盤活存量土地謀發展，激發區域活力求突破

原齊

摘要：城市經濟快速發展，土地資源過度消耗，城市建設用地面積加速擴大，建設用地與耕地的矛盾日益突出。2013年，國家提出新型城鎮化戰略。要求全面提高城鎮化質量。更加注重人的發展和以人為本，要求提高城鎮建設用地利用效率、優化城鎮布局和形態。但城鄉還有存量土地一置未利用或利用不充分、不合理的土地，即具有開發利用建設用地。如何盤活這些存量土地是我們這些城市規劃設計者的任務。

關鍵詞：城市；土地資源；建設用地；存量土地；盤活

1.內涵式發展模式

1.1存量發展的背景

雖然城市經濟可得到快速發展。但土地資源過度消耗。城市建設用地面積加速擴大。建設用地與耕地的矛盾日益突出。2013年。國家提出新型城鎮化戰略，要求全面提高城鎮化質量，更加注重人的發展和以人為本。要求提高城鎮建設用地利用效率、優化城鎮布局和形態。自此。存量規劃的概念應運而生。

1.2存量規劃的概念

存量土地是指城鄉建設已占有或已使用的。但閑置未利用或利用不充分、不合理的土地。即具有開發利用潛力的城鄉建設用地。

存量規劃就是基于存量土地的挖潛后。通過城市更新等手段促進建成區功能優化調整的規劃。強調的是對各級城市中心城區土地價值的重新認識和挖潛。注重的是對中心城區功能的提升、環境的改善、舊有街區的重塑等。

1.3盤活目的與意義

盤活存量土地是促進區域轉型發展的重要環節。節約集約利用土地，在有限的土地上。發揮最大的功能效益。對城市經濟發展和社會進步都具有重要意義。不僅符合我國“人多地少”的基本國情。而且可以有效保護耕地。是國家長遠利益和民族生存的根基。

1.4盤活的基本方式

存量規劃的種類較多。目前比較普遍的是：舊城更新與改造規劃、環境綜合整治規劃、交通改善和基礎設施提升規劃、歷史街區和風貌保護規劃、產業升級與園區整合規劃等。

2.舊城更新改造實例

2.1項目基本情況

徐家灣地區是西安市中心城區的重要組成部分。位于城市的東北方向，未央行政轄區范圍內。東至北辰大道、南至鳳城五路、西至育新路-貞觀路、北至北三環，規劃用地面積約12.55平方公里。

區域是西安北郊由工業帶動。建設較早的老城區。發展緩慢。功能混亂。風貌陳舊。已建成區約占總用地的90%。區內工業用地、倉儲用地較多。不符合中心城區工業外遷的主導方針，商業用地主要是低端的建材市場等。還有大量的城中村。公共管理與服務設施缺乏。綠地比例嚴重不足，交通條件一般，建筑質量較差。人居環境。

未央行政轄區是西安市中心城區“九宮格局”的核心區域。隨著西安行政中心北遷。西安城市建設發展的重心逐步向北轉移。周邊其他地區，如經開區、瀘灞新區、北客站地區、大明宮地區等。陸續完成升級改造。徐家灣地區成了整個區域的價值洼地。鑒于徐家灣地區目前的建設狀況。該區域的土地是典型的存量土地。

在盤活存量、土地挖潛的大背景下。徐家灣地區迫切需要重新審視其在區域中的功能定位。找準發展方向和目標。激發區域活力。提升區域競爭力。改善區域人居環境，實現區域更新改造。

2.2項目發展思路

2.2.1摸清家底。盤活存量土地

通過現狀調研、座談等方式對徐家灣地區的存量用地進行分類、分級、分區詳細摸查，調整土地使用結構，促進土地資源的優化配置。提高土地利用效益。

2.2.2找準方向。優化產業布局

充分考慮與周邊獨立經濟板塊產業定位的互補與錯位發展。構建了重點發展智慧商貿、現代服務為主導產業的現代服務產業體系。激發區域活力。

2.2.3提升品質。凸顯生態特征

結合地壇公園及鐵路公園改造項目。優化塊狀綠地分布、完善帶狀綠地布局。凸顯地域特色，提升環境品質。

2.2.4造福于民。完善配套設施

結合西安市約束性體系規劃及相關規范。實現區域內城市級與居住區級配套設施的“高低搭配”。增加了醫療體衛等公共服務設施和市政設施用地比例。為市民生活提供極大便利。

2.2.5項目帶動。強化規劃實施

充分對接建設方，策劃重點項目，以點帶面，帶動區域整體發展。充分銜接規劃任務與規劃目標。提高規劃的科學性、合理性和可操作性。

2.3區域發展定位

存量規劃示范項目，打造集智慧商貿、現代服務、軍民融合、綠色休閑于一體的服務業轉型升級之地、特色旅游業承接之所、低碳生態型樂居之城。

2.4規劃重點內容

（1）功能結構：形成“縱軸引領、兩心驅動、多點融入、雙環串聯、七區協同”的功能結構。

（2）用地布局：規劃以“改善區域環境。盤活存量土地”為宗旨。減少了居住用地、工業用地及倉儲用地的比例。工業倉儲等向三環外疏解：增加了公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、綠地、交通設施用地及公用設施用地。

（3）產業發展：以“創新、服務、智慧、文化”為四大發展平臺，逐步實現“退二進三”，以商務辦公、綜合商業、文化娛樂、科技研發孵化等產業為主。

（4）綠化景觀：優化區域綠地布局，增加綠地面積約700畝。圍繞地壇公園與商務辦公區現代景觀核心。打造綠化景觀環線。形成“古今呼應、綠廊縱橫、軸帶串聯、多點融入”的景觀體系。

（5）道路交通：傳承西安“棋盤”路網，形成“一高、四橫、四縱”的道路網主骨架格局。并完善城市次干道、城市支路的布局。

（6）指標控制：以《西安市城鄉規劃管理技術規定（試行）》為依據。由城市設計的空間體系為基準。推導出區域內各類建設用地的控制指標。通過“分層、分類、分區、靈活”四個控制體系，實現區域指標控制的“剛”、“彈”結合。

3.小結

規劃以2015-2018年作為近期建設年限。以鳳城八路以北、太華路以東的建材市場、城中村為主。先期進行拆遷，并挖潛存量土地約6096畝。

充分對接建設方。策劃重點項目。以點帶面。帶動區域整體發展。在存量土地中。確定可開發用地約2765畝。商業總開發量約為450萬平方米。居住總開發量約為330萬平方米。同時。完善配套設施建設。在各居住區中心位置配置功能完善的服務中心。迅速提高城市形象，實現資金回籠，為下一步建設奠定基礎。通過規劃。逐步將徐家灣地區打造成為“未央北核”。體現“未來創智城、灞渭洲中央、西安北門戶、產業核心地”的美好愿景。