農村宅基地使用權轉讓糾紛法律問題研究

●沈明磊 潘軍鋒

長期以來，我國關于農村宅基地使用權流轉實行嚴格限制的制度，其緣由在于農村宅基地使用權流轉不僅涉及到法律問題，還涉及到政策問題和社會問題。受此影響，因購買農村房屋所引起的農村宅基地使用權轉讓糾紛案件中，有關合同效力和無效后的處理也是司法實踐中的疑難問題。如何構建更加科學合理的農村宅基地使用權流轉制度，成為理論和實務中迫切需要研究的問題。

一、司法實踐中的法律適用難題

作為保障公民私有財產權的基本法律，《物權法》對于宅基地使用權能否轉讓的問題并未給予直接回應，該法第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這是一個經過多次修改后形成的開放式的銜接性規定，為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地。但同時，也沒有給當下處理農村宅基地使用權轉讓糾紛提供有效的法律依據，司法審判仍然面臨不少法律適用上的難題。

(一)土地管理法中相關規定的性質——效力性強制性規范還是管理性強制性規范

《土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”第4款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”但《土地管理法》對于非本集體經濟組織成員能否購買農村房屋取得宅基地使用權并未明確規定。

審判實踐中，對于《土地管理法》相關條款的性質及其對合同效力的影響，存在認識上的分歧。例如，北京市房山區法院在徐淑珍與李寶山房屋買賣合同糾紛案中認為，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地。該規定為管理性規范，而非效力性規定，不應僅依該規定否定買賣合同的效力。二審法院雖然維持原判，但是對該說理問題沒有表態。相對而言，多數觀點認為，“城鎮居民等農村集體經濟組織之外的人在農村購買房屋，違反了法律的強制性規定。該規定為效力性強制性規定，因此雙方所簽訂的房屋買賣合同為無效合同”①南京市中級人民法院朱絢凌、曹曉紅：《論新型城鎮化進程中農村宅基地上房屋買賣行為的效力認定及責任承擔》，載《江蘇省法學會民法學研究會年會學術論文集》（2015年）。。總體而言，在司法實踐中，司法機關對于宅基地使用權的流轉總體上持保留態度，傾向于從土地管理法的強制性規定和國家政策中尋求合同無效的依據，從而否定當事人交易自治的有效性。

(二)國家政策在案件審理中的作用和功能

自1999年以來，國家多個政策文件對非本集體經濟組織成員購買農村房屋作了明令禁止。1999年國務院辦公廳印發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒買土地的通知》明確指出：“農村的住宅不得向城市居民出售；也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅；有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”此后的一系列政策文件和行政機關規范性文件對此均予以重申或強調，而且明確要求房地產登記機構不得為城鎮居民購買的農村房屋辦理房屋所有權和集體土地使用權轉移登記手續。

國家政策對人民法院審判工作產生影響是不可避免的。②劉作翔教授在研究法律與國家政策問題過程中，發現國家政策和法律有三種關系：第一種叫做“法律之中的政策” ，第二種叫做“法律之外的政策”，第三種叫做“法律指導性政策”，或者再直接一點，叫“法律之上的政策”。詳見劉作翔：《在民法典中應確立法律、政策、習慣三位階規范淵源結構》，載《人民法院報》2016年9月30日第007版。我們認為，涉及農村宅基地制度的政策主要是第二種和第三種。為保障司法裁判與現行國家政策的一致性，各級法院通過采用各種司法性文件吸納、轉化國家政令，亦或轉化為個案裁判考量因素，運用法律解釋技術，使案件的裁判既符合法律規定，又符合政策目標。2008年《最高人民法院關于為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》指出，宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應當依法確認無效。《2011年全國民事審判工作會議紀要》再次明確，將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。此外，不少地方高院亦有對非本集體經濟組織成員購買農村房屋的買賣合同作出否定性評價的規定。

(三)認定合同無效后的返還和賠償問題

基于各種因素的考量，當前法院的基本立場認為，非本集體經濟組織村民或城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效。無效后的處理則需要運用利益衡平的原則和方法。在第六次全國法院民事商事審判工作會議上，最高人民法院民一庭庭長指出，農村房屋買賣這個問題比較復雜，我們的總體意見是，要密切關注國家相關政策規定，在非試點地區，對于農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以考慮合同無效后的損失范圍和過錯比例因素。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償等原因主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。③程新文：《關于當前民事審判工作中的若干具體問題》，載杜萬華主編：《民事審判指導與參考》2015年第4輯。各地法院在具體處理上又有著更加細化的做法。④例如，《上海市高級人民法院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定：對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批準，但合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，若系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應當扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。《臨沂市中級人法院關于審理民事案件的若干指導意見（試行）》規定：不屬于同一集體組織的成員購買農村宅基地、房產或小產權房的，相應交易行為無效。如系出售方反悔，購買方的損失數額應參照評估價（或折遷補償價）與原購買價之間的數額確定，并由出售方承擔主要過錯責任。

這種做法也會存在一定的問題：(1)既然買賣行為無效，那么，買受人所獲之賠償是否屬于“通過無效民事行為所得的非法利益”。(2)這種利益平衡看似公平，但對出賣人而言，其通過支付賠償金拿回來的房屋不過是仍然無法進行市場化評估估值流通的物，那么，這種利益平衡是不是以損害出賣人利益為代價呢？此類問題的根源在于我們現行的土地制度本身，糾結在其中的城鄉利益角逐實質上是一種制度利益如何合理分配的問題。不解開制度癥結，單純冀望通過司法裁判去平衡當事人的利益關系是極其困難的。而從制度予以全局性的考量，才是更有助于問題妥善解決的因應之道。⑤辛正郁：《集體土地若干物權問題》，載劉德權主編：《最高人民法院司法觀點集成（第二版）民事卷3》，人民法院出版社2014年版，第1557—1558頁。

二、農村宅基地使用權流轉的法理正當性

《物權法》界定了農村宅基地使用權為用益物權，但僅僅是粗線條地勾勒了我國農村宅基地使用權制度的外貌，囿于現有的政策框架，并未真正重新構建起農村宅基地制度。從用益物權理論來講，我國應逐步放開農村宅基地使用權流轉的嚴格限制，最終確立農村宅基地使用權自由流轉的原則。

(一)嚴格限制宅基地使用權流轉違反了物權人自由處分財產權的原則

宅基地使用權屬于用益物權的范疇，而用益物權屬于財產權的范疇。因此，可以肯定地說，宅基地使用權其實是農村居民的一項私有財產。國家對公民私有財產的保護不僅體現在對于私有財產靜態的保護上，也體現在給予私有財產以動態的保護上。具體來說，一方面國家通過法律的手段保護公民的私有財產不受非法侵害，此為靜態的保護；另一方面國家創造必要的條件使得公民的私有財產達到增值的效果，此所謂必要的條件就是建立比較完善的市場機制，通過市場機制的運行使得社會上的每項財產能夠發揮最大的社會經濟效應，對于破壞這種市場機制的人國家通過法律的途徑給予相應的制裁，此即為動態的保護。國家對于宅基地使用權作為農民私有財產的保護也體現在靜態和動態的保護兩個方面，具體表現為：由物權的絕對性所決定，宅基地使用權人基于自己對其宅基地所享有的使用權這項物權，能夠對抗其他任何人；由物權的獨占性與排他性所決定，宅基地使用權人可以排他地獨自享有宅基地使用權所體現出來的利益，如有人侵犯了宅基地使用權人的這項權利，宅基地使用權人可以請求他人排除妨礙；由物權的支配性所決定，宅基地使用權人對其宅基地使用權應享有相應的支配權，即處分權，包括事實上的處分權和法律上的處分權，法律上的處分權使宅基地使用權發生交換價值上的變化。

應當承認，我國的農村宅基地使用權是一種具有社會福利性功能的權利，是為了保障農民的基本居住問題而設立的權利。但也應當看到，宅基地使用權具有財產性與保障性雙重特征，而且財產性與保障性并非一定是截然對立的關系，我國法律既然將宅基地使用權設置為一項用益物權，則該權利一經設立，就應當是農民的一項私權，理應允許農民自由處分。有關保障性因素的考量，則可以通過改革創新和完善制度予以體現。

(二)嚴格限制宅基地使用權流轉違反了物權法關于國家、集體、私人財產權利受平等保護的原則

《物權法》將宅基地使用權與建設用地使用權作為相并列的一類用益物權加以規定，沒有理由在立法上將兩者區別對待，包括在是否允許流轉的問題上采取不同的法律規則。然而，由于國家土地所有權與集體土地所有權代表的主體類型和范圍的不同，導致集體土地與國家土地在所有權方面實際上處于不平等的地位。長期以來，我國對于城鎮國有土地使用權實行的是自由流轉的法律政策，而對于集體所有的土地使用權的流轉，則實行嚴格的限制措施，具體來說即為集體所有的土地只有在轉化為國家所有的土地之后對其使用權才允許進入流通市場。故此，有學者認為我國實行的是分等級的土地制度：國家土地所有權是上級土地所有權，集體土地所有權是下級土地所有權，這兩種土地所有權在本質和等級上是存在顯著差別的。⑥王衛國、王光華主編：《中國土地權利的法制建設》，中國政法大學出版社2002年版，第39頁。這種差異抹殺了集體土地使用權作為物權的本質屬性，導致了集體土地使用權權能的殘缺，既限制了農民對集體土地的使用，也損害了集體農民的根本利益。

(三)嚴格限制宅基地使用權流轉違反了物權法關于用益物權的基本原理，剝奪了宅基地使用權人對其宅基地進行收益的權利

在土地價值化日趨明顯的當今社會，土地的價值在不斷增長，通過進行土地使用權的價值交換往往會帶來更多的經濟效益。在土地價值日益增長的市場經濟大潮中，農村宅基地使用權的價值也在日趨攀升，結果是農民通過宅基地使用權的流轉會獲得更大的收益。宅基地使用權是用益物權，收益本應是宅基地使用權的一項重要權能，且保持這項權能會給農民帶來更多的經濟實惠。限制宅基地使用權的流轉必然導致宅基地使用權這項收益的功能不能得到很好的發揮，也等于是剝奪了宅基地使用權人對其宅基地使用權進行收益的權能。前述學者對農村居民所做的實證調研也印證了這一點。

三、農村宅基地使用權流轉的創新思路和制度設計

在深化改革的背景下，研究農村宅基地使用權流轉規則顯得尤為重要。制度設計思路上，應當順應我國經濟與社會發展的需要，修改和完善現行農村宅基地制度中的限制性規定，使農村宅基地使用權健康、有序、適度流轉，增加農民財產性收入，促進農村新型城鎮化的發展，健全城鄉發展一體化體制機制。

(一)法定租賃權的可行性

從上述的兩種觀點可以看出，目前學界對宅基地流轉問題基本是局限在物權領域進行探討，但很難有所突破，對此不妨轉換思路，從債權領域探求解決宅基地流轉問題的新方式——宅基地的債權性流轉。此種觀點主張通過債權的形式來滿足房屋買受人利用宅基地的需求，主要有借用模式和租賃模式兩種模式。⑦參見毛平：《農村宅基地流轉模式的創新研究——以債權模式為構建視角》，載《改革與戰略》2011年第5期。其中，更為科學和可行的是租賃模式，在一定程度上講即借鑒我國臺灣地區的法定租賃權制度。我國臺灣地區“民法”第425—1條規定對此有明確規定。⑧該條規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內，有租賃關系。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。轉引自王文軍：《論農村宅基地上房屋的買賣》，載《清華法學》2009年第5期。早在多年前，就有學者呼吁設立“宅基地法定租賃權”，以解決農村房屋的自由流轉問題。⑨參見韓世遠：《宅基地的立法問題——兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”》，載《政治與法律》2005年第5期。從近年來理論研究成果的梳理情況看，越來越多的觀點贊成引入法定租賃權制度。

建立法定租賃權制度的前提是要界定農村土地使用權與地上房屋所有權是一體原則還是分離原則。有學者指出，十八屆三中全會《決定》采取了“房地分離”的改革方式，體現了一種折中主義態度。具體而言，即將宅基地使用權和地上房屋作為各自獨立的兩類財產，宅基地使用權作為專屬于集體成員的財產，系對成員提供的基本生活資料，處于保障目的之需，仍不得處分；但地上房屋屬于農民的私有財產，該房屋所有權的四項權能應當予以完備，故而允許抵押、擔保和轉讓。⑩陳小君：《我國農村土地法律制度變革的思路與框架》，載《法學研究》2014年第4期。司法實踐中，亦有法官提出，就農村房屋與農村宅基地使用權之間的關系，目前并無明確的規定。有關“房地一體”的規則，基本上均見諸于討論調整城市房地產的法律關系之中，農村宅基地使用權與農村房屋的關系，是否可以準用城鎮房地產相關規定、通過類推適用的方式適用“房地一體”的規則，值得商榷。[11]北京市第一中級法院課題組：《婚姻家庭案件中涉及農村房分割疑難問題研究》，載《北京審判》2016年第5期。

將“法定租賃權”這個概念引入農村宅基地制度，可作如下推論：當農村居民的房屋所有權要轉移給本集體經濟組織之外的受讓人時，該受讓人對該房屋之下的宅基地在一定的年限內享有權利，即法定租賃權。這是在作為受讓人的非集體成員與作為所有權人的農村集體經濟組織之間產生的宅基地使用關系。在此種流轉模式下，作為買受人得到的不是作為物權的宅基地使用權，而是作為債權的宅基地租賃權。這樣無須取得對土地的用益物權，而是通過建立上述的租賃關系滿足了自己對土地利用的需要。這種宅基地的債權流轉模式，可以以較少的成本實現農村宅基地及房屋的流通，也可以解決房地一體主義所帶來的困惑，這是解決房地關系有效、可行的方案。即便是將來我國允許農村宅基地自由流轉的話，法定租賃權制度也仍然具有重大的實際意義。[12]肖盼晴：《農村宅基地使用權流轉的困境與出路》，載《江漢大學學報(社會科學版) 》2013年第4期。

宅基地法定租賃的主體是出租人和承租人，他們是在宅基地法定租賃中享有權利和承擔義務的人，即使設定了法定租賃權也只是在宅基地上增加了一方權利人，此權利人對于宅基地享有的是債權，宅基地的物權仍然掌握在集體和集體成員手中。[13]劉凱湘：《法定租賃權對農村宅基地制度改革的意義與構想》，載《法學論壇》2010年第1期。也就是說，宅基地的公有制性質不會發生改變。此種做法可以實現保護農村土地的目的，減少宅基地和農民房屋閑置的數量，實現房屋的經濟價值。同時使房屋所有權擺脫宅基地使用權的束縛，增加農民的收入，提高農民的生活水平。村集體經濟組織成員可以基于自己的宅基地使用權，向所在的集體組織要求實現自己收益權。這樣不僅可以實現農民融資的目的，也不會改變宅基地承擔的社會保障機能，還有利于我國城鄉一體化的發展。[14]同注[13]。

(二)界定宅基地使用權流轉的范圍

宅基地使用權流轉范圍的大小決定了宅基地使用權流轉的開放程度。所謂宅基地使用權流轉的范圍，是指宅基地使用權可以在哪些區域以及在哪些人之間進行流轉。換言之，宅基地使用權的流轉范圍即是指宅基地使用權流轉的效力范圍，具體包括空間效力和對人的效力兩個方面。宅基地使用權流轉范圍的確定是解決宅基地使用權流轉問題的關鍵因素，應在立法時給予特別關注。就我國當前的現實來講，因宅基地使用權承載的對于農民的居住保障功能在短時期內是不可能消失的，因此一定時期內對于宅基地使用權流轉的范圍給予一定的限制仍有其合理之處。在宅基地使用權流轉范圍的確定上，不妨根據我國經濟社會的發展程度，采取逐步放開的政策，有序實現我國宅基地使用權的自由流轉。國家可以通過制定法律、行政法規或者出臺政策，將確定宅基地使用權自由流轉范圍的權限授權由地方政府行使，由地方政府根據各地實際情況決定每一個時期宅基地使用權自由流轉的具體范圍。此外，為維護宅基地使用權的居住保障功能，在確定宅基地使用權范圍時，對于同屬于宅基地使用權流轉范圍內主體，實行“親疏遠近有別”的原則，在同等條件下，同一農村集體經濟組織成員與非同一農村集體經濟組織成員相較，同一區域內農村居民與其他區域農村居民相較，農村居民與城鎮居民相較，均具有優先自由流轉的權利。[15]有學者提出，賦予農民集體優先購買權，符合條件的農戶轉讓其宅基地使用權及其上房屋時，作為土地所有權人的農民集體在同等條件下享有第一順位的優先購買權，符合宅基地申請條件的本農民集體其他成員則在同等條件下享有第二順位的優先購買權。參見宋志紅：《建立科學的宅基地流轉制度刻不容緩》，載《法制日報》2016年7月13日第012版。

(三)規范宅基地使用權流轉的方式

目前，有些地方已經對宅基地使用權流轉方式進行了不少有益的探索，創造了多種多樣的流轉方式。歸納起來，宅基地使用權流轉方式大致有轉讓、互換、出租、抵押、投資入股、有償放棄以及集中置換等方式。鑒于經濟發展模式的多樣性，對于各地宅基地使用權流轉采用何種具體的方式，不宜千篇一律、整齊劃一而限制得過死，國家應在搞活農村經濟、方便群眾生活的宗旨下，允許各地根據本地的實際情況，因地制宜地選擇符合本地實際的流轉方式，并鼓勵積極探索宅基地使用權流轉的新方式。例如，在城郊及經濟較發達地區，因對于農村住宅的需求相對較大，宅基地使用權體現的價值也更為明顯，在宅基地使用權的流轉上可采取農民自營的模式，即允許農民將其宅基地使用權轉讓或者出租于他人，而宅基地使用權轉讓人或者出租人通過這種方式獲得轉讓或者出租的收益；而在經濟落后、農民生活條件較差的農村地區，可以采取宅基地置換的流轉方式，包括以宅基地使用權置換發展資金、宅基地使用權置換農村集體公房或者城鎮住房、宅基地使用權置換保險與補償等具體方式，推行由政府強力主導、委托房地產商開發、村民自建公助等方式進行宅基地使用權的流轉。甚至，在一些條件具備的農村地區，還可以采取土地股份合作，以宅基地使用權入股成立農民股份合作社，農民作為合作社的股東從中分紅的方式，推行宅基地使用權的流轉。當宅基地使用權的流轉方式比較成熟、定型后，國家可以通過制定法律將這些流轉的方式予以規定。不過，法律規定這些流轉的方式不是要限制宅基地使用權的流轉，而是要給這些流轉的方式以一定的法律地位。

(四)完善農村宅基地使用權確權登記制度

農村宅基地登記制度是農村宅基地使用權流轉法律制度的基礎性制度。不動產權利的發生、變動、消滅一般均以登記為公示手段，通過公示產生公信力，從而獲得法律保護。農村宅基地使用權作為不動產上的用益物權，同樣應適用此規定。因此，應當根據《物權法》的要求，盡快辦理農村房屋產權證和宅基地使用權證，保護農民的房屋產權，以規制實踐中宅基地使用權運行無所適從的狀況。[16]楊德蓮：《社會轉型期農村宅基地流轉現狀及制度完善》，載《湖北警官學院學報》2013年第9期。2017年初，國土資源部發布《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》，對頒發統一的不動產權證書，結合實際依法處理“一戶多宅”問題，分階段依法處理宅基地超面積問題，依法確定非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權，依法維護農村婦女和進城落戶農民的宅基地權益等予以明確。但是，從法律層面講，仍然需要制定包括宅基地使用權登記在內的相對完善的法律法規，將宅基地管理和流轉等納入法治化軌道。[17]有學者認為，針對我國宅基地退出機制存在著權屬不明確、補償標準不合理、政策配套不完善、指標回收制度不健全等問題，在做好政策之間的銜接與組合的同時,還要通過法律的形式對此進行明確，有必要在適當時機出臺農村宅基地法，對宅基地的取得條件、取得標準、權利主體等方面進行明確，從而徹底理順農村宅基地之間的各種關系，給農民吃下一顆定心丸。參見蒲曉磊：《宅基地管理制度改革試點年底到期專家建議出臺農村宅基地法讓農民吃上定心丸》，載《法制日報》2017年1月10日第10版。

(五)建立健全農村宅基地使用權流轉的稅收制度

如果將來允許農村宅基地使用權自由流轉，必須構建相配套的稅收調節制度，既實現宅基地使用權作為用益物權的完整權能，又實現宅基地使用權收益的公平分配。在這方面，已有不少設想。例如，對于受讓人在取得環節不做“一戶一宅”的硬性約束，由此引發“一戶多宅”的，通過完善住房保有環節稅收政策，如納入房產稅改革范疇，以經濟手段實現對住房配置的調節。[18]岳永兵、孫濤：《宅基地使用權轉讓：實踐、問題與建議》，載《中國國土資源經濟》2015年第12期。又如，按照超額累進稅率征稅，轉讓的不符合條件的宅基地使用權面積越大，上繳的稅額越高[19]劉鵬飛：《法律視角下宅基地使用權轉讓的困境與改革思路》，載《青島農業大學學報》2015年第3期。，等等。

四、司法審判應對思路的調整

多年來，人民法院在處理包括農村宅基地使用權轉讓糾紛在內的農村房屋買賣糾紛案件時，往往要求“依法妥善”，衡平好保護個人權益與穩定社會秩序兩者的關系，即，既要依據現行法律法規和國家政策的規定認定合同效力，也要從實際出發確定合理的解決方案，維護交易安全和社會誠信，努力做到裁判結果與國家法律政策規定相一致，法律效果與社會效果相統一。隨著時代的發展和改革的深化，無論從宅基地使用權流轉的現實需求來看，還是從政策導向來看，司法審判需要增強前瞻性思維，[20]例如，我國臺灣地區“民法”關于法定租賃權的規定，即來源于我國臺灣“最高法院”四八臺上一四五七號判例和七十三年度第五次民事庭總會議所確定，即“參照該判例的原判決全部裁判意旨，系認為使用土地的房屋所有人對土地所有人應支付相應的代價，即其法律關系的性質，當屬租賃”。轉引自楊俊、張曉云、湯斌：《深化改革背景下農村房屋買賣路徑探析》，載《中國土地科學》2015年第6期。適度創新司法觀念和裁判方式，以引領性的司法裁判推動改革深化發展。

從近年的司法政策來看，《最高人民法院關于充分發揮審判職能作用為推進生態文明建設與綠色發展提供司法服務和保障的意見》要求，妥善審理涉土地流轉民商事案件，依法鼓勵創新農村土地流轉形式，保障農村土地經營權抵押等各項改革試點順利進行，推動建立城鄉統一的建設用地市場。在相關試點地區，一些法院先行一步，勇于探索，如浙江省溫州市中級人民法院于2013年出臺了《關于為溫州農村綜合改革提供司法保障的若干意見》，在溫州農村綜合改革大背景下提出，“依法保護合法的農村集體土地上的房屋轉讓，嚴格按照法律關于合同效力的規定執行，不輕易宣告農村房屋買賣合同無效”，即將農村房屋買賣的主體從同一集體經濟組織成員逐步擴大到其他合法主體，法院不因當事人身份不同而輕易認定房屋買賣合同無效，從而充分保障農民合法財產的流轉和利用。[21]浙江溫州：《不輕易判農村房屋買賣無效》，載http://www.chinanews.com/house/2013/06-06/4902502.shtml，2016年10月28日訪問。這樣的創新與探索還是有一定借鑒意義的。

司法實踐中，對涉及農村宅基地使用權轉讓和農村房屋買賣合同糾紛案件的審理和執行，新的思路和辦法亦不斷提出。例如，有關宅基地制度改革試點工作的意見提出，改革宅基地審批制度，發揮村民自治組織的民主管理作用。允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。據此，“農村宅基地使用權原則上不得對集體經濟組織之外的主體予以轉讓。但是集體經濟組織全體成員經法定自治程序，三分之二以上表決同意的除外”。[22]張慶華：《新型城鎮化背景下的農村土地物權流轉法律制度研究》，法律出版社2015年版，第269頁。向非同一集體經濟組織農村居民或向城鎮居民出售的，合同無效，但經該集體經濟組織同意(村民大會、村民代表大會有效決議等)的例外。[23]安徽省高級人民法院民四庭：“農村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用”，載《法律適用》2015年第6期。此外，基于宅基地使用權具有的保障功能，應當注重保護未取得遷入地集體經濟組織所在地常住戶口的“出嫁女”、“入贅男”的合法權益。如果這類特殊主體作為農村房屋買賣合同的買受人，且在自己原來的集體經濟組織喪失了宅基地使用權，則應認定合同有效。還有一種已經在實踐中有探索的處理方案，由于農村房屋買賣涉及宅基地的轉讓，對于買受人身份條件不符合現行規定的買賣合同，應當認定合同無效，但基于農村宅基地使用權和地上房屋所有權“房地分離”的發展趨勢，對法定租賃權制度的借鑒以及合理界分行政權與審判權的關系，可以嘗試駁回出賣人要求返還的訴訟請求。理由在于，把房屋和宅基地分開考慮。房屋作為私有財產，出賣人有權處分，買受人對房屋通過交換享有權利。出賣人出賣房屋的行為可以視為對宅基地使用權的放棄。買受人不符合法定條件，不能取得宅基地的使用權，故買受人只對房屋的價值享有權利，但不享有對宅基地的權利。至于買受人是否屬于非法用地，對其用地行為如何處理，由有關行政機關和村集體經濟組織處理。

在執行工作中，農村房屋屬于執行對象，但涉及宅基地使用權又面臨著如何執行的問題。通過總結，“一是在取得當地村委同意的情況下，用被執行人唯一宅基地來抵償所欠債務，由申請執行人長期使用宅基地。二是由法院強制執行宅基地的可得收益以抵償債務。三是對內部結構獨立、易于分割的宅基地住房，可分割出一至兩個房間給被執行人，將其余房間進行間隔改造，形成一地兩房，交申請執行人使用。”[24]參見毛國維：《農村住房及宅基地流轉研究》，載《法學論壇》2012年第4期。