論抵押權實現中與租賃權的協調

陳仔悠

華南師范大學法學院，廣東 廣州 510000

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論抵押權實現中與租賃權的協調

陳仔悠

華南師范大學法學院，廣東 廣州 510000

伴隨著社會經濟的不斷發展，抵押逐漸成為了一種重要的融資手段，人們為了更好的物盡其用，在同一物上設立抵押權、租賃權等多項權利的現象越來越普遍，這就導致了權利之間沖突的可能性增加，也使得抵押權在實現過程中困難重重，因此，如何協調一物之上不同權利之間的關系，便顯得尤為重要。目前，我國關于此方面的立法存在著一些不足，系統性較差，這就給實踐帶來了很多的困難。因此，本文對我國處理抵押權和租賃權的關系進行分析并提出立法建議，以期協調抵押權實現中和租賃權的關系，從而完善我國的抵押權實現制度。

沖突；協調；處理規則；保護

現實生活中，同一個物上可以存在兩種權利，本來二者的存在并不會產生沖突，但是在抵押權的實現過程中會對租賃權產生相應的影響，抵押權的根本目的在于確保債權實現，使債務得以清償，所以并不會轉移財產的占有，更多的是追求抵押物的交換價值。而租賃權本身是基于租賃合同而產生，本身性質是債權，但是為了保護承租人的利益，我國法律規定了“買賣不破租賃”原則，使承租人的租賃權具有物權性質，從而使債權物權化。因此在一定程度上不能適用傳統的“物權優先于債權”的原則，當二者產生沖突時最根本的根源在于我國當前立法存在著某些不完善之處。

一、我國立法對抵押權和租賃權關系的處理

《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第190條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，即以權利設立之先后作為權利效力大小之判斷標準。

(一)租賃權設立在先，抵押權設立在后

當債務履行期屆滿，需要實現抵押權時，而租賃關系依然存續，此時抵押權的實現與租賃權就發生沖突了。依“買賣不破租賃”的原則，即使主債權到期而不能獲償時，債權人采取拍賣、變賣等手段對抵押物進行處置后，原租賃合同對新的抵押物所有人繼續生效，直至原租賃合同期滿。租賃權作為特殊的債權，即債權的物權化具有對抗抵押權的效力，此時，租賃權的成立在先，它的效力優先于在后設立的抵押權。

(二)抵押權設立在先，租賃權設立在后

一般情況下，在先成立的權利公示在先，因公示而產生公信力。抵押權成立在先時，因其經過了登記公示，符合該立法原理，所以在后設立的租賃權，法律對其并不予以保護，法律認為租賃人是有必要的謹慎義務的，在這種公信力產生的前提之下，租賃人只要盡到注意的義務，都能夠知道抵押權的存在。此時先設立的抵押權的效力優先于后設立的租賃權。

二、我國立法與實踐中二者關系處理的不足

(一)權利效力大小的判斷標準

不動產抵押權的成立以登記為生效要件，因此，當事人辦理抵押登記的時點也就是抵押權成立的時點；而動產抵押權是依據合同而成立，登記只是作為動產抵押權的對抗要件，但是不登記不能對抗善意第三人。而此處“抵押權優先于租賃權”是指登記了的抵押權，所以后文中不再區分動產或者不動產的抵押權。租賃權則遵循契約之債成立的一般規則，自租賃合同成立之時設立。①抵押權的設立具有更大的公信力，能夠清楚的判斷權利成立時間。但是租賃權的成立是基于租賃合同而產生，在實踐當中有關倒簽合同使租賃權成立變成先于抵押權的情況在實踐中多有發生。②因此，簡單的將權利效力的大小判斷標準界定在權利設立的時間先后這樣一個標準之上，是租賃權和抵押權兩種權利產生沖突的根源。

(二)“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”的分析

一種觀點認為，“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”應該理解為：該租賃關系不得對登記抵押權產生不利影響。換種說法，在抵押權實現時，抵押財產上存在的租賃關系對該已登記之抵押權的實現產生了不利影響時，該租賃關系應予除去，以保護抵押權人的利益。如果租賃關系的存在并不妨害抵押權實現的，則租賃關系可以繼續存在于抵押財產上，對受讓人具有拘束力。惟此，才能更好地協調抵押權人與承租人的利益。③另一種觀點認為，所謂“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”是指抵押權人在實現抵押權時，抵押物上設立的租賃關系應當失去效力，要遵循物權優先于債權的原則，即延續《擔保法解釋》第66條的規定。

因為對法條的理解不同，因此在實踐操作中對案件的處理存著偏差，也會使案件結果產生不同。

(三)具體租賃合同內容中缺少抵押權釋明的條款

法律規定中認為已經登記的抵押權先于租賃權設立，承租人應該盡到審慎的義務。但是在實踐當中，租賃財產發生在生活中的每時每刻，租賃的期限也是有長有短，而在租賃合同簽訂時，若房屋已經設立了抵押權，出租人沒有在合同中說明或者是當面告知承租人財產上已經存在著抵押權，那么承租人人在租賃財產之前必須要去了解財產上是否存在著抵押權。在這樣高頻率的生活中，出租人并沒有口頭告知或者是其所簽訂的租賃合同的條款中并沒有釋明財產存在的權利負擔的時候，承租人并沒有過多的時間和精力去主動的了解抵押權是否存在。所以在實踐當中這樣的規定缺少著一定的可行性。

三、完善我國協調抵押權和租賃權關系的立法

(一)加強對抵押權人利益的保護

1.應改變原有的效力判斷標準

我國《城市房屋租賃管理辦法》第13條、《土地登記規則》第30條均規定了不動產租賃合同的登記備案制度，雖然條文中規定經營性用房必須要進行登記備案，而住宅型用房并不強制登記備案，但是登記備案更加有利于保護承租人的利益。這為其他租賃權設立的公示方法提供了借鑒。法律可以規定相應的租賃登記備案制度：在簽訂租賃合同之后，必須去登記機關進行備案，便于后成立抵押權人去查閱財產上是否存在租賃權，同時避免權利得不到實現，也在一定程度上防止租賃合同雙方當事人任意篡改合同簽訂時間，損害抵押權人的利益。

2.抵押人應向抵押權人聲明租賃權的存在狀況

我國《擔保法》對此的規定類似于租賃權聲明制度，它采取了抵押人書面告知制度，但對于如果不告知的情況因抵押權的行使是否必然導致租賃關系無效沒有明確的規定。但是前文之中提及應該全面確立租賃合同登記備案制度，此處的抵押人聲明也是為了保護抵押權人的利益，因此只需要在建立抵押關系成立時抵押人盡到口頭告知的義務即可，更多的抵押權人應該盡到合理審慎義務，去相關機關查看抵押物上是否存在租賃權。

(二)加強對承租人利益的保護

1.租賃合同應告知承租人租賃物是否存在權利負擔

在實踐中，很容易我們發現在短期租賃的情況之下，承租人并沒有太多的時間精力去確認自己所租賃的財產上是否已經存在了相應的權利負擔，所以為了實現交易的安全同時也兼顧便利的原則，租賃合同當中，出租人應該在租賃合同中寫明相應的條款，如果存在相應的抵押權，應該在租賃合同中書面告知承租人，從而使承租人能夠在第一時間知曉相應財產上的權利狀態，來決定自己的行為。

2.先租賃后抵押之抵押權實現，可意定維持原租賃關系

法律并不能完全預料買受人或者抵押權人在抵押權實現時，是否能夠接受財產上已經設立了抵押權(租賃權后設立)。抵押權人之所以同意出租其抵押物，是考慮到在特殊情況下，拍賣附租賃的抵押物更有助于自身債權的回收。在租賃權后設立的情況下，一方面，要堅持后設立的租賃權不能對抗在先設立登記的抵押權，保護抵押權人的利益；在另一方面，為了維持租賃關系的穩定，可以借鑒國外立法，在租賃權后設立的情況下，征求抵押權人的同意或者能夠和買受人達成合意，使租賃關系并不當然除去，從而保護承租人的權利。

3.應規定承租人的優先購買權和緩期交付制度

抵押權的實現一般伴隨著強制執行力的介入，但是即使是法院的拍賣、變賣，在本質上也是對抵押物的一種買賣行為，只是所得的價款不是由所有人取得，而是轉交給實現抵押權的申請人用以清償他們和所有權人之間的債務，所以誰來購買并不影響抵押權的實現，因此為了促使抵押權更快的實現同時也可以維持現有租賃關系的穩定，承租人在同等條件下對抵押物是具有優先購買權的。④

如果抵押權實現時，承租人并不想行使優先購買權，抵押物由其他的買受人所取得，如果買受人愿意繼續維持原有的租賃關系，可以要求承租人繼續使用，并向其支付相應的對價，這種對價一般是合理的，即使用該物的租金，在緩期交付原租賃物的期間，承租人可以尋找其他的替代租賃物。如果承租人不支付該對價達6個月以上，且在買受人催告后的期間內仍不支付的，則其失去緩期交付利益，買受人可及時要求承租人撤出并交付租賃物。

綜合兩個角度的分析，從實踐當中抵押權和租賃權產生沖突的情形出發，找到法律規定的不足之處，減少抵押權實現中和租賃權產生的摩擦，從而完善我國的抵押權實現制度。

[ 注 釋 ]

①沈斌.抵押財產出租時抵押權人與租賃權人利益衡平之問題研究——基于〈物權法〉第190條之理解[J].財經政法資訊，2016(3).

②常鵬翱.先抵押后租賃的法律規制——以〈物權法〉第190條第2句為基點的分析[J].清華法學，2015(2).

③沈麗萍.抵押權與租賃權沖突問題探討[J].中北大學學報(社會科學版)，2011(3).

④程嘯.論抵押財產出租時抵押權與租賃權的關系[J].法學家，2014(2).

[1]魏振瀛.民法(第四版)[M].北京：北京大學出版社，2010.

[2]孫鵬，王勤勞.抵押權與租賃權的沖突與協調[J].法律適用，2009(2).

[3]沈麗萍.抵押權與租賃權沖突問題探討[J].中北大學學報(社會科學版)，2011(3).

[4]蔡翠琴，龔需林.抵押權與租賃權沖突之法律解讀[J].中國農村金融，2011(19).

[5]葉鴻.抵押權與租賃權沖突中對抵押權人的保護[J].法制與經濟，2010(12).

[6]王利明.物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

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2095-4379-(2017)16-0120-02

陳仔悠(1994-)，女，湖北荊州人，華南師范大學法學院，碩士研究生。