房地產合作開發的基本法律問題研究

李彥君

（300042 天津世杰律師事務所 天津）

房地產合作開發的基本法律問題研究

李彥君

（300042 天津世杰律師事務所 天津）

房地產合作開發是該行業市場化實現進程中逐漸形成的制度，但是經常會因為其中存在的問題導致法律糾紛現象。文章以此為背景，分析了合作開發過程中的基本法律問題并提出了幾點解決建議，目的在于推動我國房地產行業發展。

房地產合作開發；基本法律問題；市場化

為了適應市場的發展，房地產行業正處于市場化改革階段，但是因為房地產相關法律法規的影響，導致實踐中房地產合作開發過程中經常出現法律糾紛，并且這些糾紛的案情非常冗雜，訴訟的時間比較長，嚴重影響了房地產行業的健康發展。為了解決這些基本法律問題，需要結合實際問題，以法律為準繩提出解決對策，從而達到推動房地產行業發展的目的。

一、房地產合作開發概述

所謂房地產合作開發，即一方提供土地使用權、一方提供資金，簡單的說就是一方出地、一方出錢，二者共同明確地塊建設項目所采用的合資、合作模式，共享利潤、共擔風險共同開發行為。

對于房地產合作開發的種類，比較常見的有以下幾種：項目公司型、合同合作型、房屋參建型，共同開發型與單方開發型，雙方合作型與多方合作型等。具體選擇時，需要結合開發的房地產規模以及其他參數，選擇合適的房地產合作開發類型。

二、房地產合作開發基本法律問題與分析

1.主體問題

最高院的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規定當事人一方如果有開發經營資質，那么則可以認定所簽合同有效。當事人雙方如果都不具備經營開發資質，那么合同即無效。然而在實際起訴之前，當事人一方已經獲取房地產的經營開發資質，或是已經在法律的允許下成立了房地產開發經營企業，那么合同即視為有效[1]。在這一要求中，也就是說房地產合作開發合同所有當事人方只要求其中一方有開發經營資質即可，且在該規定中，也將房地產開發中房地產開發領域內主體資格進行了淡化。

在房地產合作開發方面，合作的各個主體都要有開發經營資質，否則即視為合同無效。若只要求其中一方當事人有開發經營資質便視為該合同有效，那么國家對于房地產開發的相關法規的權威性便會有所下降。若房地產開發經營資質合作方只是憑借資質出資或者是憑借資質“假出資”，實際上不參與房地產的合作、開發和建設，那么“資質”也就喪失了其本質的意義。由此可見，對于房地產合作開發有開發經營資質的主體，還需要明確其本身的職責，只有真正參與到合作、開發中，才能夠切實發揮所謂資質的意義。

2.土地劃撥問題

在房地產的相關法律法規和司法解釋中，對于土地劃撥使用權也進行了規定。相較于出讓土地使用權，劃撥土地使用權主要體現出了以下兩個特點：①沒有流動性[2]；②使用范圍固定，不能用在營利性活動中。在我國土地使用權轉讓與出讓的相關條例中，要求劃撥土地使用者是企業、公司、個人和其他經濟性組織時，才能夠將劃撥土地使用權變轉為出讓土地使用權。因此，一旦土地的使用者是企業、公司、個人以及其他經濟性組織以外的主體時，所執行的合作開發行為即被視為無效。若批文中以“多種考慮”等原因違背了相關法律條例，那么則要將合作開發房地產合同判為無效。

3.紅頭文件影響問題

通過最高人民法院提出的房地產合作開發經營相關司法解釋的分析可以發現，行政審批、許可紅頭文件在合同效力方面有非常大的影響。在房屋買賣糾紛相關問題的解釋中，都是在拿到相關部門下發的許可文件之后，才能夠將合同從“確定的無效”過渡為“確定的有效”。換而言之，合同效力是以相關部門下發的許可文件或者是批準文件為前提的“晴雨表”。按照合同法的相關規定，合同主要有無效合同、有效合同、效力待定合同、可變更可撤銷合同幾種形式，如果沒有獲取相關部門的批準文件，應在合作開發合同中予以明確約定幾種效力可能性的救濟手段。若是屬于違反了行政法規、法律的強制性規定的情形，那么則要被認定為自始無效和絕對無效，如此一來便沒有了后期補救的機會。但是如果是效力待定合同，在糾紛發生時缺乏定紛止爭的法律依據。

實踐中，能夠違背法律強制性規定，且可以在重要的時刻獲得相關部門批準文件的主體，并非是社會大眾，而是社會中的某些群體。其實在批文中或多或少有一些違背法律的審批，但是因為司法機關審判行為的獨立性，在合作建房糾紛的民事審判中不能判斷行政機關作出具體行政行為時其所行使行政權力的合法性，若缺乏行政訴訟，民事審判人員往往持模棱兩可或不加評判的態度。在這一前提下，便會導致該紅頭文件涉及到的房地產合作開發合同被視為“當然”合法有效之合同。此種情況下若房地產合作開發合同有效，會影響社會某些群體的利益，那么便不會積極爭取這份批準文件。所以只有對雙方都有利時，才會積極、主動的爭取這份許可文件。換而言之，批文其實很大程度上利益主體并非是社會群眾，而是少數企業。

三、房地產合作開發的幾點建議

其一，在房地產合作開發主體的資質以及地位方面，按照最高人民法院提出的有關房地產開發、國有土地使用權等相關要求，僅需合作一方具備相關資質便可將其合作開發行為視為有效[3]。在保證合同有效的前提下，合同中應對雙方的權利義務進行相對詳盡的約定，尤其是在對方是具備開發資質的主體時，相對方應通過合同約定己方在合作中的參與權利、決策地位等。其二，在合同撤銷、解除的處理方面。一般合作雙方會一方提供土地，另一方提供資金，只憑借合作雙方簽訂的合同明確其所承擔的義務，雖然這種方式能夠有效節省時間和精力，但是卻很容易被認定為無效合同，最終遭到撤銷或者解除。基于此，合作雙方在簽訂合同時需要格外注意，進一步細化合作后每個建設環節雙方的權利義務，諸如雙方成立實施小組，在開發建設中通過小組成員表決的方式來行使權力。一旦合作開發合同被認定為房屋買賣合同、土地使用權轉讓合同或是其他合同，原簽訂合作開發合同的本意將無法實現，相對于合作開發，可得利益也有所不同所以還需要相關人士引起注意。

四、結束語

通過上述分析、研究可以發現，為了實現房地產合作開發的順利進行，必須要深入了解法律，以現實為依據，以法律為準繩，合法展開房地產的合作、開發，對土地資源和市場資金有效配置，從而推動我國房地產行業的可持續和健康發展。

[1]徐寧.房地產合作開發法律問題探索[J].商,2015(37):236.

[2]吳廣付.淺析資金與土地合作房地產開發的法律正當性及法律實現[J].法制與經濟(下旬),2014(06):19-20.

[3]王現兵.論單位合作開發房地產的合法性[J].重慶交通大學學報(社會科學版),2011,11(02):28-31.

李彥君（1975～ ），女，籍貫：天津，民族：漢，職稱：四級律師，學歷：本科，研究方向：房地產、建筑工程方向。