淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
——由一例房產(chǎn)糾紛案件引入

張倩慧子

山西省太原市萬柏林區(qū)政府采購(gòu)中心，山西 太原 030024

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淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
——由一例房產(chǎn)糾紛案件引入

張倩慧子

山西省太原市萬柏林區(qū)政府采購(gòu)中心，山西 太原 030024

善意取得制度是我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的一項(xiàng)基本制度，在一定程度上維護(hù)了權(quán)利人的所有權(quán)等物權(quán)，但在行使過程中也暴露出不足之處。本文以2016年發(fā)生的一例離婚案件的財(cái)產(chǎn)確權(quán)為視角，分析不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的構(gòu)成要件，將案件與學(xué)理相結(jié)合，并對(duì)目前我國(guó)相關(guān)制度的立法和完善提出了建議。

善意取得；糾紛；要件

劉某與安某系夫妻，雙方婚后共同財(cái)產(chǎn)中有房屋一套，房權(quán)證所有權(quán)人為安某。2014年底，孫某得知安某欲將房屋出賣的消息，便提出出資90萬元來購(gòu)買該房屋。得到了安某的同意之后，孫某付清了全款，完成了過戶，在2015年9月21日獲得了房屋權(quán)證。2016年年底，劉某欲起訴離婚，法院確認(rèn)財(cái)產(chǎn)時(shí)才得知安某已經(jīng)將房屋賣出，于是其向法院申請(qǐng)買賣無效。經(jīng)劉某申請(qǐng)，有關(guān)部門最終將安某所賣出的房屋定價(jià)為99.65萬元。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得簡(jiǎn)述

善意取得是由于對(duì)物不享有處分權(quán)的人把暫時(shí)占有的動(dòng)產(chǎn)，或由于登記錯(cuò)誤等原因而記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人而產(chǎn)生，“他人”在法律實(shí)務(wù)與學(xué)理中指的是不知所有權(quán)的第三人，即善意第三人。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)法條規(guī)定，適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度時(shí)，必須遵循下列四個(gè)條件：第一指的是產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的所有人和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際的所有人并非同一人，即不動(dòng)產(chǎn)的登記出現(xiàn)了錯(cuò)誤；第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的人不具有處分的權(quán)利，但受讓人對(duì)此并不知情；第三，指的是受讓人支付合理價(jià)格；第四，即作為標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的歸屬為受讓人，從而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的公示公信效力。

二、法理分析

本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記并沒有錯(cuò)誤，對(duì)案件進(jìn)行審理、判決的主要依據(jù)是孫某的行為是不是屬于“善意”。根據(jù)上述案情，由于房屋相關(guān)證件上所注明的人僅僅為安某，這些證件由權(quán)威機(jī)關(guān)發(fā)布，具有極強(qiáng)的公信力，在這種情況下，孫某有理由相信不動(dòng)產(chǎn)僅僅歸安某一人所有。結(jié)合安某在出賣房屋時(shí)的舉動(dòng)和行為，孫某對(duì)安某排除個(gè)人懷疑也是合情合理的，所以，可以認(rèn)定孫某是出于善意而進(jìn)行購(gòu)買的。

“不合理的低價(jià)”被最高院解釋雙方在進(jìn)行買賣時(shí)，一方付款價(jià)格不到政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的70%。在本案中，孫某購(gòu)買房屋時(shí)的出資為90萬元，而法院委托相關(guān)部門對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估定價(jià)之后所訂的價(jià)格為99.65萬元，房屋購(gòu)買價(jià)占市場(chǎng)價(jià)的比例為90.3161%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了70%，是合理的。

綜上所述，孫某符合“善意”的條件，其購(gòu)買房屋并獲得產(chǎn)權(quán)屬于善意取得，且房屋已經(jīng)完成了公示，所以，法院應(yīng)該駁回劉某的訴求。

三、由上述糾紛案件引發(fā)的相關(guān)思考

(一)我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)善意取得立法中所存在的缺陷

在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)當(dāng)中，善意取得的規(guī)范與立法還存在著很多問題，比如缺少對(duì)善意標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的具體規(guī)定，缺乏對(duì)登記機(jī)關(guān)不作為的懲罰處置，缺少對(duì)“合理價(jià)格”認(rèn)定流程標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定等。

(二)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得進(jìn)步完善的幾點(diǎn)建議

1.規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)

判斷受讓人是不是符合“善意”的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定是看受讓人的主觀心態(tài)，即是否知道對(duì)方為無權(quán)處分人，但在法律實(shí)務(wù)當(dāng)中，主體的主觀心態(tài)是很難認(rèn)定、判斷的。對(duì)于這種情況，立法可以細(xì)化認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)和流程，或者為受讓人設(shè)定一些合理的行為，看其行為是不是與法律規(guī)定的行為相符合，便利、規(guī)范“善意”的判斷。

2.統(tǒng)一登記程序

在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，很多當(dāng)事人物權(quán)方面的損失是由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不作為行為而引起的。在這種情況下，法律法規(guī)必須嚴(yán)格相關(guān)機(jī)關(guān)的具體責(zé)任，加強(qiáng)懲戒的力度和范圍，規(guī)范各個(gè)機(jī)關(guān)的行為。

3.制定“合理價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)

立法機(jī)關(guān)可以設(shè)定價(jià)格認(rèn)定的流程，由價(jià)格認(rèn)定的具體部門嚴(yán)格按照流程進(jìn)行確認(rèn)。

4.完善登記機(jī)關(guān)賠償

現(xiàn)階段，對(duì)于由登記機(jī)關(guān)的疏忽造成被侵權(quán)人的權(quán)利受損等問題，我國(guó)的立法規(guī)定并不是非常明確具體，在損害賠償方面也沒有具體規(guī)定和負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在這種情況下，立法要加強(qiáng)對(duì)這一方面的規(guī)范，登記機(jī)關(guān)自身也要采取正確的態(tài)度，自覺進(jìn)行登記錯(cuò)誤賠償，最大程度地降低被侵權(quán)人的損害。

四、結(jié)語

任何一項(xiàng)法律規(guī)定在運(yùn)行過程中都會(huì)暴露出一定的缺陷，對(duì)于暴露出來的問題，我們要采取正確的態(tài)度去看待，使用合理的方法去解決。立法機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)以及相關(guān)的行政部門要以身作則，最大程度地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的價(jià)值。

[1]蘇艷飛.<不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例>簡(jiǎn)要評(píng)析[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2015(18).

[2]龍海奇.善意取得于夫妻房產(chǎn)買賣適用之困境——以<婚姻法司法解釋(三)>第11條為中心[J].楚天法治，2015(2).

D923；D

A

2095-4379-(2017)09-0270-01

張倩慧子(1985-)，女，漢族，山西太原人，法學(xué)碩士，就職于山西省太原市萬柏林區(qū)政府采購(gòu)中心，研究方向：民商法。