對目前土地資源及土地經營分析

程錫麟

摘要：我國的土地資源數量是有限的，盡管我國的土地資源較為豐富，但是土地開采難度較高，可順利利用的土地資源是極其匱乏的，因此對土地資源的使用要謹慎，并且還要注重保護。如果想要減少土地資源浪費，就要充分的利用每一寸土地；如果想要降低對土地資源的破壞程度，在開發和使用土地資源的過程中，就要注重保護每一寸土地。鑒于此，本文對目前土地資源及土地的經營進行了分析探討。

關鍵詞：土地資源；土地經營；基本情況；問題；建議

1.土地資源的意義及作用

1.1現代企業制度建立和改革的需求

為了能夠符合市場經濟發展的需求。企業制度也在不斷的改進。現代的企業制度中對于產權的劃分更加的明細。其也將責任落實到實處。從而使得企業的管理更加的科學化和規范化。在現代企業制度建立和改進的過程中。需要充分的了解國家與企業產權之間的關系。明確兩者的不同責任。以更好的推動企業制度的改進和建立。而為了能夠推動企業的長遠發展。就需要對現代企業的制度進行重新的規劃。明確國家和企業之間的土地產權關系。使得企業能夠科學、合理的利用土地資源。

1.2土地資源管理改制的需要

現階段我國的土地資源管理正在進行改革。為了能夠滿足現代社會經濟發展的需求。我國必然會進行土地資源管理的改革。在改革過程中。能夠及時的發現土地資源利用不合理的方面。然后采取有效的措施進行處理和解決。提高土地資源的合理利用。由于城市的土地資源各種因素的影響。造成在開發和使用過程中存在不合理的地方。造成土地資源的有償使用和無償使用兩種制度的失衡。加之政府對土地資源利用的干預較大。嚴重的影響了土地資源的利用效率。所以要制定土地資源利用的有效策略。提高土地資源的利用率。在改革土地資源管理的過程中，要合理的劃分土地資源，將土地資源所屬權明確。合理的對土地資源進行配置。進而提高土地資源的合理開發和有效利用。

2.我國土地經營中存在的問題

經過我國第二次的國力土地資源調查。我國土地資源的情況已經非常清楚。對我國發展的資本也有了一個全面的掌握。在這次調查中。國有標準的土地利用分類法被采用。國家掌控。由政府和地方雙向進行的模式首次采用。全國范圍的遙感影像調查地圖也首次使用。很多的第一次在這次的土地調查中使用。經過這次對土地資源的全面調查。可以清楚的了解存在于土地經營管理中的問題。

2.1城市土地轉讓中存在的問題

為了促進本城市的經濟發展。引進外來投資。轉讓本城市的土地資源就是提高本城市經濟發展速率的有效措施之一。國家鼓勵城市引進外來投資，并且給予了其諸多的優惠。但是這種優惠在體系上還存在著漏洞。如在土地市場供求出現矛盾時。報名人數少于一定人數時仍然進行土地的拍賣。這就導致土地價格的下跌；某些中小型城市在土地出讓時，招標、拍賣供地的比例不合理。城市問也存在土地市場價值的差異。這就給部分投機分子帶來了機會。從而擾亂了城市土地經營的正常運轉。

2.2土地市場不健全。存在隱形土地市場的隱患

土地有形的市場即存在實物的有具體的操作計劃、進行土地權益流轉的場所。主要包括交易的場所和輔助的硬件設備。也包括中介服務系統，其業務有咨詢、評價、登記、交易等。土地經營的有形市場不僅僅可以進行土地交易。還是國家調控土地出讓種類及數量、對土地利用情況及檔案進行匯總、掌握土地利用的實時動態等等的場所。恰恰相反。隱形土地市場不僅對土地資源的合理配置產生消極的影響。還會造成土地資產的不必要流失。給國家帶來無法估量的經濟損失。

2.3土地市場化運作尚不規范。缺乏有效的管理機制

隨著城市發展的加快。土地市場化運作想想越來越多。合理的土地市場化運作有利于經濟發展。然而現實中卻存在很多沒有按照法律法制操作的問題。例如很多城市為了眼前發展利益。開展拍賣土地。或者減少綠化用地等等。這些都可能影響到城市的長遠發展。

2.4城市發展和土地開發利用缺乏科學合理的規劃

近年來。我國城市發展速度很快。然而原有的城市土地規劃開發政策顯得有些跟不上形勢的發展。城市的總體規劃直接影響到土地的利用問題。因此如果城市規劃和土地利用不能協調一致。那么將會導致很多問題的出現。例如，重大項目土地的審批問題。城市重復建設等等。給城市的整體發展造成混亂。

3.對我國土地資源及土地經營的建議

3.1加強宣傳力度

為了充分發揮土地資源利用策略在土地資源管理改制中的作用。就需要相關的管理部門加大宣傳力度。使人們對土地資源管理改制的重要性有全面的認識。因而科學的土地管理改制策略就被有效的制定出來，有利于推進土地資源管理改制的深入。現代企業管理制度和土地管理制度都要逐漸的完善和健全。土地資源管理改制中的資源利用策略要通過法律的形式來完善。從而實現土地資源的優化配置。促進我國社會經濟建設水平的不斷提高。

3.2加強土地登記管理制度

立足于土地資源的實際情況。將土地所有權分解為多種權利的組合。包括土地使用權的出讓。土地使用權的出租和土地權的抵押。合理轉讓土地資產。使土地資源的價值得到充分的發揮。與此同時。土地資源的稅收管理也要加強。無論使用哪種處理方式對土地資源處理。都要到土地資源管理部門進行土地資源所有權的變更。然后進行登記處理。在轉讓土地所有權的時候。應該及時到稅務管理部門進行登記。及時的將土地增值稅繳納。在一定程度上，土地資產流失的情況得到了避免。

3.3加強監管。實現土地經營的陽光化

土地經營的陽光化就是始終堅持經營陛城市用地的招標出讓和拍賣。對其信息進行公示。使得城市土地市場交易的過程在全程的監管之下。達到提升市場透明度的目的。對創造公平的市場環境起到重要作用。在當下。完善政府監管體系。應用公眾監督和輿論監督相結合的監督方式。以確保土地經營始終處于公平、公正、公開的環境下，可以最大限度的預防腐敗現象的發生，捍衛政府的威信和土地經營者的權威性。維護了土地市場的正常秩序。確保了土地開放商間的正常競爭。為此。經營l生的城市規劃用地需始終堅持采用招標的形式或掛牌方式出讓。如果特殊需要需采用協議出讓的方式。也應該對全社會透明化。接受監督。

3.4多元化的資金籌集。科學的土地經營

政府財政的專項撥款。就是在土地資源儲備的早期。因為土地的出讓量和土地征購量出現嚴重的不協調。必須依賴政府的專項撥款才可以維持其正常的流轉。這部分的流轉資金具有風險低、無利息的優點，但是其金額依據當地經濟發展的具體水平有著一定的限制。

銀行的貸款。即土地資源儲備管理中心通過向金融機構貸款。可用已經歸土地資源儲備中心所有的土地進行銀行抵押。就當下的形勢來看土地中心的流轉資金大部分來源于銀行貸款。不僅能有效的減輕土地經營的負擔。還為金融機構的發展提供了契機。隨著城市化的不斷推進。這種資金的來源方式將會得到更廣泛的應用。但是其存在投資成本及風險都較高的弊端。

購買土地者預付錢款。又名土地的預出讓。即土地資源儲備管理中心在執行土地儲備計劃的過程中。因為流轉資金的匱乏。應用投招標等形式。確定土地后期的受讓法人。其土地征購費用由受讓法人預先支付。土地資源儲備管理中心可以將此錢款用于前期的土地資源購置。

土地的調換。就是土地資源儲備管理中心依據具體的工作計劃。在開展土地儲備工作中，為了達到節約成本的目的，將現有的土地使用者進行安置。用該中心已有的土地調換其他土地。此方法最大的優點就是可節約大量的成本。

合作開展土地整理和征購工作。為了預防預出讓發生問題。土地儲備管理中心需和其他經濟單位進行必要的合作。就是土地儲存管理中心提供土地。其他經濟單位提供資金。土地儲備管理中心用流轉資金對土地進行早期的開發。然后再對土地進行拍賣和競標。這樣的合作模式既能預防出讓的不足還可以融的流轉資金。

3.5整合用地。挖掘潛力

集中開發研究、中試、推廣、生產區域，整合現有土地。制定科學合理的產業政策。調整優化產業結構。選擇最有利的產業發展集群模式，降低生產成本，實現低投入、高產出。挖掘現有存量建設用地潛力。提高土地利用率。借鑒國內其他園區的經驗。引進區片容積率控制的概念。即對開發區確定一個合理的容積率。一部分企業用地可超過區片容積率。另一部分企業用地可根據實際需要小于區片容積率。只要整個區片實際建筑容積率不超過規劃容積率即可。這樣可滿足不同用地者的需求。促使土地節約利用。

3.6多維發展。拓展空間

在土地資源越來越稀缺的形勢下。應該拓寬對土地資源的利用維度。不僅在空間上進行合理的規劃。同時在用途上發揮更加廣泛的思路。在建筑開發過程中。著眼于立體開發模式。可以將平時平面布置的廠房車間等集中在一棟建筑中。從而形成工業綜合體，高新區基本上是科技含量高、附加值高的工業企業。適宜于布置立體化標準工廠。另一方面。向地下空間拓展。認真借鑒世界各國開發利用城市地下空間的成功經驗。

3.7制定科學合理的城市土地資源管理規范。有關部門要嚴格執行

一個城市的土地規劃應該和這個城市的整體規劃相協調。并且對土地的開發利用、執行管理起到一定的指導作用。制定城市的土地規劃要堅持可持續發展原則。具備科學性和合理性。例如合理規定各種用地的比重分配、空間布局、規模標準等，然后確保各項工作在此約束下合理有序的展開。政府相關部門要嚴格按照規劃執行相關工作。例如土地審批要嚴格按照相關的法規來執行。杜絕亂征亂批等現象。

3.8充分發揮土地資源的使用價值

土地是有限的不可再生資源。因此在使用土地時要盡可能的發揮其最大的限度。充分發揮其價值。在途觀管理工作中。努力做到使用效率、經濟效益和環境效益三者的統一。

3.9提高土地使用率。地盡其利

首先要對城市的土地進行合理布局。地盡其力。盡量發揮不同類型土地的優勢：其次。對土地使用情況和現存土地做好統計：第三。提高土地的容積率。充分利用地上以及地下的空間。例如地鐵。地下通道。高架橋等等；第四，走科技發展之路，組織專家學者對城市土地進行研究。也為城市土地管理規劃提供依據和參考。

3.10堅持可持續發展原則

可持續發展這一政策。最近幾年備受關注。堅持可持續發展這一原則要求統籌兼顧。綜合考慮經濟效益和環境效益。同時在關注眼前利益的時候考慮長遠利益。那么在城市的土地資源管理中。要杜絕過度使用土地等情況，科學合理的開發利用土地。在有效正確利用土地的同時做好保護措施。例如保護綠地。嚴防土地使用過度等情況，保護土地生態系統。防止新的破環。這樣才可以有利于城市的可持續發展以及長遠發展。

3.11完善和規范土地市場

城市的土地資源管理離不開城市土地市場機制的建立與完善。規范城市土地市場管理。嚴格審批程序，嚴格檢查土地用途。并且建立健全一套有效的監督機制。確保向觀眾政策的落實。

4.結束語

綜上所述。在開發和使用土地資源的過程中。要做好科學合理。不能夠一味的追求經濟效益，而忽視對土地資源的保護，要加強土地資源管理和改善土地經營方式。充分發揮土地資源在社會經濟建設中的作用。