眾籌筑屋建設(shè)規(guī)劃方案的優(yōu)化

王雪萍

摘要對某眾籌筑屋建設(shè)規(guī)劃項目方案根據(jù)國家房屋開發(fā)成本、收益、增值額、增值稅、容積率、回報率等相關(guān)計算辦法和要求進(jìn)行了核算，對已知參籌者對各種房型的滿意比例的情況下，以平均滿意率最大為目標(biāo)函數(shù)，建立整數(shù)線性規(guī)劃模型，給出了各種房型的最優(yōu)規(guī)劃套數(shù)，且回報率達(dá)到建設(shè)規(guī)劃執(zhí)行要求.

關(guān)鍵詞眾籌；容積率；成本；收益；增值額；增值稅；回報率

中圖分類號F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼A

AbstractA crowdfunding building housing construction planning project was accounted on the basis of cost， profit， added value， addedvalue tax， plot ratio， rate of return，etc，of national housing development calculation methods and requirements.Given the participants satisfactory ratio towards all kinds of room layouts，and regarding the maximum satisfaction rate as the objective function，this paper constructed an integer linear programming model，which provided the number of the best house planning sets of all types of room layouts，and also the rate of return reached the construction planning implementation requirements.

Keywordscrowdfunding；plot ratio；cost；profit；added value；addedvalue tax；rate of return

1引言

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如火如荼，有些房地產(chǎn)公司發(fā)展很快很好，不斷壯大，有些房地產(chǎn)公司卻舉步維艱甚至倒閉，因為房地產(chǎn)是特殊商品，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說投資房地產(chǎn)存在投入資金大，周期長，環(huán)節(jié)多，風(fēng)險大等很多因素，要取得好的收益，前期的規(guī)劃設(shè)計成本核算的質(zhì)量很關(guān)鍵.2015年全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競賽乙組D題“眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計”來自于一個房地產(chǎn)建設(shè)項目，原問題是：現(xiàn)有占地面積為102 077.6平方米的眾籌筑屋項目，項目推出后，有上萬戶購房者登記參籌.項目規(guī)定參籌者每戶只能認(rèn)購一套住房.在建房規(guī)劃設(shè)計中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等.根據(jù)國家相關(guān)政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費用等在核算上要求均不同，請結(jié)合附件中給出的具體要求及相關(guān)政策，建立數(shù)學(xué)模型，對方案I的成本與收益、容積率和增值稅等進(jìn)行全面的核算.通過對參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查得到的參籌者對11種房型購買意愿的比例，為了盡量滿足參籌者的購買意愿，請你重新設(shè)計建設(shè)規(guī)劃方案，并對方案II進(jìn)行核算.以投資回報率達(dá)到25%以上的眾籌項目才會被成功執(zhí)行.你們所給出的眾籌筑屋方案Ⅱ能否被成功執(zhí)行[1]？本文根據(jù)附件提供的建房方案、住宅核算相關(guān)指標(biāo)、各種房型的建設(shè)約束、參籌網(wǎng)民對各種房型的滿意比例等，結(jié)合中華人民共和國土地增值稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定的計算辦法，對原方案的成本與收益、容積率和增值稅等進(jìn)行全面的核算，以參籌者滿意率最大化為目標(biāo)重新設(shè)計建設(shè)規(guī)劃方案，從而給出合理可行的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案.

2問題分析

需要解決下列三個問題：

1）總建房成本、預(yù)期收益、稅率、容積率等的核算.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循[2].

依據(jù)表1所提供的數(shù)據(jù)及國家關(guān)于房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)費用的文件規(guī)定，總的建房成本包含土地開發(fā)成本、取得土地支付的金額、土地開發(fā)費用等，土地開發(fā)成本與房型面積和單位面積開發(fā)成本有關(guān)，且分為普通宅和非普通宅，在普通宅和非普通宅的土地開發(fā)成本核算中有允許扣除和不允許扣除部分，房型為其他的允許扣除要分?jǐn)偟狡胀ㄕ头瞧胀ㄕ羞M(jìn)行核算.總的收益的計算與售房的收入和建房的成本、土地增值稅、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關(guān)稅金等有關(guān)，而增值稅的計算，我國目前用的是4級超率累進(jìn)稅率，且對普通宅和非普通宅增值稅的計算是分開的，如果屬于其他房型類別則實際發(fā)生的開發(fā)成本按照普通宅和非普通宅的建設(shè)面積比例的比例分?jǐn)倎碛嬎悖虼嗽鲋刀惏胀ㄕ鲋刀惻c非普通宅增值稅，普通宅和非普通宅的增值額包含普通宅和非普通宅的售價和其他宅分?jǐn)偟狡胀ㄕ头瞧胀ㄕ氖蹆r減去普通宅和非普通宅可扣除金額.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關(guān)稅金按照收入的5.65%計算.容積率的計算與參與容積率核算的總建房面積和土地總面積有關(guān).根據(jù)普通宅和非普通宅的建設(shè)跟增值額關(guān)系密切，對表1用Excel算出各房型的總收入、開發(fā)成本.據(jù)表2 取得土地的費用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金則可算出部分扣除項目金額.但影響扣除項目金額的因素除了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金外還有地價、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、優(yōu)惠等.然而增值額是在收入的基礎(chǔ)上減掉扣除項目金額.根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例中關(guān)于土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表依次算出增值稅列表，依據(jù)列表可根據(jù)所給公式算出增值稅.在算容積率時假設(shè)綠地面積等不考慮，根據(jù)總建筑面積，建筑用地面積便可求出容積率.

2）考慮最大限度滿足購房者意愿的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案.這個問題顯然是一個優(yōu)化問題，以11種房型的需求數(shù)量為決策變量，以房屋的平均滿意度最大值作為目標(biāo)函數(shù)，根據(jù)對參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查得到參籌者對11種房型購買意愿的比例（見表3），

4結(jié)語

在信息化網(wǎng)絡(luò)化的今天，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也邁入了互聯(lián)網(wǎng)時代，網(wǎng)上購房迎來新潮.一個房產(chǎn)開發(fā)項目能否被成功執(zhí)行主要看購房者對房屋的滿意程度和開發(fā)的房屋對開發(fā)商能否帶來一定的回報率，而與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案相關(guān)的成本、收益、容積率、回報率等的前期核算尤為重要.

本文根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定給出了某眾籌筑屋建設(shè)規(guī)劃項目的成本、收益、增值額、增值稅等計算公式，對建房相關(guān)的費用進(jìn)行了詳細(xì)的核算，又根據(jù)購房者對各種房型的滿意比例建立了整數(shù)線性規(guī)劃模型，通過整數(shù)線性規(guī)劃模型優(yōu)化了各種房型的建設(shè)規(guī)劃套數(shù)，給房地產(chǎn)開發(fā)部門在建設(shè)規(guī)劃設(shè)計中提供決策參考.

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