房屋贈與合同公證中的贈與人居住權益

高明順

福建省南安市公證處，福建 南安 362300

房屋贈與合同公證中的贈與人居住權益

高明順

福建省南安市公證處，福建 南安 362300

房屋贈與合同公證是公證機構的一項重要的業務，為了避免贈與后存在的糾紛，對其進行公證顯得尤為重要。房屋的居住權益是一種特殊形式的房屋權能，在房屋的贈與公證中，對其落實和保障將對贈與人的切身利益產生重要影響，特別是老年人作為贈與人時對其切身利益的影響更大，因此探討房屋贈與合同公證中贈與人居住權益有著重要的意義。

房屋贈與合同；公證；贈與人；居住權益

房屋贈與合同強調的是贈與人的資源贈與行為以及贈與人沒有附加贈與物質補償的原則，贈與人是資源贈與并且是無償贈與，是房屋贈與中贈與人轉移自己房屋的所有權給受贈人的一種贈與行為。為了避免贈與的糾紛，目前的房屋贈與采取了公證的形式，公證機構的介入，使得房屋贈與行為在法律上具有嚴肅化和規范化的特點，這也為贈與人與受贈人的合法權益提供了保障。隨著我國法制化進程的不斷加快，房屋贈與公證數量也呈現不斷增加的趨勢，因此對贈與人贈與后居住權益的落實與保障問題也逐漸顯露出來，這一點在老年人對自己子女贈與房屋中老年人的權益保障問題中顯得尤為突出。

一、房屋居住權的法理分析

居住權，用益物權的一種，指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權起源于羅馬法。從淵源看，居住權最早產生于羅馬婚姻家庭關系中，而且與財產繼承制度緊密相關，最初是作為生活保障的制度設計而存在的。在我國的物權法立法過程中，曾將居住權寫入草案中，但最終因爭議太大予以刪除。目前我國現有的法律條文中，僅有《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第27條明確提到居住權，并且是針對特定的離婚情形，該條第三款規定：“離婚時，一方以個人財產中住房對困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！痹撍痉ń忉岆m然明確提出了對于“居住權”的規定，但是有其特定的主體，即僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方，并不適用于其他的法律關系。因此，在房屋贈與合同公證中公證機構應該依據民法最基本的原則尋求一種符合社會公序良俗、符合普通人道德觀念的處理方法。

二、房屋贈與合同中贈與人權益落實與保障

房屋贈與合同屬于諾成性合同，諾成性合同可以保障雙方的利益，但是諾成性合同也使得房屋贈與人的權利收到一定的約束，贈與人與受贈人的利益平衡可以通過“法定撤銷權”、“任意撤銷權”和“瑕疵擔保責任”的規定來實現。因此，對于贈與人一旦做出贈與行為，也是會受到相應的約束并且需要清楚自身這一行為的法律意義和法律后果。避免出現贈與人與受贈人關系的僵化或引發沖突，這不僅僅是對公證實務權威性的侵犯，同時也是損害了受贈人的利益。因此在對房屋贈與合同中居住人權益落實與保障，可以通過設立相應的居住權益的條款，居住權益條款的設立，規定具體的受贈行為，這并不影響贈與行為的法律性質，也維護了贈與合同的權威。對于房屋贈與合同，不管是親屬關系的贈與還是非親屬關系的贈與，安排好贈與人的居住條件是處于一種道德上的使然，也是贈與合同規定的重要體現，更是建設和諧社會的重要體現。法律是充分維護贈與人的，若受贈人沒有滿足贈與人的居住條件，則贈與合同可以被撤銷，宣告贈與行為終止。贈與合同本身的性質是特定的，不因合同條款的改變而改變。對房屋贈與合同中居住人權益落實與保障中，同時也應注意在辦理贈與合同公證中的一些注意事項：一、合同雙方主體資格的問題，即需是具有完全民事行為能力的公民才能成為贈與人。二、贈與合同房屋的范圍，即要到行政主管部門辦理相關的產權過戶手續，這樣贈與的房屋才能發生權屬轉移。三、對贈與人真是意思表示的審查，贈與人意思表示真實才能確保贈與合同的真實性、合法性和有效性。避免因為不同的動機而產生的贈與行為來危害到贈與人的權益，如有些子女期待得到房屋，以父母親年老需要子女照顧，連哄帶騙將父母帶到公證處要求辦理贈與合同公證。

三、房屋贈與合同公證中處理居住人權益的建議

房屋是很多人一輩子的心血和一輩子的歸宿，如果贈與人的房屋是贈與人的唯一住處，贈與人對房屋進行贈與后也應充分享受其居住人的權益。為了充分保障贈與人的居住權益，可以從合同條款設計、談話告知內容的設計以及關注贈與人實施贈與后的居住問題這幾個方面進行著手落實，確保贈與人的最大居住權益的實現。

(一)充分告知贈與人在合同條款設置上的注意事項

合同一般有基礎條款和附加條款，對于基礎條款一般的贈與合同是有固定的模板和范本，它主要規定的贈與人在合同中需要體現的一些贈與細節與格式和具體贈與內容。附加條款則是可以體現贈與人居住權益的重要保障條款，贈與人可以在公證處公證人員的公證下基于自身的保護權益而規定的具體條款。例如，在房屋贈與合同的基礎條款方面，一般約定贈與的詳細內容，但同時還需約定本贈與還有附加條款，附加條款可以規定受贈人應該讓贈與人在有生之年對受贈房屋享有居住權，若發生特殊的變故，諸如，受贈人將房屋做另外用途，如出租、轉讓或者拆遷等，那受贈人需要給贈與人其他的居住安排，并且居住安排的條件與環境需高于原有住房，若是拆遷，則需要支付給贈與人相應的物質補償，確保贈與人最大化的居住權益的發揮與實現。

(二)談話告知內容的設計

房屋的贈與人一般是上了年紀的老人，因此在合同的設計上，需要公證人員本著謹慎、勤勉義務通過談話告知其以下的內容來保障居住人的權益：1.贈與合同經公證后即宣告成立；2.贈與合同可以附加義務，受贈人應當按照約定履行合同附加的義務；3.贈與人對贈與合同規定的內容，并且是已經公證的內容，一般沒有特殊情況，均不能撤銷贈與行為，若有特殊情況需要撤銷贈與，應當知道撤銷原因之日起一年內行使；4.贈與人如若遇到不可避免的災害或者其他突發原因導致其經濟狀況不好并且影響到其正常的生活狀況時，經確認后贈與人可以不再履行原先的贈與義務。5.如若

遇到贈與的房屋財產等需要辦理登記過戶手續等，則應該按照法定程序依法進行辦理。公證人員不僅通過談話告知贈與人贈與合同的設計可以保障其最大的居住權益，還可以通過與贈與人的交談情況，詢問相關的問題來保障其最大的居住權益。

(三)關注贈與人實施贈與后的居住問題

贈與的合同成立后贈與行為即開始生效，為了最大化保障贈與人的居住權益，公證處的法律法務工作人員可以通過關注贈與人實施贈與后的關于居住條件是否落實來保障其居住權益，即公證員可以定期跟蹤或者委托街道跟蹤贈與人的后續居住問題，若發現受贈人沒有按照原先的贈與合同規定的內容安排贈與人的居住環境，則公證員有義務提出相應的解決建議。完成了贈與手續后，公證員可以利用閑暇時間關心贈與人的居住情況，確保其居住權益是根據贈與合同的正常履行，讓老年人老有所居。

在房屋贈與的公證實務中，當事人出于自身權益的保障需要對自身房屋保留著適當的居住權，這也是符合情理與法理的，因此對于法律事務工作者的我們更應該保障房屋贈與人的這部分權益，我們思考是否可以將居住權益也納入法律范疇中，而不僅僅只局限于離婚情況的特定主體。基于此，在對房屋贈與合同公證中居住人權益的保障問題上我們希冀達到兩個目的，一是維護當事人的利益，二是提高交易效率來進一步最大化地保障房屋贈與合同公證中居住權益，也希冀促進公證實務的進一步拓展。

D926.6；D923

：A

：2095-4379-(2017)26-0168-02

高明順(1966-)，男，漢族，福建泉州人，本科，福建省南安市公證處，三級公證員，從事公證工作33年。