眾籌筑屋建設規劃方案的優化

王雪萍

摘要對某眾籌筑屋建設規劃項目方案根據國家房屋開發成本、收益、增值額、增值稅、容積率、回報率等相關計算辦法和要求進行了核算，對已知參籌者對各種房型的滿意比例的情況下，以平均滿意率最大為目標函數，建立整數線性規劃模型，給出了各種房型的最優規劃套數，且回報率達到建設規劃執行要求.

關鍵詞眾籌；容積率；成本；收益；增值額；增值稅；回報率

中圖分類號F293.3文獻標識碼A

AbstractA crowdfunding building housing construction planning project was accounted on the basis of cost， profit， added value， addedvalue tax， plot ratio， rate of return，etc，of national housing development calculation methods and requirements.Given the participants satisfactory ratio towards all kinds of room layouts，and regarding the maximum satisfaction rate as the objective function，this paper constructed an integer linear programming model，which provided the number of the best house planning sets of all types of room layouts，and also the rate of return reached the construction planning implementation requirements.

Keywordscrowdfunding；plot ratio；cost；profit；added value；addedvalue tax；rate of return

1引言

近幾年，房地產開發業如火如荼，有些房地產公司發展很快很好，不斷壯大，有些房地產公司卻舉步維艱甚至倒閉，因為房地產是特殊商品，對于房地產開發企業來說投資房地產存在投入資金大，周期長，環節多，風險大等很多因素，要取得好的收益，前期的規劃設計成本核算的質量很關鍵.2015年全國大學生數學建模競賽乙組D題“眾籌筑屋規劃方案設計”來自于一個房地產建設項目，原問題是：現有占地面積為102 077.6平方米的眾籌筑屋項目，項目推出后，有上萬戶購房者登記參籌.項目規定參籌者每戶只能認購一套住房.在建房規劃設計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發成本、稅率、預期收益等.根據國家相關政策，不同房型的容積率、開發成本、開發費用等在核算上要求均不同，請結合附件中給出的具體要求及相關政策，建立數學模型，對方案I的成本與收益、容積率和增值稅等進行全面的核算.通過對參籌者進行抽樣調查得到的參籌者對11種房型購買意愿的比例，為了盡量滿足參籌者的購買意愿，請你重新設計建設規劃方案，并對方案II進行核算.以投資回報率達到25%以上的眾籌項目才會被成功執行.你們所給出的眾籌筑屋方案Ⅱ能否被成功執行[1]？本文根據附件提供的建房方案、住宅核算相關指標、各種房型的建設約束、參籌網民對各種房型的滿意比例等，結合中華人民共和國土地增值稅暫行條例的相關規定的計算辦法，對原方案的成本與收益、容積率和增值稅等進行全面的核算，以參籌者滿意率最大化為目標重新設計建設規劃方案，從而給出合理可行的建設規劃設計方案.

2問題分析

需要解決下列三個問題：

1）總建房成本、預期收益、稅率、容積率等的核算.房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循[2].

依據表1所提供的數據及國家關于房屋開發建設的相關費用的文件規定，總的建房成本包含土地開發成本、取得土地支付的金額、土地開發費用等，土地開發成本與房型面積和單位面積開發成本有關，且分為普通宅和非普通宅，在普通宅和非普通宅的土地開發成本核算中有允許扣除和不允許扣除部分，房型為其他的允許扣除要分攤到普通宅和非普通宅中進行核算.總的收益的計算與售房的收入和建房的成本、土地增值稅、轉讓房產的相關稅金等有關，而增值稅的計算，我國目前用的是4級超率累進稅率，且對普通宅和非普通宅增值稅的計算是分開的，如果屬于其他房型類別則實際發生的開發成本按照普通宅和非普通宅的建設面積比例的比例分攤來計算，因此增值稅包含普通宅增值稅與非普通宅增值稅，普通宅和非普通宅的增值額包含普通宅和非普通宅的售價和其他宅分攤到普通宅和非普通宅的售價減去普通宅和非普通宅可扣除金額.轉讓房產的相關稅金按照收入的5.65%計算.容積率的計算與參與容積率核算的總建房面積和土地總面積有關.根據普通宅和非普通宅的建設跟增值額關系密切，對表1用Excel算出各房型的總收入、開發成本.據表2 取得土地的費用，與轉讓房地產有關的稅金則可算出部分扣除項目金額.但影響扣除項目金額的因素除了轉讓房地產稅金外還有地價、房地產開發成本、房地產開發費用、優惠等.然而增值額是在收入的基礎上減掉扣除項目金額.根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例中關于土地增值稅四級超率累進稅率表依次算出增值稅列表，依據列表可根據所給公式算出增值稅.在算容積率時假設綠地面積等不考慮，根據總建筑面積，建筑用地面積便可求出容積率.

2）考慮最大限度滿足購房者意愿的建設規劃設計方案.這個問題顯然是一個優化問題，以11種房型的需求數量為決策變量，以房屋的平均滿意度最大值作為目標函數，根據對參籌者進行抽樣調查得到參籌者對11種房型購買意愿的比例（見表3），

4結語

在信息化網絡化的今天，房地產開發業也邁入了互聯網時代，網上購房迎來新潮.一個房產開發項目能否被成功執行主要看購房者對房屋的滿意程度和開發的房屋對開發商能否帶來一定的回報率，而與建設規劃設計方案相關的成本、收益、容積率、回報率等的前期核算尤為重要.

本文根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國城市房地產管理法的相關規定給出了某眾籌筑屋建設規劃項目的成本、收益、增值額、增值稅等計算公式，對建房相關的費用進行了詳細的核算，又根據購房者對各種房型的滿意比例建立了整數線性規劃模型，通過整數線性規劃模型優化了各種房型的建設規劃套數，給房地產開發部門在建設規劃設計中提供決策參考.

參考文獻

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