法規為依據；故認定農村私有房屋買賣合同效力不能以上述的《通知》為法律依據。

2.以《合同法》為認定依據：

由于法律、法規和司法解釋沒有禁止私有房屋買賣，也未有房屋買賣合同無效的具體規定，那么根據《合同法》在第三章“合同的效力”中的規定和復函[1992]民他字第8號指出，農村私有房屋買賣應當具備當事人雙方簽訂的書面協議、中人證明，如約向賣房人交付房款以及管理房屋的要件；如果有些地區明確規定辦理房產契稅或者房屋過戶手續的，買賣雙方必須按照規定辦理其手續后，才能認定該類房屋買賣合同有效。從該《復函》可知農村私有房屋買賣并未被禁止，且依據《合同法》第四十四條之規定，該類房屋買賣只要具備應當具備的條件，合同應該是有效的。

3.其他理由：

除了上述主要理由外，部分學者認為認定該合同效力的還有其他依據，概括而言有三點，分別是：

（1）按照民事法律之理論，民事法律行為生效應具備以下三個要件：一是行為人具有相應的民事行為能力；二是意思表示自愿真實；三是行為的內容不違法。⑦因此，農村私有房屋買賣合同若符合上述生效要件，應認定有效，否則視為無效合同。

（2）雖然我國農村私有房屋買賣多數存在房屋不過戶的情形，但這并不影響其買賣合同的效力，因為根據《物權法》第九條和第十五條⑧，它與不動產買賣合同的效力是完全不同的概念，不應該混為一談。在房屋未經依法登記情況下，買房人只是不能取得房屋所有權，但該農村私有房屋買賣合同是具有法律效力的，即在當事人之間發生債權效力。

（二）農村私有房屋買賣合同無效論

持此種觀點的學者們雖然都認為農村私有房屋買賣合同無效，但是各自認定其無效的依據亦有所差別，具體表現為兩個方面：

1.農村私有房屋買賣違背法律和國家政策規定：

由于房屋與土地存在著天然的不可分割的密切聯系，因此農村私有房屋買賣必然涉及到房屋占有宅基地使用權的轉移，即“地隨房走”。⑨根據《土地管理法》第八條第二款：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”農民集體所有的土地使用權一般不得用于非農業建設，宅基地屬于農民集體所有，那么其使用權亦不得用于非農業建設。如果允許農村私有房屋進行買賣，暗示著與房屋相關聯的宅基地使用權也要轉移，即將宅基地使用權用于非農業建設，這明顯違背了我國法律規定。

同時，國辦發[1999]39號、國辦發[2007]71號、國土資發[2004]234號和《意見》①、《意見》②均明確規定：嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地、農民住宅......根據《民法通則》第六條：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”前文已述，我國現行法律未對農村私有房屋買賣作出明確系統的規定；上述《通知》、《意見》作為規范性文件，屬于國家政策范疇，這類文件既是彌補了我國現行法律具體實踐中的不足，又是我國當今社會經濟發展過程中所必須的規范形式之一；綜上，農村私有房屋買賣中出現的問題完全符合《民法通則》第六條規定的法律情形，所以在判斷該類房屋買賣合同效力時，對于我國現行的《通知》、《意見》等國家政策應予以參照執行。⑩最后，依據上述文件內容，由于農村私有房屋買賣明顯違背了國家政策性規定，故其合同效力當屬無效。

2.農村私有房屋買賣涉及宅基地使用權的移轉：

武漢大學法學院孟勤國教授在論述“農村宅基地與房屋的關系”中指出，土地與地上物的權利關系在理論和實踐上一直比較混亂。土地使用權隨建筑物或其他附著物所有權一并移轉，由于土地使用權一般是為了地上物而設立，如果土地使用權與地上物所有權分別屬于不同的權利主體，那么關于財產權利的歸屬和利用問題就很容易發生利益糾紛，無形中便增加了訴訟成本，因此，土地使用權與地上物的所有權應該只能屬于一個權利主體；現實生活中，人們往往選擇地隨房走，而不是房隨地走，因為這樣能夠更好的體現土地的價值；可是，若土地使用權不允許或者限制移轉，自然地上物的所有權也不能或者限制移轉，否則，表面上是移轉地上物所有權，實際上是移轉土地使用權。同理，農村宅基地使用權是不允許或者限制移轉的，所以，其房屋所有權亦不允許或者限制移轉。 從這段文字可知，孟勤國教授亦不主張農村私有房屋買賣。

有些學者也認為容許買賣不可避免的會牽涉到宅基地買賣，而其作為是中國成千上億的農民安身立命之所和關系到九億農民切身利益的一項用益物權制度。 如果貿然允許宅基地交易，可能導致社會強勢群體對農村利益的侵蝕，比如宅基地的兼并等許多利益問題，最終將影響社會秩序和穩定，因此，農村宅基地的不可交易性決定了農村私有房屋買賣合同無效。

四、結語

筆者認為，房屋買賣涉及到所有權和宅基地使用權的移轉兩個方面，如果不加限制地允許農村私有房屋買賣，間接性地也在允許農村宅基地進入市場進行交易，而農村宅基地一旦市場化，一定會產生許多不利益社會穩定與發展的問題與矛盾；同時黨的十八大報告中也明確強調“要依法維護宅基地使用權”，因此，現階段我們應嚴格限制農村宅基地使用權的移轉，既而嚴格限制農村私有房屋買賣。

注釋：

這里的“房地合一”包括通常所說的“房隨地走”和“地隨房走”。

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中國農業經濟研究會、中國法學會農業與農村法治制研究會.物權性質視野和市場經濟背景下的宅基地使用權轉讓研究//紀念農村改革發展30周年論文集.2008“農村法制建設論壇”暨中國農業經濟研究會上海年會.2009.180.

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《物權法》第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

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