面粉貴過面包新說法 華遠(yuǎn)地產(chǎn)玩起收購(gòu)游戲

劉成昆

在拿地成為行業(yè)普遍難題的當(dāng)下，尤其是北京、上海等一線城市，地王成為普遍現(xiàn)象。收購(gòu)公司借機(jī)收購(gòu)地塊進(jìn)入某一市場(chǎng)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

2016年12月21日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）披露，公司與廣東中力集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，以13.79億元受讓后者持有的廣州高雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，獲得廣州高雅名下土地及項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購(gòu)此類存量項(xiàng)目，關(guān)鍵在于學(xué)會(huì)挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值。目前對(duì)于存量資產(chǎn)盤活比較成功的企業(yè)類似融創(chuàng)等公司，通過收購(gòu)而非直接拿地，在短期內(nèi)快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，而且盈利空間也比較大。華遠(yuǎn)也面臨不進(jìn)則退的困境，并購(gòu)不失為實(shí)現(xiàn)彎道超車的有效戰(zhàn)略。

開拓華南市場(chǎng)

據(jù)記者了解，廣州高雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2005年拿地到現(xiàn)在，去庫存狀況不達(dá)預(yù)期，華遠(yuǎn)這個(gè)時(shí)候積極介入可能是抓住了此類項(xiàng)目方的心態(tài)。此類項(xiàng)目的收購(gòu)成本很可能并不高，而且從華遠(yuǎn)的角度看，也能夠規(guī)避拿地的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于此類項(xiàng)目的重新規(guī)劃等成本也不會(huì)太高。其收購(gòu)此類豪宅項(xiàng)目也標(biāo)志著其對(duì)于此類市場(chǎng)持續(xù)看好的心態(tài)，后續(xù)若此類項(xiàng)目銷售狀況不錯(cuò)，也會(huì)促使華遠(yuǎn)在此領(lǐng)域加大投資力度。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰在接受媒體采訪時(shí)透露：“華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直在積極關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域和城市，并同多家合作方進(jìn)行協(xié)商洽談。廣州具備突出的人口潛力、超高的城市化率和發(fā)達(dá)的教育資源等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，廣州房?jī)r(jià)收入比僅為11.4，與其他一線城市相比明顯偏低，較為溫和的住宅價(jià)格和居民較強(qiáng)的購(gòu)買力預(yù)示著未來增長(zhǎng)潛力巨大?；诖?，公司將廣州最終確定為戰(zhàn)略區(qū)域拓展的重要城市。”

此次廣州項(xiàng)目的獲取不僅有益于公司土地儲(chǔ)備的增長(zhǎng)、開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，其更深遠(yuǎn)的意義在于對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略布局的影響。華遠(yuǎn)此次進(jìn)入極具發(fā)展?jié)摿Φ囊痪€城市廣州，意味著其叩響華南區(qū)域市場(chǎng)的大門，繼而完成了以北京為核心，輻射京津冀區(qū)域、西北區(qū)域、中部區(qū)域、華南區(qū)域的戰(zhàn)略布局，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展注入了新的活力。

華遠(yuǎn)進(jìn)入天津就是以收購(gòu)的方式獲取了位于津南地區(qū)的波士頓項(xiàng)目。2015年9月23日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與菱華天津開發(fā)有限公司簽訂了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，按照協(xié)議約定，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將持有兩個(gè)項(xiàng)目公司——天津陽菱光輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津菱華陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫譽(yù)晏表示，天津是繼北京、青島、長(zhǎng)沙、西安之后華遠(yuǎn)進(jìn)駐的第五個(gè)城市。

盡管擴(kuò)張的步伐不停息，在龍頭2016年收入超過3000億元的地產(chǎn)業(yè)中，華遠(yuǎn)還算是小個(gè)頭。根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)三季報(bào)顯示，2016年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.8億元，同比增加43.0%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%。

重點(diǎn)開花

華遠(yuǎn)地產(chǎn)半年報(bào)中表示，2016 年上半年，我國(guó) GDP 同比增長(zhǎng) 6.7%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)形勢(shì)延續(xù)去年末態(tài)勢(shì)持續(xù)向好，庫存壓力有所緩解，但因不同區(qū)域政策及市場(chǎng)情況等因素，城市仍存在分化，一線及部分重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度顯著回升，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于三四線城市。因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)積極在一二線城市布局。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者：“在國(guó)有地產(chǎn)公司中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)算是積極進(jìn)取的，但畢竟屬于中小型地產(chǎn)公司，不可能遍地開花，只能是重點(diǎn)布局，在全國(guó)重點(diǎn)城市拿地、收購(gòu)公司。”

據(jù)孫懷杰介紹，在深耕細(xì)作已布局城市的前提下，公司將擇機(jī)進(jìn)入新城市，將重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家主要城市群的核心城市，如長(zhǎng)三角城市群的上海、南京、杭州，珠三角城市群的深圳，長(zhǎng)江中游城市群的武漢，川渝城市群的成都、重慶等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先在接盤的時(shí)候降低并購(gòu)價(jià)格很關(guān)鍵，同時(shí)要防止一些潛在成本的出現(xiàn)，比如說股權(quán)不清晰或存在各類糾紛等，這些都需要注意。另外很重要的一點(diǎn)是，并購(gòu)以后積極引入一些基金等進(jìn)行改造，能夠加速企業(yè)項(xiàng)目的資源盤活，同時(shí)也能夠促使此類地產(chǎn)項(xiàng)目的估值快速提升。

記者就收購(gòu)具體事宜致電華遠(yuǎn)地產(chǎn)，對(duì)方以負(fù)責(zé)人在出差不方便回應(yīng)為由，拒絕了記者的采訪。

并購(gòu)時(shí)代來臨

目前，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)火熱，房企資金充裕，傳導(dǎo)到地產(chǎn)市場(chǎng)就導(dǎo)致土地價(jià)格較高，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，因此企業(yè)曲線擴(kuò)張，收購(gòu)擁有地塊的中小企業(yè)，同時(shí)中小企業(yè)缺乏擴(kuò)張能力，把項(xiàng)目賣給投資方，雙方各取所需。

據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，目前企業(yè)分化的市場(chǎng)下，存量資產(chǎn)的規(guī)模在擴(kuò)大，尤其是一些熱點(diǎn)城市的郊區(qū)市場(chǎng)，至少有25%的物業(yè)可以列入到并購(gòu)的市場(chǎng)里面，因此企業(yè)都會(huì)尋求在這方面發(fā)力。

12月20日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）發(fā)布公告稱，融創(chuàng)全資附屬公司杭州融鑫恒與金翰和金成房地產(chǎn)訂立了三份框架協(xié)議，以總代價(jià)約8.59億元收購(gòu)杭州金泓17.34%股權(quán)、杭州金合17.34%股權(quán)以及杭州都成34%股權(quán)。此外，由于杭州都成交叉持有金泓和金合49%股權(quán)，因此最終收購(gòu)交易完成后，融創(chuàng)將持有金泓、金合和都成各自34%的股權(quán)。

9月18日，融創(chuàng)中國(guó)和聯(lián)想控股公告宣布，融創(chuàng)作價(jià)137.88億正式收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地41家目標(biāo)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)。從房地產(chǎn)行業(yè)來說，這揭示著房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代到來之際，整個(gè)行業(yè)正逐漸走向規(guī)?；蛯I(yè)化。

張大偉認(rèn)為，白銀時(shí)代的到來，并購(gòu)背后揭示著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展路徑。在拿地成為行業(yè)普遍難題的當(dāng)下，尤其是北京、上海等一線城市，地王成為普遍現(xiàn)象。收購(gòu)公司借機(jī)收購(gòu)地塊進(jìn)入某一市場(chǎng)應(yīng)是不錯(cuò)的選擇。