我國不動產(chǎn)法律問題研究

鄭博文

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

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我國不動產(chǎn)法律問題研究

鄭博文

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅猛，不動產(chǎn)項目增速較快。但是，我國不動產(chǎn)因法律體系的缺失而存才很多漏洞，在司法實(shí)踐中出現(xiàn)許多問題。本文以法學(xué)理論分析為引導(dǎo)對不動產(chǎn)法律問題進(jìn)行了系統(tǒng)研究。

不動產(chǎn)；法律問題；對策建議

一、不動產(chǎn)的概念

不動產(chǎn)是指不能移動的，如果移動和拆分的就可能改變其性質(zhì)或損害其價值。我國物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)一般實(shí)行登記和公式，一般有三種形式：1設(shè)立登記，2變更登記，3注銷登記。比如，房屋屬于不動產(chǎn)，要向房屋管理部門進(jìn)行登記比如房產(chǎn)證，房屋進(jìn)行買賣要去房屋管理部門進(jìn)行變更登記，房屋毀損要去房屋管理部門進(jìn)行注銷登記。不動產(chǎn)范圍很廣，比如房屋，工廠里面的機(jī)器設(shè)備，汽車，只要是不能移動和拆分的一般都屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)買賣需要進(jìn)行登記手續(xù)的，要不辦理登記手續(xù)，那就會造成合同不成立，由此造成的損失由個人承擔(dān)。

二、我國不動產(chǎn)法律問題

(一)不動產(chǎn)信托方面的法律問題

在不動產(chǎn)信托方面的法律問題主要有以下三方面：第一，缺乏專門立法。雖然存在《信托法》與《公司法》，但是在不動產(chǎn)信托方面的專項性立法仍然缺失。第二，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的權(quán)源風(fēng)險較高。不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的權(quán)源風(fēng)險包括不動產(chǎn)所有者的身份條件是否滿足法律要求，信托計劃中委托人問題以及不動產(chǎn)承包經(jīng)營權(quán)剩余期限與信托計劃存續(xù)期限是否匹配問題。第三，不動產(chǎn)信托交易結(jié)構(gòu)可能存在的法律風(fēng)險。例如，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營中，信托公司辦理土地承包經(jīng)營權(quán)的登記過戶存在一定困難，對其進(jìn)行實(shí)際的占有管理的可行度比較低甚至在一些地區(qū)不可行，這就造成信托公司對信托的不動產(chǎn)的控制力較弱，增加交易風(fēng)險。

(二)不動產(chǎn)中強(qiáng)制執(zhí)行的法律問題

對不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行中存在查封的效力程度和權(quán)利沖突的法律問題。一方面是不動產(chǎn)查封的效力，根據(jù)參與對象的不同分為三種查封對債務(wù)人、債權(quán)人以及行政機(jī)關(guān)的效力。另一方面，不動產(chǎn)上強(qiáng)制執(zhí)行過程中涉及到非常復(fù)雜法律關(guān)系，不可避免會發(fā)生權(quán)利沖突，或者是利益沖突。大體而言，主要包括以下幾個方面的權(quán)利沖突：第一，抵押權(quán)和抵押權(quán)的沖突。第二，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的沖突。第三，抵押權(quán)和勞動債權(quán)的關(guān)系。

(三)不動產(chǎn)登記制度問題

首先，登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)。我國目前的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)，涉及不動產(chǎn)登記的部門有土地管理、房產(chǎn)管理、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記等部門。這種多頭的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端。其次，登記機(jī)關(guān)在登記的過程中存在錯誤、遺漏以及資料的遺失，給當(dāng)事人造成損失，但不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。這種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的現(xiàn)象在實(shí)踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題。

三、完善我國不動產(chǎn)法律的對策建議

(一)完善不動產(chǎn)相關(guān)法律，明確相關(guān)人員的職責(zé)

針對不動產(chǎn)信托方面存在的問題，可以從不動產(chǎn)信托運(yùn)行機(jī)制和法律制度完善兩方面著手。不動產(chǎn)信托運(yùn)行機(jī)制方面，通過在立法上通過對不動產(chǎn)信托的定義，設(shè)立不動產(chǎn)價值評估環(huán)節(jié)，選擇集中監(jiān)管模式完善運(yùn)行機(jī)制。法律制度完善方面，通過建立專門的不動產(chǎn)信托法，健全受托人相關(guān)的法律規(guī)定，明確不動產(chǎn)信托基金托管人的職責(zé)，確立不動產(chǎn)信托基金托管人的法律地位，加強(qiáng)信息披露制度等措施完善不動產(chǎn)相關(guān)法律，明確相關(guān)人員職責(zé)。

(二)杜絕“惡意訴訟”產(chǎn)生，確保權(quán)利人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的最大化

為了防止“惡意訴訟”損害合法權(quán)利人分配不動產(chǎn)財產(chǎn)款項的發(fā)生，必須注意以下幾個問題：第一，涉案不動產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣、變賣后，根據(jù)拍賣確認(rèn)書及變賣裁定書立即確定所參與分配的債權(quán)人并作出分配方案，及時將不動產(chǎn)財產(chǎn)的拍賣、變賣款項分配給債權(quán)人。第二，在分配期間法律文書(一般是指民事調(diào)解書)尚未生效的債權(quán)人提出要求為其預(yù)留不動產(chǎn)分配款項的原則是不予考慮。第三，同一被執(zhí)行人的多個債權(quán)人對分配方案提出異議的，則可暫時不分配執(zhí)行款項，但若在異議期間又有生效法律文書要求參與分配不動產(chǎn)執(zhí)行款項的，也不予考慮。待異議審查后，就原參與分配的債權(quán)人參與分配執(zhí)行款項。

(三)出臺登記規(guī)范，解決不動產(chǎn)登記問題

積極出臺以不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，在依法登記的前提下，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實(shí)事求是、能辦則辦、先行登記并行完善”原則編制的規(guī)范，以解決我國當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施落地的過程中出現(xiàn)的問題為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。規(guī)范需經(jīng)問題征集、調(diào)研考察、起草編寫、研究論證、意見征求等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)實(shí)用性和適用性之間的辯證統(tǒng)一。同時規(guī)范應(yīng)按照問題種類，分為房屋已登記土地未登記、土地已登記房屋未登記、房地登記信息不一致、因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押等多個專題(部分)，將問題處理的適用情形、處置方法、辦理要點(diǎn)等進(jìn)行了細(xì)化和規(guī)范，以滿足各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解決當(dāng)前棘手問題的實(shí)際需要。

[1]危曉美.淺談不動產(chǎn)登記請求權(quán)[J].甘肅行政學(xué)院學(xué)報，2004(01)：25-28.

[2]季秀平.物權(quán)之民法保護(hù)制度研究[M].北京：法律出版社，2006.

[3]何志.物權(quán)法判例研究與適用[M].北京：人民法院出版社，2007.

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2095-4379-(2017)13-0277-01 作者簡介：鄭博文(1989-)，男，山西石樓人，山西財經(jīng)大學(xué)，法學(xué)專業(yè)研究生在讀，研究方向：物權(quán)法。