淺析我國不動產公證制度的引入與適用

白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

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淺析我國不動產公證制度的引入與適用

白 靜

青海省西寧市夏都公證處，青海 西寧 810000

關于不動產的最優化立法始終是人們所共同追求的終極目標之一，設立國家對不動產物權進行統一的登記和管理，是近現代各國普遍適用的一種旨在保護不動產變動的管理制度。但任何一種制度的制定和實施都有其存在的必要和優勢，同時每種制度又都存在著自身的缺陷和不足，也正因為此，作為我國不動產物權公示的一種手段，保障社會不動產交易安全和高效的不動產登記制度在現實運用中也存在著不足和缺陷。本文目的為如何避免這種因缺陷和不足而產生的不動產物權變動登記所帶來的消極后果，達到登記的法律效果，從而為今后我國不動產登記條例實施過程中政府必須要面對和解決的一大現實問題。

不動產；公證制度；引入；適用

一、不動產公證制度存在的問題

盡管我國在《物權法》和之后的《不動產登記暫行條例》中逐漸廓清了不動產物權登記的審查模式及建立了統一的登記制度。但不可否認的是，在整個物權法頒布實踐過程中，在不斷彌補物權制度缺失的同時，不動產公證制度也存在著一些問題。

(一)不動產登記制度自身局限性

從不動產登記制度自身來看，物權變動法則是物權法的焦點問題之一。如前所述，建立統一的不動產登記制度和辦法是立法者的追求，也是我國《物權法》的更深一層次的要求。但由于目前我國有些公權力部門分權存在著不盡合理的現象，權力疊加交叉運行的情況仍然相對嚴重，這就造成我國2007年實施的《物權法》中對不動產登記的規范的籠統模糊性。僅僅在第十條中提到：國家要對不動產物權設立、損益實行統一的登記制度。但統一登記的方式是什么、程序怎樣、登記機構是哪一個，沒有做進一步說明。不動產登記“多頭管理、各自為政”的局面沒有從根本上得到有效解決。

(二)不動產登記主體存在弊端

從不動產登記主體的設定上來分析，國家之所以設立不動產登記制度，更多的是處于對社會的穩定和公共共同利益的考慮，無論是采取對抗要件或是生效要件的方式，其目的都是為了限制交易雙方當事人按照“私權自治”的隨意交易，實現宏觀調控和優化配置重要社會資源的目的，因此不動產登記具有公法的色彩。

對于這種由國家或政府作為民事主體而參與到民事交易的行為，無論是在理論上還是在實踐中，都不宜繼續由國家設立的登記機構來完成對物權變動的原因兼目的的登記審查，為了保障公平原則，就必然需要引入獨立第三方的力量來制衡這種確已存在的不平衡。

二、不動產公證制度的適用探討

通過上述分析我們可以看出不動產公證制度的引入存在的問題和必要性，但是不是所有引入的制度都是符合我國的國情的，所以針對我國實際國情，對于完善不動產公證制度我們提出以下幾點建議：

(一)強化不動產登記公證書的證據效力

《公證法》對公證性質最終定位為：依法獨立行使公證職能并承擔民事責任的不以營利為目的證明機構，公證屬于法律職業共同體中的一部分筆者前面已經進行了充分論證。但由于我國《公證法》并沒有規定法定公證事項，而是留于民商實體法中去解決。但從實體法的制定來看，往往一個實體法除了立法本身是一個不斷研究、論證、起草過程中，還是一個聽取各方面的意見，平衡相關群體的利益，整合各利益主體博弈結果的過程。也正因利益因素的存在，使得將公證寫入相關實體法中似乎比較困難。

公證行業要求的不是新增加某種權利，而只是要求進而明確法律已有的效力和程序，因此在物權登記變動的非訴領域內，加強公證證明效力和程序則是相對比較可行的。

(二)不動產公證制度加強強制公證

把公證制度引入不動產登記審查當中的一個重要原因就是用于彌補不動產登記制度自身的不足，從而保障交易的公平和安全。而不動產作為關系民生、與民眾息息相關的重大經濟事項，不動產變動的安全與否不僅關系到社會穩定和發展，同時不動產物權變動也是民事領域中“意思自治”原則的最直接、最根本的體現。因此，對不動產物權變動的所有原因行為我們不要求、也沒必要一概地進行公證，但對涉及不動產的贈與、遺囑(遺贈)、繼承等這些法律關系復雜的物權變動的原因行為時，可要求當事人先行進行公證，作為自愿公證原則的例外卻是必要的。

因此，將公證行為設計為上述法律行為生效的要件或者登記的必經程序，如此可以以公證職能的發揮最大可能地剔除各種消極因素，為不動產登記制度提供更準確、更有利的法律保護，同時也可以降低登記機構的責任風險。

(三)明確不動產登記中的責任范圍

國家設立公證機構的目的，就是預防和減少紛爭。公證證明也因其所具有的特殊的法律效力，而被社會公眾和公證書使用者所推崇。然而，從法律層面上說一種機構的設置往往存在著職能風險與制度價值的對抗，我國無論是《公證法》還是相關法律法規均沒有對公證審查內容及相關責任的具體規定。如在涉及不動產變動過程中，我國傳統的公證方式基本上只是對相關法律事實的真實性、合法性進行審查，即只對合同的合法真實性做出證明。

同時，為避免責任承擔，實務中公證機構更多的是將實質審查盡可能地轉變成形式審查方式，試圖通過公證證詞內容格式、語句表達、事前重復而繁瑣告知等來避免可能產生的責任。僅僅以公證書證明的公證活動顯然已漸漸不在適應社會發展的需要，相應的其適用范圍也因這種不適應而越來越受到社會需求的限制。

(四)適當調整不動產公證收費

公證價值所在正是向社會提供法律服務，保障社會和諧，公證服務收費一方面應真正體現公證服務價值，另一方面公證的計費應根據公證機構的社會平均成本為基礎，根據公眾對公證服務的需求人數、時間和疑難、復雜及風險程度，并按照社會承受能力和保障公證事業可持續發展的原則來確定，更應該突出公共服務的公益性特征。因此，國家可以擴大公證法律援助覆蓋面，降低房產繼承、遺贈等收費標準或由政府來替公眾購買公證服務。這樣不僅可以減少民眾對公證收費的支出，也可保障民眾在不動產變動登記中享受公證法律服務。

(五)形成公證與不動產登記的協調機制

公證與不動產登記是兩個不同職能部門之間的職能行使，這不是一場利益驅使下的權益爭奪與讓度的問題。登記部門依公證證明進行幾乎零風險登記制度應該說是對我國房地產登記管理模式的一種有益探索。例如，早在2002年開始，昆明市相關政府機關為保障不動產交易的安全，避免風險，減少訴訟，就積極借鑒法德登記模式，倡導并在實踐中將公證列入二手房屋交易前置審查中。即登記機構利用公證機構的專業知識對二手房屋交易提供實質性審查，而登記機構完全信賴公證機構出具的公證書，只進行形式審查，而對引起物權變動的債權行為的審查則全部交由公證機構進行，對申請人與相對人關于實體法律關系的意思表示在所不問。

三、結語

綜上所述，不動產登記與公證即有相同的功能，又各自有不同的職能和作用，在不動產物權變動的各環節，二者可即可以相互依托，又可互補不足。在不動產登記中引入和運用公證制度，不僅可以對市場進行導向和影響，有利于對我國物權變動程序制度的規范和完善，避免非法交易，同時也吻合弱化行政審批和行政管理、深化市場管理的法治化的發展方位和趨向；公證制度的引入，不僅與契約自由、正義與自由的原則是不矛盾的，而且也是符合我國經濟發展。

[1]蔣同一.論不動產登記機關登記錯誤的賠償責任[D].蘇州大學，2015.

[2]陳少偉.不動產登記信息查詢制度研究[D].華中師范大學，2015.

[3]顧娟.我國不動產登記立法問題研究[D].北京交通大學，2008.

D923.2；D

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2095-4379-(2017)13-0189-02 作者簡介：白靜(1982-)，女，漢族，法學本科，青海省西寧市夏都公證處，四級公證員，擬評三級，研究方向：法學。