我國公共租賃房法律保障機制研究

朱浩興

貴州馳宇律師事務所，貴州 貴陽 550000

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我國公共租賃房法律保障機制研究

朱浩興

貴州馳宇律師事務所，貴州 貴陽 550000

公共租賃住房是實現公民住房權的一種重要保障，其需要各個效力層級的法律予以規定使其形成一套完整的公共租賃住房法律保障制度，以便相應公民的住房權能最終實現。在缺乏統一立法的情況下，各個地方在探索的過程中形成了特色鮮明的地方模式。總體而言，我國公共租賃房的法律保障機制仍然存在嚴重的不足，唯有通過憲法、法律、行政法規的綜合體系方能建構完善的保障機制。

公共租賃房；保障；制度

2009年中央政府工作報告中首次面向全國提出了“要積極發展公共租賃住房”這一住房保障方式。北京、深圳、重慶、上海等各大城市的公共租賃住房建設規模逐年增大，但由于該住房保障方式在我國發展時間不長以至相應法律理論、法律制度的發展與完善較為遲滯。因缺少統一的全國性法律規定致使針對各地公共租賃住房之相應規定多見諸于部門規章、地方性法規等，使各地公共租賃住房保障對象、準入標準都有所區別，造成了公共租賃住房在我國住房保障制度運行中出現諸多問題。

一、我國公共租賃住房保障機制的現狀

由于缺少統一的立法，所以各個地方最近也在進行符合本地方實際情況的公共租賃住房保障的探索。北京在公共租賃住房的房源上以“政府支持、市場運作；多方建設、統一管理”原則，鼓勵多渠道籌集房源來滿足中低收入者的住房要求。上海市公共租賃住房房源供給的原則是“居住為主、市民消費為主和商品住房為主”，而公共租賃住房的具體建設則是通過市場運作的方式由專業機構來進行。深圳市的公共租賃住房保障機制相對成熟，形成了一些獨特的特點并且這些特點為未來我國統一公共租賃住房立法提供了有益的借鑒：實現了公共租賃住房、廉租房、經濟適用房等住房保障體系的一體；實物配租和租金補貼相結合的公共租賃住房保障模式；深圳市公共租賃住房的保障對象和目的傾向于高層次人才。重慶對于住房的保障模式采取的原則是“低端有保障，中段有市場，高端有遏制”。重慶關于公共租賃住房的保障模式相對于北京模式、上海模式、深圳模式最大的不同在于其強調政府主導。[1]

二、我國公共租賃住房保障機制的不足

(一)憲法救濟的缺失

憲法救濟，即違憲審查制度是世界各國在實現法治化進程中不可或缺的一項制度。現行《憲法》第62條與第67條都規定“全國人大代表大會及其常委會享有監督憲法實施的權利”，并且在第67條第7款與第8款中還規定了“全國人大常委會有權撤銷國務院，省、自治區、直轄市國家權力機關制定的同憲法相抵觸的法規、決定”，而在《立法法》第90條與第91條中具體規定了其違憲審查的程序。但截止今日全國人民代表大會及其常委會并未有真正實施憲法監督的例子，所以就我國違憲審查制度運行現狀而言，這并沒有達到立憲者之期望。且我國憲法條文較為抽象不適宜直接作為具體案件裁量和救濟標準的依據，如以《憲法》第33條規定“國家尊重保障人權”認定政府行為侵犯了某個公民的人權，那么如何去救濟也并沒有具體標準。因而我國現階段并沒有形成如南非Groothoom案相似的憲法救濟模式之基礎。[2]

(二)政府職能不明確

首先，政府與市場職責不清。從目前地方政府的積極探索中我們可以看到有些地方是以政府作為絕對主導的，而有些地方是由市場作為主導的而有些地方是政府和市場共同作用的。之所以采取不同的模式是由各個地方政府經濟實力以及市場經濟的發展程度不同等具體情況而決定并沒有誰對誰錯的問題。但是無論政府在公共租賃住房保障機制中是直接參與者還是能力賦予者都應當有明確的職能定位，只有這樣才能一方面克服政府出于土地財政的需要從而消極對待公共租賃住房這一“經濟上的虧本買賣”，另一方面在對公共租賃住房進行問責上做到依據明確。

其次，保障方式不明確。保障方式不明確主要表現在以下三個方面。第一，是實物配租還是現金補貼抑或兩者相結合，在實踐中上述三種方式都有實行的，這個是統一還是地方自主抑或當時選擇都需要以后的立法作出明確規定。第二，保障是否具有階段性和過渡性，上海模式就特別強調公共租賃住房保障的階段性和過渡性，而其他地方的公共租賃住房保障模式卻沒有這方面的規定。第三、公共租賃住房是只租不售還是可以銷售，上海模式和深圳模式都是只租不售，北京模式由于公共租賃住房房源的多元性導致有租也有售，而重慶模式鼓勵在租住五年后購買公共租賃住房。

再次，融資渠道單一。目前許多地方政府對于公共租賃住房的建設之所以沒有太大的積極性就在于公共租賃住房建設是一個“經濟上虧本的買賣”，根本原因在于公共租賃住房的融資渠道單一。目前雖然上海模式、北京模式和深圳模式都不同程度的有市場主體的參與，但是總體而言公共租賃住房的融資渠道主要還是來源于政府。雖然政府對于公共租賃住房建設具有不可推卸的責任，但是由于地方政府財政方面的原因，如果不能擴寬融資渠道的話必然會最終影響到公共租賃住房保障機制的建立、運作和完善。

最后，定價原則模糊。公共租賃住房是針對住房有困難的群體，也就是說無法承擔市場條件的房價和房租，所以目前我國關于公共租賃住房的定價原則是“低于市場租金價格”或者是“略低于同地段住房市場租金價格”。這一原則具有極大的伸縮性，首先“低于市場租金價格”到底低多少就是一個問題，百分八十還是百分之六十？其次“略低于同路段住房市場租金價格”，本來公共租賃住房就是針對住房困難戶的，如果是略低于的話，這個制度是否還有必要性和現實性。目前許多地方政府對于公共租賃住房定價原則模糊就在于公共租賃住房建設是一個“經濟上虧本的買賣”。總體而言公共租賃住房的融資渠道主要還是來源于政府。[3]雖然政府對于公共租賃住房建設具有不可推卸的責任，但是由于地方政府財政方面的原因，如果不能擴寬融資渠道的話必然會最終影響到公共租賃住房保障機制的建立、運作和完善。

(三)準入和退出機制不健全

收入和退出機制是公共租賃住房保障機制的關鍵，可以毫不夸張的說準入和退出機制是公共租賃住房制度是否能夠實現立法目的的核心要素。目前我國對于公共租賃住房申請采取的是核定家庭收入的方式，但是由于我國缺乏個人收入統計信息和個人信用相關的制度，導致很多人瞞報個人收入申請公共租賃住房同時也廣泛的存在權力尋租的空間。最近幾年頻發的開豪車住公共租賃住房的現象就是準入制度不健全的直接體現。而在公共租賃住房還廣泛的存在“永久福利”、“只出不進”的現象，這是由于目前我國對于公共租賃住房保障的退出機制不健全。

(四)保障對象不合理

其實公共租賃住房在大城市的必要性要遠遠高于小城鎮(當然小城鎮也是需要，只是沒有大城市那么迫切)，一方面是由于大城市的房價太高導致很多人難以承受，另一方面在于大城市相對于小城鎮擁有更多的外來務工人員，而外來務工人員往往是低收入群體從而對公共租賃住房的需求更大。而在現實中我們卻看到很多地方是以本地戶籍作為申請公共租賃住房的先決條件的，而即使是現在很多城市已經開放了非戶籍人員申請公共租賃住房，也是以固定工作年限甚至是社保年限等作為先決條件的。這就出現了往往最需要公共租賃住房的人卻沒有資格申請公共租賃住房，而具有公共租賃住房申請資格從而住到公共租賃住房的人卻是一些經濟基礎較好的群體。這主要原因就在于我國目前公共租賃住房的保障范圍不合理。

三、完善我國公共租賃住房保障制度的完善建議

對于公共租賃住房采取制度性保障是有其必然性和優勢的。我國現階段對公共租賃住房采取制度性保障措施，應當包含以下幾點：

(一)住房權入憲

對于住房權在憲法中采取何種表述方式以及如何具體規定：首先，應當確定住房權是屬于公民的基本權利，因此應該在憲法第二章“公民的基本權利和義務”中與之規定；[4]其次，住房權作為一種社會權，與我國現行憲法中關于勞動權、休息權、社會保障權、獲得物質幫助權和受教育權等憲法社會權條款有著相同的權力屬性，所以對其條文的表述邏輯應當參照這些憲法權利之規定而為；最后，根據我國《憲法》傳統，對于保障住房權之規定也不應太過具體，而過度限制立法機關根據該條憲法權利進行一般性立法時的范圍。

(二)制定《住房保障法》

我國是一個有著15億人口的發展中大國，人口多資源少，住房矛盾突出，且我國已經加入《經濟、社會和文化權利公約》應當承擔實現公民住房權之義務，而至今卻沒有一部關于住房保障的全國性法律實屬不該。作為一個以政府主導推行住房保障制度發展與完善的國家，在關于發展與完善多層次、多方式的住房保障制度中，如上文提及之我國各級政府出臺了種類繁多、效力不同的文件，使得這些規定顯得十分零散、雜亂無章。這種立法層次較低，各種法律規定、政策規定之間未能很好地銜接，也造成了我國現階段住房保障實際執行中的諸多問題。因此，我國有制定《住房保障法》之必要。

(三)制定具體行政法規

對于該行政法規的規定應當依據《憲法》、《住房保障法》中關于住房權、公共租賃住房之規定進行編寫，再將這兩部法律的相關規定具體化，使之更加詳盡，既保證了不同位階之法律對相同事項規定的一致性，也更便于地方政府推行公共租賃住房。綜合現有的規定與救濟方式，在公共租賃住房法律關系中涉及行政主體與行政相對人之間的行政糾紛，特別是關乎相應公民住房權之實現的搖號配租環節中，應當首先采取住房保障主管部門調解、復核，對結果不服則可通過行政復議或行政訴訟的方式加以解決與救濟，而針對民事糾紛則按照主管部門協商調解亦或民事訴訟的方式加以解決與救濟。

[1]周爽.我國公共租賃房法律問題研究[D].西南政法大學，2012.

[2]杜芳.我國公民住房權的司法保障研究[M].北京：世界圖書出版公司，2012：27.

[3]符啟林.住房保障法律制度研究[M].北京：知識產權出版社，2012：236-253.

[4]徐倩.住房權的憲法保護[D].蘇州大學，2008.

朱浩興(1967-)，男，漢族，貴陽人，碩士，貴州馳宇律師事務所，律師。

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2095-4379-(2017)15-0148-02