論城中村宅基地?fù)Q房中的法律問(wèn)題*

馬 瓊

榆林學(xué)院，陜西 榆林 719000

論城中村宅基地?fù)Q房中的法律問(wèn)題*

馬 瓊

榆林學(xué)院，陜西 榆林 719000

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，城中村建設(shè)范圍越來(lái)越廣泛，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市發(fā)展的主力之一，而城中村的宅基地?fù)Q房對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題也日益突出。本文主要探討了城中村宅基地?fù)Q房過(guò)程中存在的法律問(wèn)題，根據(jù)其問(wèn)題，并制定相對(duì)應(yīng)的解決措施。

城中村；宅基地；換房

一、引言

隨著現(xiàn)代城市發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市建設(shè)占有的土地面積也越來(lái)越廣泛，但土地資源也越來(lái)越緊張，給現(xiàn)代化的城市建設(shè)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。城中村主要是指城市建成區(qū)與農(nóng)村相連接特殊地理區(qū)域，城中村是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要表現(xiàn)，城中村的建設(shè)不僅改善了人們的生活環(huán)境，還實(shí)現(xiàn)了城中村人文化與和諧的發(fā)展。城中建設(shè)是現(xiàn)代城市發(fā)展的核心內(nèi)容，也是土地改造主要地區(qū)，同時(shí)還是應(yīng)用法律手段較多的一項(xiàng)建筑。隨著城市規(guī)模的建設(shè)范圍越來(lái)越廣泛，城中村宅基地?fù)Q房中的法律問(wèn)題也越來(lái)越白熱化，已成為城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的制約因素之一。

二、城中村宅基地?fù)Q房中面臨的法律問(wèn)題

(一)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題

城中村是城市建成地區(qū)與農(nóng)村地區(qū)向連接的特殊經(jīng)濟(jì)地理區(qū)域，其建設(shè)的過(guò)程是城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，而進(jìn)程需要應(yīng)用到許多的土地。在城中村的實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)留守村與空心村，這不僅增加了城中村建設(shè)的難度，也是目前我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)期間必須面對(duì)的一個(gè)挑戰(zhàn)[1]。目前我國(guó)城中村建設(shè)是參考《土地管理法》中的內(nèi)容，以保護(hù)耕地為主要的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。但在這種環(huán)境下，不但會(huì)使農(nóng)村土地出現(xiàn)大量浪費(fèi)的現(xiàn)象，還會(huì)造成城市用地緊張，兩個(gè)地區(qū)之間的土地差異越來(lái)越大。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系、土地進(jìn)入市場(chǎng)及土地價(jià)值評(píng)估體系與城市用地相差較大，要全面的落實(shí)新型的土地流轉(zhuǎn)制度，難度有點(diǎn)大[2]。宅基地使用權(quán)與供居住使用權(quán)利都是根據(jù)《土地管理法》、《憲法》、《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容來(lái)決定的，宅基地的合法使用者有權(quán)在自己的基地上建筑住宅或其他的附屬設(shè)施。農(nóng)民拿著自己使用權(quán)的土地來(lái)?yè)Q取城鎮(zhèn)一套房子這個(gè)行為，還不能充分說(shuō)明農(nóng)民對(duì)房子是否享有所有權(quán)，這也表明了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)受限于相關(guān)的法律法規(guī)。

(二)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化所引發(fā)的問(wèn)題

宅基地在完成相應(yīng)的換房后，宅基地使用權(quán)的屬性頁(yè)發(fā)生了變化，不再屬于土地集體管轄的范圍，全部由國(guó)家土地部門進(jìn)行統(tǒng)一的管理。《意見》的內(nèi)容中主要講述了農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律問(wèn)題，其認(rèn)為農(nóng)民在用自己土地使用權(quán)換取城鎮(zhèn)一套房子后，其換得的房子還是集體產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)的屬性不發(fā)生任何的變化。《意見》在頒布后，不少人對(duì)《意見》中的宅基地使用權(quán)規(guī)定的不贊同，至今關(guān)于城中村宅基地?fù)Q房后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒(méi)有結(jié)論。

三、城中村宅基地?fù)Q房制度的立法完善

(一)加強(qiáng)宅基地?fù)Q房制度的立法

農(nóng)民拿著自己使用權(quán)的土地來(lái)?yè)Q取城鎮(zhèn)中的一套房子，根據(jù)目前的市場(chǎng)交易理論而言，這種換取的方式屬于異常公平的交易，交換的雙方地位沒(méi)有特殊，都是在一切平等的環(huán)境下完成相關(guān)的交易內(nèi)容。但從目前我國(guó)對(duì)城中村宅基地?fù)Q房的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，如《土地管理》中的第63條明確規(guī)定了農(nóng)民手中的土地只能由其自己使用，而且使用的范圍只能自己居住或用來(lái)農(nóng)業(yè)建設(shè)，限制了土地集體的流轉(zhuǎn)。這也充分說(shuō)明農(nóng)民對(duì)宅基地只擁有使用權(quán)，對(duì)宅基地沒(méi)有所有權(quán)，在不同的程度上給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此，要讓農(nóng)民安心地用自己使用權(quán)的土地交換城鎮(zhèn)一套房子，需要在相關(guān)的法律中明確農(nóng)民對(duì)所換房屋的產(chǎn)權(quán)。明確房屋產(chǎn)權(quán)，可以在一定的程度上解決農(nóng)民經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，讓農(nóng)民在需要急用錢時(shí)，可以將房屋的產(chǎn)權(quán)書拿到銀行來(lái)抵押及擔(dān)保。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)境下，我國(guó)法律也需要響應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，唯有這樣才能使法律的作用發(fā)揮到最大，有利于促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)的發(fā)展。

(二)完善征用土地補(bǔ)償制度的相關(guān)立法

隨著現(xiàn)代化城市的建設(shè)規(guī)模不斷地?cái)U(kuò)大，征地是解決我國(guó)城市建筑用地緊張的主要途徑。安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)及青苗補(bǔ)償費(fèi)都屬于現(xiàn)階段城中村建設(shè)中用途的征用土地補(bǔ)償費(fèi)用的范圍。結(jié)合我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，借鑒西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家征地的經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)征用土地補(bǔ)償制度的相關(guān)立法，讓更多的人可以監(jiān)督土地征用的過(guò)程，使農(nóng)民在宅基地?fù)Q房的過(guò)程中可以得到想要的補(bǔ)償，我國(guó)政府需要對(duì)土地的征用權(quán)及征用程序制定相應(yīng)的法律法規(guī)，確保土地的征用有法可依。在西方的一些發(fā)達(dá)國(guó)家，其在進(jìn)行土地征收的過(guò)程中，主要是根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)情況，按照市場(chǎng)的價(jià)格完成換地的交易。我國(guó)宅基地可以借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，以市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)失地的農(nóng)民進(jìn)行合理的補(bǔ)償，其補(bǔ)償?shù)姆绞經(jīng)]有局限，可以是實(shí)物也可以是貨幣，其補(bǔ)償?shù)姆绞椒浅ｌ`活。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要解決城中村宅基地?fù)Q房中的法律問(wèn)題，需要提高土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的速度，為城中村的建設(shè)提供一個(gè)良好的土地環(huán)境。但由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系、土地進(jìn)入市場(chǎng)及土地價(jià)值評(píng)估體系與城市用地相差較大，要全面的落實(shí)新型的土地流轉(zhuǎn)制度。

[1]林昕.論“宅基地?fù)Q房”中農(nóng)民權(quán)益的法律保護(hù)[J].學(xué)術(shù)評(píng)論，2016(01).

[2]陳耀東，孫雪雁.“城中村”土地改造中宅基地?fù)Q房的法律探析[J].天津法學(xué)，2017(02).

*2014年陜西省教育廳科研計(jì)劃項(xiàng)目，課題名稱：城市周邊及城中村在城市擴(kuò)建中以地?fù)Q房相關(guān)問(wèn)題研究，(課題編號(hào)：14JK1846)。

D922.32

：A

：2095-4379-(2017)26-0063-01

馬瓊(1982-)，女，漢族，陜西榆林人，碩士，榆林學(xué)院，講師，研究方向：法學(xué)。