論前期物業管理合同的法律效力

袁盛楠

（300380 北京中銀（天津）律師事務所 天津）

論前期物業管理合同的法律效力

袁盛楠

（300380 北京中銀（天津）律師事務所 天津）

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域各方矛盾和糾紛時有發生。在物業管理當事人雙方關系中，作為個體的業主和物業管理公司通常處于不平等的地位，業主本身為“天然弱者”的地位，使其利益往往會受到物業管理公司的侵害。

物業管理公司；業主；業主權利；權利保護

一、物業公司與業主的法律關系

業主與物業管理公司之間形成的是合同法律關系，是平等主體的業主與物業管理公司之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業管理公司與業主訂立《物業管理服務合同》，合同一旦訂立對物業管理公司與業主均具有法律約束力。雙方應當按照約定各自履行相應的義務，不得擅自變更或解除合同。

物業公司與業主是雙向選擇，合同聘用制的關系。以小區成立業主大會為標志，之前的稱為前期物業管理，由于多數小區處于滾動開發，這樣的管理通常由開發建設單位向社會以招標的形式確定物業管理公司。小區成立業主大會之后，由小區業主委員會向社會招聘物業管理公司。無論是前期物業管理還是后期物業管理，雙方的責、權、利都應在合同條款中予以明示。這個合同在小區的運行中對合同的當事人是綱性的文本，都應自覺地履行合同條款，承擔應盡的義務。在合同執行過程中，小區業主是主體，物業公司是客體，雙方的自身位置要擺正，在維護小區共同利益上要保持一致觀點，克服人為因素阻礙合同正常運行。物業公司在執行合同時，不按合同條款履行職責，經告誡后仍沒有改進辦法，建設單位或業主委員會依法可以解聘物業企業。

物業公司與業主是對等的民事主體關系。物業公司是法人單位，具有民事主體資格，它所從事的經營活動是行為能力人的活動，應負責承擔民事責任。物業公司在管理與服務過程中時時處處伴隨著風險及民事責任。如：房屋的避雷設施 損壞、房屋裝修造成危體、公共設施存在隱患、不履行職責造成刑事案件等，這些管理與服務工作不到位，造成損害和損失，物業公司就要受到法律法規的制裁和處罰。首先，要培育抗風險的能力，通過參與保險的方式轉移風險。其次，要積極規避風險。通過規范的管理，優質的服務來避免風險。當發生事故后，物業公司要勇于面對，善于處理。應依法承擔民事責任。

物業公司與業主在小區建設和管理上是合作的關系。小區的建設和管理是物業公司與業主共同的話題，它直接關系到業主的物業增值和小區的品牌效應。物業管理的出發點是克服房屋一年新、二年舊、三年破。一個小區具有新穎的設計理念和優良的施工工藝，只能算是業主買了一件產品搬回了家，如何發揮產品的作用，這就是現在所說的物業管理。

首先是物業增值保值。按房屋的使用年限，房屋實際上是貶值的，為何有增值的潛力，主要是地產和優良的管理而增值。其次是良好的居住環境。物業公司能夠確保小區風格不走樣是一件了不起的事。小到綠化，大到整個小區的外墻顏色及式樣，把它管好管到位，本身就是維護了全體業主的共同利益。一個建設好、管理好的小區，就像一張名片，能讓人賞心悅目，心情舒暢。物業公司通過小區建設，樹立品牌，其本身鍛煉了自己，夯實了基礎。所以說在小區建設與管理上利益是一致的。因此，在小區的建設上具有合作的基礎，在共同建設好、保護好業主家園方面，物業公司與業主理應是合作的關系。

物業管理在我國起步較晚，發展也不平衡，就行業而言面對的問題較多，尤其是物業管理隊伍綜合素質不強，給產業發展帶來了影響。作為城鄉結合部的新建小區，業主的居住觀念、物業管理意識不強，給管理工作也帶來了難度。在城市西進的大環境下，堅信通過政府重視、行業自律、轉變觀念、物業公司與業主攜手，物業管理一定會健康快速發展。

二、物業管理合同的法律效力

物業管理是一項涉及面廣，法律關系復雜的綜合活動，在物業管理的過程中，物業管理企業與業主之間出現問題、產生矛盾與糾紛是在所難免的。重要的是，要處理好物業管理企業與業主的關系，才能更有效地解決矛盾、化解糾紛。以辯證的眼光來看，物業管理公司與業主之間矛盾的出現，不能完全歸咎于其中一方，任何一方的不規范行為和舉動，都有可能導致在物業管理活動中出現矛盾。

隨著人們生活質量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環境、人文環境等因素也越來越被社會關注。現代化小區已經成為居民住房的主要形式，良好的居住環境是高質量生活的基礎，因此，物業管理也就非常的重要。但是，在實際生活中，物業管理公司與業主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對提高居民的生活質量有著重要的意義。

大約在19世紀，一位名叫Octavia Hill 的女士為其出租的物業制定了一套規范住戶行為的規定，這些規定涉及業主和承租者之間的權利義務，這被認為是最早的物業管理。物業管理行業在我國的成長有二十多年，該行業在不斷的進步，現在幾乎所有的現代化小區都由專門的物業公司進行專業的物業管理。

物業管理活動直接涉及業主的利益，其中牽涉的法律關系包括業主與業主之間的關系以及業主與物業公司之間的關系。良好的物業管理可以讓業主的居住環境得到很大的改善，使業主的不動產得到充分的利用，物業管理企業正是為了改善業主的居住環境而產生的。物業公司為了改善業主的居住環境而對業主的不動產進行管理和利用，但是不是所有物業公司都會積極地履行自己的義務的，在物業公司履行義務的過程中，也不可避免地與業主產生各種矛盾，甚至出現明顯的侵害業主權利的行為。

[1]趙國平.國內物業管理發展概況、問題及趨勢[J].社科縱橫(新理論版),2009(02).

[2]朱小利.城市住宅小區物業管理存在的問題及對策[J].西南大學學報(社會科學版),2011(S1).

[3]田小紅.我國物業管理存在問題及發展趨勢[J].經濟師,2007(08).