房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系研究

羅璋

[摘要]科學(xué)合理地做好地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，是項(xiàng)目取得較好的經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。本文分析地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理工作體系，研究了建立設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化的可行方案，并提出了因地制宜的實(shí)施建議和策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理；體系研究

設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的龍頭，建立科學(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理程序，不僅是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)宏偉目標(biāo)的第一步，更是項(xiàng)目開發(fā)取得較好經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。規(guī)范各項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的操作程序、優(yōu)化配置各項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源、加強(qiáng)各項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控與管理、提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有利于加快工程建設(shè)進(jìn)度，控制工程造價(jià)，確保項(xiàng)目投資效益最大化。

1建立規(guī)范設(shè)計(jì)管理體系的意義

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理作為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理的重要組成部分，對(duì)項(xiàng)目有著舉足輕重的影響。其核心是在產(chǎn)品的建造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理，其依據(jù)是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，具體方式為通過(guò)建立完善的管理制度和有效的組織方法等一系列手段和措施。規(guī)范化地設(shè)計(jì)管理體系，能夠有效提高地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理水平、規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程、保證項(xiàng)目開發(fā)的總體質(zhì)量、提高項(xiàng)目開發(fā)的效能、提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2設(shè)計(jì)管理體系的目標(biāo)和核心內(nèi)容

設(shè)計(jì)管理工作貫穿于整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程的始終，從項(xiàng)目前期對(duì)于地塊的規(guī)劃研究分析到設(shè)計(jì)全過(guò)程中的總體效果、技術(shù)協(xié)調(diào)、進(jìn)度控制以及施工期的技術(shù)支持，直到項(xiàng)目竣工投入使用等。按項(xiàng)目的階段來(lái)分，主要包括兩種：一種是新建、改建項(xiàng)目在投資決策的前期、投資建設(shè)時(shí)期各階段的設(shè)計(jì)管理工作；另一種則是已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作。由于項(xiàng)目所處的階段不同，設(shè)計(jì)管理的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。一般來(lái)說(shuō)，前期策劃階段的設(shè)計(jì)管理主要是項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)周期、實(shí)施策略以及項(xiàng)目建設(shè)期的設(shè)計(jì)服務(wù)等內(nèi)容。對(duì)于已投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理則偏重于為滿足運(yùn)營(yíng)期的需求，而對(duì)既有項(xiàng)目空間環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)計(jì)劃和實(shí)施方案，更強(qiáng)調(diào)方案的可實(shí)施性和對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的價(jià)值提升空間。按專業(yè)內(nèi)容來(lái)分，主要包括：總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、市政、景觀園林設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、標(biāo)志標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)。一般情況下，各專業(yè)按照建筑、結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)專業(yè)所提供的既有條件，按照各自的設(shè)計(jì)效果目標(biāo)，先后開展工作，最終由負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑專業(yè)工程師進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

3設(shè)計(jì)管理體系的工作分解

設(shè)計(jì)管理工作的實(shí)施主要由規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)，具體包括：（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)）；（2）材料設(shè)備選型、定版以及配合成本管理部門建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系。建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價(jià)比；（3）設(shè)計(jì)變更管理和施工期的技術(shù)支持。其它部門在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)，主要是依據(jù)各部門的具體職能分工，如成本管理部門的主要職責(zé)為：（1）按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；（2）隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；（3）負(fù)責(zé)招標(biāo)中的各項(xiàng)與成本有關(guān)的工作。市場(chǎng)營(yíng)銷部門的職責(zé)主要包括：（1）及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；（2）對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；（3）制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容。工程管理部門的職責(zé)主要是，盡早組織施工單位開展圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，配合設(shè)計(jì)管理部門，研究各設(shè)計(jì)階段所需的建設(shè)技術(shù)條件，尤其是關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)的技術(shù)措施和實(shí)施效果的把握。

4設(shè)計(jì)管理體系各階段關(guān)注的要點(diǎn)

設(shè)計(jì)管理體系的載體是規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容主要是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展技術(shù)戰(zhàn)略，建立每項(xiàng)與具體工作相關(guān)的設(shè)計(jì)程序標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量保證工作有章可循。如：設(shè)計(jì)任務(wù)書（設(shè)計(jì)合同）的標(biāo)準(zhǔn)化、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化。具體為：戶型產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)和方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求。按照各階段研究的重點(diǎn)任務(wù)不同，因此，其所關(guān)注的要點(diǎn)也各有側(cè)重。

4.1概念設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項(xiàng)目用地條件分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；（2）充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；（3）通過(guò)策劃與設(shè)計(jì)手段，對(duì)于區(qū)域劣勢(shì)條件提出解決策略；（4）依據(jù)用地條件的詳細(xì)分析形成匹配的規(guī)劃布局與產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。（5）對(duì)項(xiàng)目容積率進(jìn)行價(jià)值研究、分析。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，多方案的比選，形成合理的開發(fā)強(qiáng)度與面積指標(biāo)。（6）滿足客戶營(yíng)銷需求的戶型組合與面積配比（商業(yè)及配套面積）以及符合成本控制、停車位數(shù)量指標(biāo)的地下室開發(fā)面積。

4.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位與目標(biāo)客戶群定位；（2）項(xiàng)目開發(fā)面積與產(chǎn)品配比；（3）地下地上建面，住宅、商業(yè)及配套面積；（4）規(guī)劃布局、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方案；（5）分期開發(fā)、展示區(qū)建設(shè)方案、物管方案；（5）技術(shù)材料配置建議，包括顧客界面的材料部品標(biāo)準(zhǔn)以及材料標(biāo)準(zhǔn)和成品標(biāo)桿。（6）項(xiàng)目成本控制分析，包括：按照保證最大的可售面積，嚴(yán)格控制地下室、人防、交通體、配套設(shè)施等不可售項(xiàng)目用地及規(guī)模，滿足低限即可；合理、可行、與匹配成本的結(jié)構(gòu)方案；符合項(xiàng)目檔次定位的材料配置標(biāo)準(zhǔn)。

4.3初步設(shè)計(jì)、施工圖階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）設(shè)計(jì)圖紙的表達(dá)深度，針對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的全專業(yè)審查如下。重點(diǎn)包括：建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)校核、水、暖、電各設(shè)備專業(yè)管線綜合；（2）總圖與景觀、土建：管線綜合與景觀總圖的匹配以及土建標(biāo)高與景觀地坪標(biāo)高的匹配；（3）需另行組織開展的二次設(shè)計(jì)：門窗、立面分色、排磚、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、電梯參數(shù)及裝修方案等；（4）外部資源，包括地勘審圖單位、施工圖審查單位、人防、消防相關(guān)審查部門的協(xié)調(diào)配合。（5）成本控制：嚴(yán)格控制可售面積與建設(shè)面積比，重點(diǎn)對(duì)地下室面積指標(biāo)、結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)、以及結(jié)構(gòu)的含鋼量混凝土含量等進(jìn)行核驗(yàn)，對(duì)材料的性能指標(biāo)和單價(jià)進(jìn)行成本分析。

5設(shè)計(jì)管理的原則

5.1設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目的定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，也是基礎(chǔ)，其框定了房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，因此，在設(shè)計(jì)時(shí)，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的效果，其往往是得不償失的。比如，項(xiàng)目定位為中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，其價(jià)位適中、檔次中等，但設(shè)計(jì)院卻做出了中庭園林景觀的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)中有幾千上萬(wàn)平方米的中庭，在其中布置了大量的水景，加上噴泉、疊水、幾個(gè)水幕墻等設(shè)計(jì)。因此，這樣的設(shè)計(jì)方案就極其脫離實(shí)際，不符合項(xiàng)目定位。

5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本

許多規(guī)劃設(shè)計(jì)，未了節(jié)省資金或其他原因，在簡(jiǎn)單倉(cāng)促完成的同時(shí)，也給住戶留下了長(zhǎng)期隱患。如小區(qū)主出入口與城市主干道交叉口距離太近，造成出入口交通擁堵的情況，這樣的設(shè)計(jì)在城市居民區(qū)的設(shè)計(jì)中影響巨大，其還會(huì)影響到整個(gè)城市的未來(lái)發(fā)展。因此，設(shè)計(jì)一定要遵循以人為本的原則。

5.3設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能創(chuàng)造賣點(diǎn)為營(yíng)銷服務(wù)

建設(shè)始終以銷售為目的。營(yíng)銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)；另一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，如果項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)為戶型設(shè)計(jì)，那么其所有的戶型都必須精心設(shè)計(jì)，以迎合推銷，戶型功能面積必須趨向?qū)嵱霉δ堋Ｖ小⑿粜突旧弦源髲d小房為主；大戶型則主要考慮強(qiáng)化客廳、主臥、陽(yáng)臺(tái)等主要空間的效果和尺度；戶內(nèi)公共通道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量減少，并充分利用好每一寸空間。以賣相為觀點(diǎn)，就要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須具備一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條位于主軸線上的景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨、舒適的樣板房等。在項(xiàng)目完成之前，先做好項(xiàng)目的環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)，其目的仍是以營(yíng)銷為需要。

6結(jié)語(yǔ)

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作的精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。開發(fā)企業(yè)的投資，策劃、設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)理念，都需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖紙中得以實(shí)現(xiàn)。設(shè)計(jì)管理已逐漸成為各地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此，建立科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理體系還需要結(jié)合各企業(yè)的自身實(shí)際，建立設(shè)計(jì)管理部門與各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各項(xiàng)目公司及及外部設(shè)計(jì)單位的溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，有效推動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。