新型城鎮化、保障房制度與最優信貸環境
——基于需求引致與供給助推的雙重視角

顧海峰

(東華大學 旭日工商管理學院，上海 200051)

新型城鎮化、保障房制度與最優信貸環境
——基于需求引致與供給助推的雙重視角

顧海峰

(東華大學 旭日工商管理學院，上海 200051)

文章從需求引致與供給助推的雙重視角構建保障房配置模型，分析了新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理，在此基礎上，構建了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境。研究表明，新型城鎮化對保障房制度存在需求引致效應，信貸環境對保障房制度具有供給助推效應。此外，最優信貸環境應呈現以保障房供給側信貸體系與需求側信貸體系為“兩體”、以保障房資源及資金配置機制為“一制”的“兩體一制”架構，并以此為依據，設計了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸政策。該研究成果將為中國政府科學構建及設計新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境及政策，以此來實現中國新型城鎮化的戰略目標，提供重要的理論指導與決策參考。

新型城鎮化；保障房制度；最優信貸環境；需求引致效應；供給助推效應

一、引言

隨著中國城鎮化進程的有序推進，中國城鄉結構已發生了一定變化。但是，以往的城鎮化進程僅僅帶動了空間城市化，并沒有完全帶動人口城市化，中國有大約2.6億農民工因戶籍制度制約無法分享城鎮化所帶來的人口城市化成果，從而造成實際的城鎮化率水平還是處于相對不足狀態。為改進以往城鎮化進程的推進效率，黨的十八大正式提出了“新型城鎮化”概念。所謂新型城鎮化，主要是指以提升城市和諧文化與社會公共服務為核心，使城鎮成為具有較高品質的適宜人居之所，從而實現城鄉基礎設施一體化與社會公共服務均等化，促進社會經濟發展及實現共同富裕?？梢?，新型城鎮化并非僅僅是人口向城市集中的簡單過程，更重要的是，需要實現城市居住環境的適宜性及和諧性。對此，新型城鎮化效率需要通過人口城市化、空間城市化、居住適宜性及和諧性等三個維度來綜合反映。推行新型城鎮化的基本目標在于：五年轉移農村人口8463萬人，城鎮化率由45.9%提高到52.6%，實現中國城鄉結構的歷史性變革。新型城鎮化將成為“擴大內需、拉動增長”的內在驅動力，同時，對于實現中國社會經濟“又快又好”發展目標，具有非常重要的戰略意義。在推進新型城鎮化戰略中，不僅需要引導失地農民就業角色轉變及就業技能提升，使得他們成為城市建設的重要承擔者，而且還需要保障他們能夠在城市定居，并完全融入城市居民生活。只有這樣，才能夠真正實現新型城鎮化所帶來的人口城市化目標。然而，新型城鎮化促使城市居民數量大增，新型城鎮化所引發的新增城市居民將形成城市房地產市場的新增內生性需求，在城市房地產市場供給相對穩定狀態下，這種新增的內生性需求在很大程度上將推高城市房地產市場的商品房價格，從而導致城市房地產市場商品房價格出現快速上漲。隨著新型城鎮化戰略的有序推進，人口城市化也在逐步推進，這種新增的內生性需求對于城市房地產市場商品房價格的推高效應形成正反饋機制，導致后續的新增城市居民難以承擔高企的商品房價格，從而難以真正融入城市居民生活，這將對新型城鎮化戰略形成一定的負面因素?？梢?，城市房地產市場過度高企的商品房價格，足以說明城市商品房制度根本無法解決新型城鎮化帶來的新增城市人口居住問題，對此，我們需要引入一種新型城市住房制度——保障房制度，以此來解決新型城鎮化所帶來的新增城市人口居住適宜性問題。所謂保障房制度，主要是指政府針對中低收入家庭所提供的具有限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準、具有社會保障性質的一種特定住房制度。我們知道，新型城鎮化將促使失地農民轉換為新增城市居民，從而在一定程度上引發保障房需求規模的增加，為順利推進新型城鎮化戰略，政府需要在有效控制保障房價格的前提下加大保障房供給規模，以此來實現保障房的供需均衡。此外，保障房價格主要由保障房投資成本所決定，負面的信貸環境將促使保障房投資成本提高，更為嚴重的是，負面的信貸環境將嚴重制約保障房投資資金充裕水平，從而可能導致保障房投資資金的嚴重不足，進而制約保障房的供給規模?？梢?，信貸環境對政府保障房供給規模具有重要影響，保障房制度必須依賴于最優信貸環境的高效支持。因此，在新型城鎮化背景下，如何從需求引致與供給助推的雙重視角來深入揭示保障房制度與信貸環境之間的內在機理，以此來科學構建及設計保障房制度賴以生存的最優信貸環境及政策，已成為金融學術界與金融監管部門共同面臨的一項重大課題。正是在這樣的背景下，本研究針對“新型城鎮化、保障房制度與最優信貸環境——基于需求引致與供給助推的雙重視角”問題展開深入探討。本研究剩余部分的內容及結構安排如下：第二部分為文獻回顧；第三部分為新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理分析；第四部分為新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境構建；第五部分為新型城鎮化下保障房制度的最優信貸政策設計；第六部分為結論與展望。

二、文獻回顧

(一)在城鎮化與金融支持的邏輯層面

在城鎮化與金融支持的關系層面，國外的代表性成果歸納如下：Wilson(1986)[1]定義了人口城鎮化概念，認為人口城鎮化就是城鎮居住人口比重的增加，且城鎮居住人口比重的增加主要來自于自然增長與人口遷徙兩種路徑；Black和Henderson(1999)[2]研究認為，城市城鎮化水平與城市經濟增長水平之間具有明顯的關聯性；Stopher(1993)[3]研究發現，在美國城鎮化過程中，金融體系對于鐵路建設具有重要支持功能；Kim(1997)[4]研究表明，金融體系通過影響基礎設施建設及房地產投資，進而對城鎮化產生影響；Cho等(2003)[5]以美國五個州為樣本進行實證，研究發現城鎮化進程中金融對土地價格具有顯著影響。

國內在這方面的研究工作起步相對較晚，國內這方面的代表性成果歸納如下：陳元(2010)[6]分析了城市化過程中的資金約束問題，研究認為，開發性金融有助于緩解這種資金約束，并給出了開發性金融支持城市化發展的相關對策；陳雨露(2013)[7]研究發現，新型城鎮化已成為經濟增長與社會發展的重大引擎，對此，應通過建立有效的融資機制來解決新型城鎮化的資金需求；中國銀監會合作部課題組(2014)[8]研究表明，新型城鎮化的障礙在于能否解決失地農民的城市化問題，并從人口政策、行政體制等層面提出了相關建議；胡濱和星焱(2015)[9]分析了韓國政府金融與私人金融及資本市場在城鎮化不同階段的功能，并以此為借鑒，給出了金融支持中國城鎮化的相關啟示；榮晨和葛蓉(2015)[10]從政府與市場的關系視角對金融支持新型城鎮化進行了實證檢驗，研究認為，在金融支持新型城鎮化過程中，需要兼顧政府與市場的關系，優化政府干預與市場配置的協調作用；王曦和陳中飛(2015)[11]通過構建城鎮化水平決定的預期收益—成本模型，選取92個國家作為樣本數據，對城鎮化水平的影響因素進行了實證分析，研究發現，經濟發展水平并非影響城鎮化水平的主要因素，制約人口流動的戶籍制度才是城鎮化水平的主要影響因素；韓國高(2015)[12]采用動態面板數據模型，對貨幣政策與城鎮化政策對房地產市場影響進行了實證分析，研究表明，城鎮化政策對東部與中西部地區的房地產市場均具有顯著影響。

(二)在保障房與金融支持的邏輯層面

在保障房與金融支持的關系層面，國外文獻主要集中于住房金融制度。主要的代表性成果歸納如下：Boleat(1990)[13]對美英德日等13個國家的住房金融制度進行了考察，研究認為，充裕穩定的長期貸款資金來源是保障住房金融體系有效性的重要前提條件，政府具有建立有效保障住房金融制度的必要性；Galster(1997)[14]探討了政策性住房金融制度的補貼效率問題，研究發現，考慮到市場反映能力的有效性，對此，對需求方進行補貼的效率要大于對供給方進行補貼；Murray(1980)[15]、Wong(1998)[16]針對稅收優惠政策效果以及住房金融政策進行了探討，研究表明，稅收優惠政策對于保障性住房的推進速度具有顯著的正面影響。

國內這方面的代表性成果歸納如下：第一，關于金融支持保障房的可行性問題，國內學者陳華和張梅玲(2012)[17]從公私合作(PPP)視角提出了保障房的一種新型投融資模式，研究認為，公私合作(PPP)模式拓展了保障房融資渠道，為保障房建設資金籌集提供了可行性；楊紹萍(2012)[18]實例分析了金融支持保障房的商業可持續性問題，研究發現，保障房項目建設資金來源的不確定性，是保障房難以獲得商業性金融持續支持的根本原因；李伏安(2012)[19]分析了2011年以來保障性安居工程中存在的問題，研究發現，保障房自身存在的制度缺陷，將給銀行業帶來信用、操作、法律等方面的風險；劉平等(2015)[20]以調研資料為基礎分析了保障性建設所面臨的問題，研究認為，資金供需不平衡、收益風險不匹配等是制約保障性建設的主要因素，并提出了金融支持保障房建設的政策建議。第二，關于保障房的價格及其供需問題，國內學者顧海峰和張元嬌(2014)[21]運用數理模型揭示了貨幣政策與房地產價格的內在機理，并對貨幣政策與房地產價格的協整關系進行了實證檢驗，研究認為，貨幣政策對房地產價格具有明顯的調控效應；樊穎等(2015)[22]基于北京市2013-2014年數據進行實證分析，研究表明，同等條件下配建保障房的新建住房項目價格顯著偏高，且這種效應在開發商性質為非國有企業、項目區位條件較差時尤為顯著；陳健和鄒琳華(2012)[23]從財富管理效應視角，探討了擴大內需下保障房的最優供給區間問題；曾廣錄和曾汪泉(2013)[24]研究認為，生活配套設施等居民滿意度是影響保障房需求的主要因素，居民滿意度能客觀反映保障房居住對象的需求水平；歐陽華生和黃智聰(2014)[25]研究發現，政府需要加大保障房建設的財政支持力度，將住房保障的財政投入由政治激勵轉變為經濟激勵，以此來加大保障房的供給水平。

綜上所述，國內外現有文獻主要集中于保障房建設的制度約束層面及保障房與金融的關系層面，尚未涉及從需求引致與供給助推的雙重視角構建保障房配置模型，通過將新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的有效融合，從機理、環境及政策層面對新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境及政策問題進行深入而系統的探討。對此，本研究的主要貢獻在于：從需求引致與供給助推的雙重視角構建保障房配置模型，分析了新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理，在此基礎上，構建了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境，并以此為依據，設計了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境。本研究成果將為中國政府科學構建及設計新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境及政策，以此來實現中國新型城鎮化的戰略目標，提供重要的理論指導與決策參考。

三、新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理分析

下面，我們將從需求引致與供給助推的雙重視角來構建保障房配置模型，通過對保障房配置模型進行深入分析，以此來揭示新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理，為科學構建及設計新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境及政策提供重要的理論依據。

(一)邏輯梳理及模型假設

從保障房配置視角來分析，影響保障房配置規模的主要因素來自于兩個方面：一方面，實施新型城鎮化戰略，將促使大量失地農民逐步轉化為新增城市居民，這些新增城市居民收入水平有限，無法承擔城市商品房的購房能力，對此，這些新增城市居民將成為政府保障房配置的主要群體。此外，作為保障房內需基礎的保障房配置群體規模主要取決于新型城鎮化程度，對此，從保障房需求層面來看，新型城鎮化程度已成為保障房配置規模的需求引致因素。另一方面，保障房配置還需要由信貸環境所決定。若信貸市場利率處于低水平狀態，對應的保障房建設成本相對較低，則政府應加大保障房配置規模，對此，保障房配置規模與利率將呈現負相關性；若信貸市場貨幣供應量處于擴張狀態，則充裕的流動性水平將促使政府加大保障房配置規模，對此，保障房建設規模與貨幣供應量將呈現正相關性。因此，從保障房供給層面來看，信貸環境已成為保障房配置規模的供給助推因素。依據上述邏輯，我們給出保障房配置模型的如下假設：

第一，保障房配置規模主要由新型城鎮化程度與信貸環境所決定，若以新型城鎮化程度與信貸環境為兩大自變量，則保障房配置規模是依賴于新型城鎮化程度與信貸環境兩大自變量的二元函數。對此，保障房配置規模應主要體現來自于新型城鎮化程度的需求引致效應與來自于信貸環境的供給助推效應的雙重疊加。

第二，新型城鎮化程度主要由新增城市人口數量來反映，但是，新增城市人口數量不僅依賴于潛在的失地農民數量，還取決于失地農民轉化為城市居民的人口遷移強度，對此，新型城鎮化程度是依賴于潛在的失地農民數量與城市人口遷移強度兩大自變量的二元函數。

第三，信貸市場的利率與貨幣供應量是信貸環境的兩大自變量，信貸環境是依賴于利率與貨幣供應量兩大自變量的二元函數。此外，信貸環境依賴于利率與貨幣供應量的兩大邊際分布函數的單調性呈現相反方向。

(二)基本符號及模型構建

函數U(p,λ)表示新型城鎮化程度，變量p表示潛在的失地農民數量，變量λ表示失地農民轉化為城市居民的人口遷移強度，函數F(m,i)表示金融市場環境，變量m表示貨幣供應量，變量i表示利率水平。

第一種表達式主要反映保障房配置規模的總量層面，該表達式具有如下形式：

H=H(αU,βF)

(1)

第二種表達式主要反映保障房配置規模的增量層面，該表達式具有如下形式：

(2)

(三)新型城鎮化對保障房配置的影響機理

下面，我們以保障房配置模型為基礎，從需求引致視角來深入分析新型城鎮化對保障房配置的影響機理，并給出影響機理的經濟學詮釋。

城市人口遷移強度主要是指單位時間內失地農民轉化為城市居民的人口比例，對此，dt時間間隔內失地農民數量dp與城市人口遷移強度λ之間隱含著如下的微分方程式：

dp=pλdt

(3)

對微分方程(3)進行定積分變換，我們得到如下形式的定積分方程：

(4)

求解上述定積分方程(4)，我們即可得到如下的解析解：

p=p*e-λ(T-t)

(5)

其中：T為新型城鎮化實施周期，p*為新型城鎮化實施周期截止日新增城市人口規模。

新型城鎮化程度U(p,λ)表面上是依賴于潛在的失地農民數量p與城市人口遷移強度λ的顯性二元函數，但是，結合(5)式可以發現，新型城鎮化程度U(p,λ)已退化為僅依賴于時間t的隱性一元函數，即：U(p,λ)=U(t)。于是得到如下表達式：

(6)

在此基礎上，我們進一步得到新型城鎮化強度的如下表達式：

(7)

結合(6)式，我們得到保障房配置規模的增長速度，具體表達式如下：

(8)

結合(7)式，我們得到保障房配置規模的增長強度，具體表達式如下：

(9)

(四)信貸環境對保障房配置的影響機理

下面，我們以保障房配置模型為基礎，從供給助推視角來深入分析信貸環境對保障房配置的影響機理，并給出影響機理的經濟學詮釋。

(10)

(10)式表明，信貸市場的貨幣供應量與利率變量對信貸環境的影響方向是完全相反的。

其次，我們分析信貸環境對保障房配置規模的影響。我們對保障房配置規模函數H=H(αU,βF)分別進行貨幣供應量變量m與利率變量i的偏導數運算，得到信貸環境對保障房配置規模影響的兩個響應函數為：

(11)

(12)

(13)

(14)

最后，我們對信貸環境對保障房配置的影響機理給出如下經濟學詮釋：

第二，考慮到保障房配置需要消耗一定的城市土地資源，隨著保障房配置規模的不斷增大，可用于進行保障房配置的城市土地資源將越來越少，城市土地資源的越發稀缺性使政府獲取城市土地資源的成本越來越高，這對政府保障房配置規模的增長速度形成一定的“阻滯效應”，保障房配置規模的增長速度就是我們定義的“保障房配置強度”，阻滯效應將降低保障房配置強度。同時，信貸環境對保障房配置強度還存在一定的供給助推效應。

四、新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境構建

從上述分析可以發現，新型城鎮化與信貸環境是影響保障房配置的重要因素。對此，在新型城鎮化背景下，如何科學構建保障房制度的最優信貸環境，對于推行新型城鎮化戰略具有重要意義。下面，我們將通過分析保障房制度對應最優信貸環境的理論邏輯及實現功能，來科學構建保障房制度的最優信貸環境，并詮釋最優信貸環境的運行原理。

(一)最優信貸環境的理論邏輯及實現功能

1．最優信貸環境的理論邏輯

為揭示最優信貸環境的理論邏輯，我們需要引入熵函數S(x,y)。熵函數S(x,y)主要用于計量系統內部兩個變量x與y之間非均衡匹配所引發的系統效用耗散程度。依據熵函數定義，我們得到熵函數的如下特征：

第一，熵函數S(x,y)取值越大，則系統效用的耗散程度越大，即：若熵函數S(x,y)取值越大，則說明對系統的負面影響就越大。

第二，熵函數S(x,y)取值并非由單一變量x或y決定，而是取決于系統內部x與y之間的均衡匹配程度，x與y之間的均衡匹配程度越高，則熵函數S(x,y)數值就越小。

第三，若兩個變量x與y之間實現完全均衡匹配，則熵函數S(x,y)取到最小值0，說明熵函數具有非負性。此時，系統效用不存在任何耗散，說明系統處于最優狀態。

依據上述特征，我們以S1(Ls,Ld)表示依賴于保障房供給側資金Ls與需求側資金Ld之間均衡匹配程度的熵函數，以S2(Hs,Hd)表示依賴于保障房供給規模Hs與需求規模Hd之間均衡匹配程度的熵函數。我們將“保障房制度的信貸環境”視為特殊“系統”，考慮到保障房制度的信貸環境不僅需要反映保障房供給側與需求側的資金均衡匹配程度，還需要反映保障房供給規模與需求規模的均衡匹配程度。對此，我們以S(L,H)表示保障房制度對應信貸環境的熵函數，于是得到：

S(L,H)=η1S1(Ls,Ld)+η2S2(Hs,Hd)

(15)

其中：η1、η2為熵值分布系數。此外，我們發現，保障房制度的最優信貸環境將對應于系統處于最優狀態，系統效用不存在任何耗散。也就是說，S(L,H)滿足關系式：

S(L,H)=0

(16)

依據分布系數及熵函數的非負性特征，同時結合(16)式，我們分別得到：

S1(Ls,Ld)=0

(17)

S2(Hs,Hd)=0

(18)

上述公式表明，所謂保障房制度的最優信貸環境，就是不僅需要實現保障房供給側與需求側的資金完全均衡匹配，還需要實現保障房供給與需求的規模完全均衡匹配，即：保障房制度的最優信貸環境需要實現保障房在規模與資金兩大層面的雙重均衡匹配。

2．最優信貸環境的實現功能

依據上述理論邏輯，我們認為，最優信貸環境不僅需要實現保障房規模的供需均衡，而且還需要實現保障房運作的資金平衡。保障房規模的供需均衡主要反映在實物流層面，保障房運作的資金平衡主要反映在資金流層面。具體功能分析如下：

(1)最優信貸環境需要實現保障房規模的供需均衡功能。實現保障房規模的供需均衡是構建最優信貸環境的重要目標之一。中國新型城鎮化戰略目標的順利完成需要依賴于保障房制度的順利推進，而保障房制度的順利推進則需要最優信貸環境支持，一旦保障房規模出現嚴重的供需失衡，將在很大程度上制約中國新型城鎮化的戰略進程。但是，現行信貸環境主要呈現商業性信貸運作特征，這種商業性信貸運作特征完全不適合保障房制度運作，從而不利于保障房規模供需均衡目標的順利實現。因為保障房不同于普通商品房，保障房因難以估值而不適合充當貸款抵押資產，且產權流動存在一定的制約性，通常難以獲得商業銀行等金融機構的信貸支持，從而導致保障房規模的供需失衡?？梢姡F行信貸環境不利于保障房制度運作，保障房制度運作更需要體現政策性特征的信貸環境，對此，我們需要構建具有政策性特征的最優信貸環境，以此來實現保障房規模的供需均衡功能。

(2)最優信貸環境需要實現保障房運作的資金平衡功能。實現保障房運作的資金平衡是構建最優信貸環境的另一重要目標。為配合新型城鎮化戰略，地方政府需要一定規模的財政資金用于保障房供給側的投入，同時，一旦保障房開發完成，通過產權出售與產權租賃方式對保障房進行租售管理，則地方政府可以回收部分投入資金。但是，在現行信貸環境下，因缺乏保障房需求側的信貸體系，促使地方政府難以通過保障房租售管理來回收大部分的投入資金，導致地方政府的保障房投入資金規模遠大于保障房回收資金規模，從而導致地方政府在保障房制度運作中呈現財政資金投入回收嚴重失衡態勢?？紤]到地方政府財政資金的有限性及預算制約性，現行信貸環境無法實現保障房運作的資金平衡功能，對此，我們需要構建保障房制度的最優信貸環境，在最優信貸環境下，通過發揮保障房需求側的信貸體系功能，來提升地方政府在保障房租售管理中的資金回收規模，從而有助于實現地方政府財政資金在保障房投入與租售回收中的資金平衡功能。

(二)最優信貸環境的基本架構及運行原理

1．最優信貸環境的基本架構

依據最優信貸環境的實現功能，一方面需要建立以保障房供給側信貸體系與保障房需求側信貸體系為主導的兩大信貸支持體，稱之為“兩體”；另一方面還需要建立保障房資源及資金配置機制，稱之為“一制”。對此，我們所要構建的最優信貸環境將呈現“兩體一制”的科學架構，如圖1所示?！皟审w一制”架構的基本內容如下：

(1)保障房供給側信貸體系。建立保障房供給側信貸體系，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房體量規模的供給問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房投入資金的募集問題。對此，我們認為，保障房供給側信貸體系應包括開發性銀行、政策性銀行、“商業銀行+信托機構+融資擔保”三種信貸平臺，其中：開發性銀行信貸平臺主要定位于保障房供給的基礎設施環節；政策性銀行信貸平臺主要定位于保障房供給的土地儲備環節；“商業銀行+信托機構+融資擔?！毙刨J平臺主要定位于保障房供給的工程建設環節。上述三種信貸平臺共同構成了保障房供給側信貸體系。

(2)保障房需求側信貸體系。建立保障房需求側信貸體系，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房租售管理的需求問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房投入資金的回收問題。對此，我們認為，保障房需求側信貸體系應包括“住房金融+資產評估”與“投資銀行+信用增進”兩種信貸平臺，其中：“住房金融+資產評估”信貸平臺主要定位于保障房需求的產權出售環節；“投資銀行+信用增進”信貸平臺主要定位于保障房需求的產權租賃環節。上述兩種信貸平臺共同構成了保障房需求側信貸體系。

(3)保障房資源及資金配置機制。建立保障房資源及資金配置機制，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府在保障房制度運作中的規模供需均衡問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府在保障房制度運作中的資金投入回收平衡問題。對此，地方政府需要建立科學高效的保障房資源及資金配置機制，充分發揮該機制對于保障房資源及資金的優化配置作用，以此來實現保障房制度在實物流與資金流層面的雙重均衡目標。

2．最優信貸環境的運行原理

依據“兩體一制”架構，我們將進一步分析最優信貸環境的運行原理。

(1)保障房供給側信貸體系的運行原理。供給側信貸體系的運行原理為：在保障房供給的基礎設施環節，保障房項目建設需要前期的基礎設施開發，基礎設施開發是開發性銀行的重點支持領域，對此，建立開發性銀行信貸平臺，引導國家開發銀行等開發性銀行為保障房基礎設施開發提供信貸支持，以此來解決地方政府對于保障房基

圖1 新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境架構圖

礎設施開發的資金投入問題。在保障房供給的土地儲備環節，保障房項目建設需要相應的土地儲備，考慮到土地資源價格昂貴及財政資金的有限性，地方政府難以獲得充分的保障房土地儲備，對此，建立政策性銀行信貸平臺，設立及引導國家保障房發展銀行等政策性銀行為保障房土地儲備提供信貸支持，以此來解決地方政府對于保障房土地儲備的資金投入問題。在保障房供給的工程建設環節，考慮到地方政府已獲得了保障房項目的土地及在建工程產權，而土地及在建工程產權正是保障房項目能夠獲取商業銀行、信托機構等市場性信貸資金的重要依據，對此，建立“商業銀行+信托機構+融資擔?！毙刨J平臺，一方面，通過土地及在建工程產權抵押，可以為地方政府解決保障房工程建設的部分投入資金；另一方面，通過地方政府融資平臺的擔保功能，可以為地方政府解決保障房工程建設投入資金的不足部分。(2)保障房需求側信貸體系的運行原理。需求側信貸體系的運行原理為：在保障房需求的產權出售環節，產權出售是地方政府回收投入資金的有效路徑，考慮到中國住房金融制度尚不成熟，缺乏中國住房銀行等專業性住房金融機構及保障房評估體系，難以吸引市場性信貸資金進入保障房需求領域，這些因素將對地方政府回收投入資金形成制約，對此，建立“住房金融+資產評估”信貸平臺，一方面設立中國住房銀行等專業性住房金融機構，另一方面引導資產評估機構建立保障房評估體系，以此來解決保障房需求側的信貸支持問題。在保障房需求的產權租賃環節，考慮到產權租賃資金回收年限過長，難以實現地方政府資金投入與資金回收之間的中短期平衡，對此，建立“投資銀行+信用增進”信貸平臺，一方面，引導券商等投資銀行機構進入保障房領域，嘗試創設“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)，另一方面，引導中債信用增進公司等機構為“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)提供信用增進服務，以滿足“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)在證券市場發行募資的信用等級要求，以此來實現地方政府保障房資金投入與資金回收之間的中短期平衡目標。

(3)保障房資源及資金配置機制的運行原理。資源及資金配置機制的運行原理為：一方面，在保障房資源配置機制作用下，通過對保障房房源供給規模與保障房房源需求規模的優化匹配，實現保障房房源的供需均衡目標。另一方面，在保障房資金配置機制作用下，通過對保障房供給側信貸資金與保障房需求側信貸資金的優化匹配，實現地方政府對于保障房資金投入與資金回收的平衡目標。

五、新型城鎮化下保障房制度的最優信貸政策設計

下面，我們以新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境為基礎，從保障房供給側信貸與保障房需求側信貸兩大層面來分別設計新型城鎮化下保障房制度的最優信貸政策。

(一)保障房供給側信貸層面的最優信貸政策設計

(1)在保障房供給的基礎設施環節，建立以開發性銀行為主導的開發性金融支持平臺，充分發揮開發性金融對保障房基礎設施開發的信貸支持功能，以實現開發性金融對保障房基礎設施開發的信貸支持功能。開發性金融支持平臺主要為貫徹國家若干特定產業及戰略提供信貸支持，考慮到保障房制度對新型城鎮化進程及社會和諧性具有重大影響，對此，必須建立保障房制度的開發性金融支持平臺，以實現開發性金融對保障房基礎設施開發的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，組建國家保障房開發銀行，國家保障房開發銀行主要定位于為地方政府保障房基礎設施開發提供信貸支持；第二，拓展現有國家開發銀行的開發性金融支持功能，引導現有國家開發銀行部分信貸資金進入保障房基礎設施領域，以此來緩解地方政府對于保障房基礎設施投入的資金壓力；第三，引導商業銀行部分信貸資金履行開發性金融職能，考慮到開發性金融的信貸利率水平較低，對此，地方政府應彌補商業銀行在保障房基礎設施領域從事開發性金融業務的利息收入不足部分。

(2)在保障房供給的土地儲備環節，建立以政策性銀行為主導的政策性金融支持平臺，充分發揮政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能，以實現政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能。政策性金融不同于開發性金融，開發性金融屬于低息貸款模式，而政策性金融屬于貼息(免息)貸款模式?？紤]到保障房土地儲備需要龐大的資金規模，為緩解地方政府籌措保障房土地儲備資金的壓力，必須建立政策性金融支持平臺，通過運用政策性金融的貼息(免息)貸款模式，以實現政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，仿效金融支持“三農”模式，組建中國保障房發展銀行，充分運用中國保障房發展銀行的貼息(免息)貸款模式，為地方政府保障房土地儲備提供信貸支持；第二，考慮到新型城鎮化與“三農”戰略存在緊密關聯性，對此，需要重塑中國農業發展銀行的政策性金融支持功能，將中國農業發展銀行的政策性金融支持功能從“三農”領域拓展到保障房土地儲備領域，以此來緩解地方政府對于保障房土地儲備投入的資金壓力。

(3)在保障房供給的工程建設環節，建立“商業銀行+信托機構+融資擔?！毙刨J支持平臺，以實現“商業銀行+信托機構+融資擔保”信貸支持平臺對保障房工程建設的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，一旦進入保障房工程建設環節，保障房前期的基礎設施開發及建設地塊使得保障房具備抵押權特征，對此，引導商業銀行積極嘗試開展保障房抵押貸款業務，為保障房工程建設提供信貸支持；第二，為彌補商業銀行在保障房工程建設領域的信貸資金不足，需要將金融創新機制引入到信托機構層面，積極開發“保障房工程建設信托資金集合計劃”這一新型信托產品，以實現信托機構對保障房工程建設的信貸支持功能。第三，考慮到商業銀行與信托機構對于保障房工程建設的信貸支持均需要第三方提供融資擔保，對此，需要建立以地方政府的融資擔保平臺，通過發揮地方政府融資擔保平臺的擔保功能，為順利獲得保障房工程建設的銀行貸款或信托資金提供融資擔保。

(二)保障房需求側信貸層面的最優信貸政策設計

(1)在保障房需求的產權出售環節，建立“住房金融+資產評估”信貸支持平臺，以實現“住房金融+資產評估”信貸支持平臺對保障房產權出售層面的信貸支持功能。考慮到保障房價值界定的復雜性及特殊性，普通商品房的定價機制對保障房難以適用，這在很大程度上制約地方政府通過保障房產權出售方式來快速回收資金行為，從而難以實現地方政府保障房制度運營的良性循環目標。對此，具體信貸政策及措施為：第一，借鑒國外發達國家經驗，組建中國住房銀行等專業性住房金融機構，中國住房銀行等專業性住房金融機構應主要定位于住房信貸領域，其性質應具備政策性金融與商業性金融的雙重特征，對于保障房貸款利率應體現政策性金融的低利率特征，對于商品房貸款利率應體現商業性金融的市場利率特征，以此來實現地方政府在保障房產權出售層面的資金順利回收目標；第二，針對保障房的產權特征，建立適合保障房價值分布規律的保障房資產評估機制，為中國住房銀行等專業性住房金融機構開展保障房抵押權貸款業務提供重要基礎。

(2)在保障房需求的產權租賃環節，建立“投資銀行+信用增進”信貸支持平臺，以實現“投資銀行+信用增進”信貸支持平臺對保障房產權租賃層面的信貸支持功能。考慮到部分需求群體不具備購買保障房的能力，對此，產權租賃成為保障房制度運作的另一模式。產權租賃模式的資金回收年限過長，不利于地方政府資金的快速回收，對此，需要引導券商等投資銀行機構進入保障房領域，通過資產證券化思路來緩解地方政府保障房資金的回收壓力。具體信貸政策及措施為：第一，以主板、中小企業板、創業板、新三板等為基礎的我國多層次資本市場體系已經形成，對此，借鑒國外發達國家經驗，引導券商等投資銀行機構進入保障房領域，運用資產證券化思路來設計“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)，同時，將“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)提供給我國多層次資本市場體系的投資者進行認購，以此來實現地方政府在保障房產權租賃層面的資金順利回收目標；第二，當前地方政府整體債務規模較大，過高的債務水平將大大降低地方政府融資平臺的貸款擔保能力，從而可能導致“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)無法達到在多層次資本市場發行的信用等級要求。對此，需要引導中債信用增進公司等機構為“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)提供信用增進服務，通過來自于第三方的信用增進服務，可以有效彌補“保障房產權租賃收益支持證券”(ABS)在多層次資本市場發行募資的信用等級不足，從而有效緩解了地方政府在保障房產權租賃層面的資金回收壓力。

六、結論與啟示

(一)研究結論

本研究通過構建保障房配置模型，揭示了新型城鎮化、保障房制度與信貸環境的內在機理，并以此為依據，設計了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸環境及政策。主要結論如下：

(1)新型城鎮化程度提高將導致新增城市人口數量增大，在需求引致效應作用下，將促使保障房配置規模不斷增大。但是，新型城鎮化程度的不斷深入還將導致城市人口的可容納空間越來越小，從而對后續的新型城鎮化進程產生類似于種群生物學中的“阻滯效應”，這種阻滯效應將促使政府放慢新型城鎮化速度，以緩解新增城市人口對有限城市空間的“過度沖擊”壓力，從而促使保障房配置規模的增長強度呈現逐步遞減的態勢。

(2)在貨幣供應寬松的信貸環境下，強大的政府融資平臺有助于政府獲得大量資金，在供給助推效應作用下，政府將加大保障房配置規模，以提升政府應對保障房儲備不足的能力，對此，貨幣供應量對保障房配置規模具有顯著的正向影響。同時，在低利率的信貸環境下，低廉的融資成本將提升政府貸款意愿，在供給助推效應作用下，政府將加大保障房配置規模，對此，利率對保障房配置規模具有顯著的負向影響。

(3)考慮到保障房配置需要消耗一定的城市土地資源，隨著保障房配置規模的不斷增大，可用于進行保障房配置的城市土地資源將越來越少。政府獲取城市土地資源是需要一定成本的，城市土地資源的越發稀缺性使政府獲取城市土地資源的成本越來越高，這對政府保障房配置規模的增長速度形成一定的“阻滯效應”。

(4)在新型城鎮化背景下，本研究引入熵函數理論，通過建立及分析保障房制度對應信貸環境的熵函數，揭示了新型城鎮化下保障房制度對應最優信貸環境的理論邏輯，即：保障房制度的最優信貸環境需要實現保障房在規模與資金兩大層面的雙重均衡匹配。同時，以上述理論邏輯為基礎，構建了新型城鎮化下保障房制度對應最優信貸環境的科學架構，并設計了新型城鎮化下保障房制度的最優信貸政策。

(二)進一步的討論及啟示

自我國實施新型城鎮化戰略以來，上海浦東、蘇州等試點地區的成功案例足以彰顯中國新型城鎮化戰略所取得的基本成效，但是，上海浦東、蘇州等試點地區的新型城鎮化實踐還暴露出一定不足，主要問題在于：上海浦東、蘇州等試點地區屬于經濟發達地區，經濟發達帶來的高房價大幅提升了保障房供給成本，從而對保障房資源供給形成重大制約。此外，從需求側來看，上海浦東、蘇州等試點地區的保障房租售成本同樣偏高，這也將在很大程度上制約保障房資源的需求規模，若完全依賴于地方政府財政介入來降低保障房需求成本，則會嚴重影響到地方政府財政資金的使用效率，對此，不管從保障房制度的供給側還是需求側來分析，保障房制度的科學運營必須依賴于科學高效的最優信貸政策環境。通過對上海浦東、蘇州等試點地區的新型城鎮化案例分析，我們得到以下兩個方面的啟示：一方面，從上海浦東、蘇州等試點地區的城鎮化制約因素來看，現行信貸政策環境難以滿足保障房資源的合理化配置要求，從而對保障房制度的科學運營形成一定制約，進而影響到新型城鎮化進程的深入推進，對此，我們需要改進及優化現行信貸政策環境，建立適合保障房制度運營的最優信貸政策環境，通過發揮最優信貸政策環境對保障房資源配置的支持作用，以此來推進新型城鎮化戰略的順利實施。另一方面，考慮到上海浦東、蘇州等試點地區存在經濟、文化、地域等方面的差異，中央政府應鼓勵上海浦東、蘇州等試點地區結合自身具體情況，在遵循最優信貸政策環境的基本框架前提下，通過嘗試區域性金融創新機制，適度調整新型城鎮化試點地區的最優信貸政策環境，以最大程度地發揮最優信貸政策環境對新型城鎮化試點地區的區域性信貸支持效能，從而更好地推進試點地區的新型城鎮化戰略進程。

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(本文責編：王延芳)

New-type Urbanization，Affordable Housing System and Optimal Credit Environment——Perspectives of Demand-Deriving and Supply-Boosting

GU Hai-feng

(GloriousSunSchoolofBusinessandManagement,DonghuaUniversity,Shanghai200051,China)

This paper constructs an affordable housing allocation model based on two perspectives of demand-deriving and supply-boosting and analysizes inner mechanism among new-type urbanization, affordable housing system and credit-loan environment, on basis of which, it constructs optimal credit-loan environment of affordable housing system under new-type urbanization. This paper research result shows that new-type urbanization exists demand-deriving effect to affordable housing system, and credit-loan environment exists supply-boosting effect to affordable housing system. Moreover, optimal credit-loan environment should appear the “two bodies and one mechanism” frame, in which supply-level and demand-level of credit-loan from affordable housing system act as two bodies, and affordable housing resource and capital allocation mechanism act as one mechanism. Above on which, it designs optimal credit-loan policy of affordable housing system under new-type urbanization.

new-type urbanization; affordable housing system; optimal credit environment; demand-deriving effect; supply-boosting effect

2016-08-17

2016-12-12

國家社會科學基金重點項目(11AJL008)；國家社會科學基金一般項目(13BGL041)；教育部人文社會科學研究一般項目(11YJC790051)。

顧海峰(1972-)，男，江蘇蘇州人，東華大學旭日工商管理學院教授、博士生導師，管理學博士、應用經濟學博士后，研究方向：城鎮化與保障房制度、金融理論與政策。

F830.5

A

1002-9753(2017)01-0070-12