俄羅斯住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

王 丹

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000

俄羅斯住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

王 丹

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000

蘇聯(lián)解體后，俄羅斯住房制度經(jīng)過近20年的演進(jìn)，在促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展方面取得了一定的成效，尤其是在進(jìn)入21世紀(jì)之后，俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民的住房得到有效性的保障。但是近年來(lái)，由于受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，俄羅斯較高的銀行利率、較大的首付款比例以及昂貴的房?jī)r(jià)使得絕大部分居民無(wú)力負(fù)擔(dān)購(gòu)房支出。而為緩解這些矛盾，俄羅斯政府特別是普京上臺(tái)以后，制定一系列房改和保障措施，政策實(shí)施至今取得比較理想的效果。

住房改革成就；住房建設(shè)；住房政策

一、俄羅斯住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其是在住房市場(chǎng)方面，目前俄羅斯的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)迅速發(fā)展的趨勢(shì)，其住房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀有以下幾個(gè)方面的表現(xiàn)：

(一)建成并投入住房的現(xiàn)狀

在俄羅斯的住房改革成就中，俄羅斯的住宅建設(shè)增多，但真正能用于住房的成分不多。根據(jù)俄聯(lián)邦國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的估計(jì)，2016年1-9月俄羅斯建成并投入使用的住房有70.17萬(wàn)套，總面積達(dá)到4950萬(wàn)平方米，與2014年同期的5240萬(wàn)平方米相比下降了5.5%。住房建設(shè)規(guī)模最大的是莫斯科州，該州投入使用的住房面積占全俄總面積的11.0%，但在前三季度首都莫斯科建成并投入使用的住房面積下降了四分之一。

(二)住房負(fù)擔(dān)能力

雖然俄羅斯住房大面積的增加，但是房?jī)r(jià)卻在不斷的上漲，工資薪酬也沒有實(shí)質(zhì)性的提升，居民用于住房的支付能力下降，其中17個(gè)地區(qū)居民的住房負(fù)擔(dān)能力出現(xiàn)了下降，最大的跌幅為20%。從這個(gè)這現(xiàn)象可以看出俄羅斯總體的住房購(gòu)買力是在下降，個(gè)別城市住房的負(fù)擔(dān)能力提高也是建立在工資和房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上。

(三)住房市場(chǎng)和價(jià)格

俄羅斯的住房?jī)r(jià)格在進(jìn)入21世紀(jì)之后，除了國(guó)際金融危機(jī)那兩年，住房?jī)r(jià)格一直在上升。2014年，莫斯科市住房均價(jià)為每平方米22.66萬(wàn)盧布，居于首位，而這一年由于受各種因素的影響，讓2013年趨于穩(wěn)定的俄羅斯國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)也出現(xiàn)了波動(dòng)，呈現(xiàn)出在不同的城市出現(xiàn)了不同方向變化的情況。由于俄羅斯實(shí)行住房私有化之后，住宅供應(yīng)主要是依靠市場(chǎng)，這也是俄羅斯住房?jī)r(jià)格在不斷提高的制度性的因素，使得大多數(shù)中低收入的家庭難以承受不斷上漲的商品住宅，影響到大多數(shù)家庭住房的有效需求。

二、俄羅斯住房市場(chǎng)存在的問題

在經(jīng)過幾十年的住房發(fā)展，俄羅斯的房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)取得了巨大的成就，但是在取得成就的同時(shí)，也伴隨著一系列問題的產(chǎn)生，如住宅建設(shè)，人均面積，資金的投入量等。

(一)人均住房面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相距甚遠(yuǎn)

俄羅斯的住宅建設(shè)的面積在不斷地增加，但是從總量上來(lái)看，新建住房面積不足以供應(yīng)俄羅斯的居民。截至2009年年底，人均住房面積為22.4平方米，遠(yuǎn)未達(dá)到聯(lián)合國(guó)公布的人均住房面積30平方米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如北歐國(guó)家的人均住房面積為75平方米，美國(guó)和加拿大為70平方米，這都充分說(shuō)明俄羅斯的住房市場(chǎng)相對(duì)落后。

(二)住宅的數(shù)量和質(zhì)量不能滿足現(xiàn)代生活的需要

俄羅斯的住房大部分還是舊式的建筑物，多為筒子樓，有77%居民居住在單元房中，居住獨(dú)棟住房的居民僅占23%，而美國(guó)有67%的居民住在獨(dú)棟住房中。況且，截至2009年，俄羅斯存量住房中，每套單元房的建筑面積平均僅為52.4平方米。主要的住房都是一、二居室，且面積較小，根本無(wú)法滿足俄羅斯居民的住房要求。

(三)住房需求量巨大，但缺少足夠的開發(fā)資金

俄羅斯的住房建設(shè)并不能滿足居民的住房需求，而且政府與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住房的資金投入較少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前俄有60%-70%的居民希望改善居住條件，若按目前的住房建設(shè)速度，這些居民絕大部分要等10-15年才能買到房子，只有0.7%的人的住房需求在近一年內(nèi)能得到滿足。而政府和房地產(chǎn)開發(fā)商卻缺少足夠的開發(fā)資金，不能更好的促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展。

三、俄羅斯住房市場(chǎng)問題的應(yīng)對(duì)措施

普京在2004年的總統(tǒng)國(guó)情咨文中就強(qiáng)調(diào)指出，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化，必須打破建筑市場(chǎng)的壟斷，俄公民不應(yīng)當(dāng)為建筑業(yè)由于行政障礙造成的代價(jià)付錢，也不應(yīng)為建筑商的超額利潤(rùn)付錢。就壟斷問題，普京提出了以下幾項(xiàng)措施：第一，降低住房建設(shè)價(jià)格。第二，土地進(jìn)入流通市場(chǎng)。第三，要使按揭貸款的價(jià)格與通通貨膨脹同步降低。第四，要建立文明的住房租賃市場(chǎng)。

除了普金總統(tǒng)提出的那些建議之外，俄羅斯政府和市場(chǎng)也需要發(fā)揮自己的力量來(lái)為住房市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展添磚建瓦。

(一)為低收入居民提供保障性住房

俄羅斯《住宅法典》第49—91條規(guī)定，根據(jù)實(shí)際住房狀況、家庭成員收入及資產(chǎn)狀況，政府與符合條件的困難居民簽署協(xié)議后向后者提供公有廉租房，其中特別困難戶可獲租金優(yōu)惠或免繳租金。政府應(yīng)很多的注意低收入人群，尤其是青年，為他們提供保障性住房，從而提高青年的積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，間接地推動(dòng)俄羅斯住房市場(chǎng)的發(fā)展。

(二)住房公共事業(yè)改革發(fā)展

根據(jù)《2020年前俄聯(lián)邦社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展構(gòu)想》，國(guó)家住房政策的優(yōu)先方向是“保障公民負(fù)擔(dān)得起的高質(zhì)量住房，發(fā)展住房公用事業(yè)，為公民創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境”。首先，完善優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，鼓勵(lì)各種來(lái)源的資金參與住房公用事業(yè)建設(shè)，其次，在公共服務(wù)生產(chǎn)企業(yè)和用戶中推廣節(jié)能技術(shù)，降低服務(wù)成本。

再次，政府須加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕腐敗，掃除行政障礙。最后，加強(qiáng)住房公用事業(yè)改革的宣傳解釋工作，改變?nèi)藗円酝母＠^念，爭(zhēng)取民眾對(duì)改革的積極配合和支持，參與住房管理，形成高效的住房公用事業(yè)。

另外，市場(chǎng)應(yīng)發(fā)揮它的作用，讓競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入住房市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠投入更多的資金用于住房建設(shè)，尤其是中高低檔次的住宅。還有就是俄羅斯有必要借鑒西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)發(fā)展的做法，在管理和技術(shù)上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，來(lái)推動(dòng)俄羅斯住房市場(chǎng)的快速發(fā)展。

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