俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理權(quán)研究

張玨楚

黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

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俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理權(quán)研究

張玨楚

黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150080

現(xiàn)行《俄羅斯聯(lián)邦住宅法典》對有關(guān)住宅房屋有系統(tǒng)的規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的相關(guān)制度也主要規(guī)定在此法典中。俄羅斯將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱作“多套住宅房屋所有權(quán)”。本文主要介紹了俄羅斯區(qū)分所有建筑物管理的相關(guān)立法現(xiàn)狀，管理組織和管理規(guī)約。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；多套住宅房屋；俄羅斯住宅法典

一、俄羅斯多套住宅房屋管理的立法概況

區(qū)分所有建筑物的管理，指為維持區(qū)分所有建筑物的機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動[1]。《俄羅斯聯(lián)邦民法典》和《住宅法典中》將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱作“多套住宅房屋所有權(quán)”(многоквартивный дом)。

蘇聯(lián)解體之后現(xiàn)存的住宅服務(wù)體系費用問題對于國家來說成為了棘手的問題。在市場經(jīng)濟改革之初，對多套住宅房屋管理領(lǐng)域進行了本質(zhì)上變革的嘗試。1992年12月24日俄羅斯聯(lián)邦第4218-1號法“聯(lián)邦住宅政策總則”出現(xiàn)了這些概念，“共同管理”和“多套住宅房屋所有權(quán)人協(xié)會”[2]。

現(xiàn)行立法對俄羅斯多套住宅房屋管理規(guī)定在住宅法典第8章。第161條第一款首先明確了對多套住宅房屋管理的目的：保障公民居住條件良好和安全；保障屬于多套住宅房屋的共有財產(chǎn)部分；解決多套住宅房屋共有財產(chǎn)使用問題；提供給居住在多套住宅房屋中的居民市政公用服務(wù)。

二、俄羅斯多套住宅房屋之管理團體

為協(xié)調(diào)不同建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的利益，解決彼此的糾紛，需要建立統(tǒng)一的管理團體。在區(qū)分所有人團體內(nèi)部，一般設(shè)立兩個管理機構(gòu)：區(qū)分所有人大會和管理委員會[3]。

(一)全體大會

全體大會的主要職權(quán)有：作出有關(guān)多套住宅房屋重建(包括擴建和增建)，大修和大修基金的使用的決議；作出使用和限制使用坐落在多套住宅房屋范圍內(nèi)的地塊的決議；作出決議使用多套住宅房屋共有財產(chǎn)；選擇多套住宅房屋管理方式等。

多套住宅房屋所有權(quán)人有義務(wù)每年舉行年度全體大會。除了舉行年度全體大會，多套住宅房屋所有權(quán)人還可召開臨時大會。依據(jù)投票程序所作出的全體大會決議，經(jīng)參加該大會的全體人員多數(shù)決通過；對多套住宅房屋大修，需要經(jīng)多于50%的全體所有權(quán)人通過；重建、大修基金數(shù)額等事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體所有權(quán)人的2/3的多數(shù)決通過。

(二)住房所有權(quán)人協(xié)會

住房所有權(quán)人協(xié)會是不動產(chǎn)所有權(quán)人協(xié)會的一種類型，多套住宅房屋所有權(quán)人為了共同管理共有財產(chǎn)以及實現(xiàn)管理目的的活動而由所有權(quán)人聯(lián)合建立。住房所有權(quán)人協(xié)會自國家登記起具有法人的性質(zhì)[4]。

住房所有人協(xié)會章程由全體大會經(jīng)過法定程序以參加大會的全體成員多數(shù)決通過。協(xié)會以其所擁有的財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任；協(xié)會對成員的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任；協(xié)會成員對協(xié)會債務(wù)也不承擔(dān)責(zé)任。住房所有權(quán)人協(xié)會的權(quán)利有：根據(jù)法律規(guī)定簽訂管理合約，對多套住宅房屋進行維護和修繕；確定年度對多套住宅房屋維護和修繕的收入和支出預(yù)算，多套住宅房屋大修和重建的花費，列入儲備資金的專項費用以及其他開銷；根據(jù)年度收入和支出預(yù)算，按照多套住宅房屋共有財產(chǎn)權(quán)的份額對住宅所有權(quán)人收費；履行服務(wù)；根據(jù)合約給予履行協(xié)會工作和提供協(xié)會服務(wù)的工作人員工資等。

三、俄羅斯多套住宅房屋之管理規(guī)約

為謀共同利益，確保良好的生活環(huán)境，由全體業(yè)主透過業(yè)主大會而就物業(yè)的管理、使用、維護與所有關(guān)系等制定管理規(guī)則[5]。《俄羅斯聯(lián)邦住宅法典》在管理權(quán)一章的第162條詳細規(guī)定了多套住宅房屋管理合約。

管理合約的內(nèi)容：被管理的多套住宅房屋共有財產(chǎn)組成和該房屋的地址；管理多套住宅房屋的管理工作和服務(wù)清單，多套住宅房屋共有財產(chǎn)的維護和修繕的服務(wù)和工作清單，更改該清單的程序以及由管理組織提供的市政公用服務(wù)的清單；確定住宅維護和修繕費用和市政公用服務(wù)的費用的程序，以及記錄該花費的程序；對管理組織履行管理合約的職責(zé)進行監(jiān)督的程序。

[1]陳俊樵.論區(qū)分所有建筑物之管理組織[J].中興法學(xué)，1986，24：191.

[2]Айман Т.О.Жилищное право Российской Федерации.-М.：ИНФРА-М，2002.-347 с.

[3]房紹坤.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)造[J].法學(xué)研究，1994，2：35.

[4]Кириллов Э.Я.Товарищество собственников жилья：практическое пособие.-М：ЗАО ИКЦ "ДИС"，2005：160 с.

[5]陳華彬.論區(qū)分所有建筑物的管理規(guī)約[J].現(xiàn)代法學(xué)，2011，4：49.

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2095-4379-(2017)13-0265-01 作者簡介：張玨楚(1992-)，女，漢族，天津人，黑龍江大學(xué)中俄聯(lián)合研究生學(xué)院，2015級法學(xué)研究生，研究方向：民商法。