房產合同糾紛“八因”

史友興

近年來，由于房地產業持續火爆，房價不斷上漲，房市投機行為遍布，同時國家加大對房地產市場的調控力度，使一些商品房買賣合同的履行條件發生了變化，大大增加了商品房買賣合同糾紛發生的幾率。

有關法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：

一是因延期交房引發的糾紛。因開發周期長，不確定因素多，開發商風險大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發訴訟。

二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。

六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。

七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

八是因房屋配套設施不能及時使用引發的糾紛。很多小區在交付業主使用時面臨這樣一個問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時使用，從而要求出賣人承擔違約責任。

從司法實踐中審理的商品房買賣合同糾紛案件來看，該類案件的發生絕大多數都是由于開發商違約所致。主要原因是：一是設立房地產開發企業的監督機制不完善，為房地產企業無法完成約定義務埋下隱患。雖然房地產法對房地產開發企業的設立限定了多項條件，但對房地產企業各個運作環節的監督機制并不具體明確，企業不具備銷售商品房的能力，無法完成承諾，導致糾紛產生。二是有些房地產開發商的信用和守約意識比較淡薄，在房產開發過程中偷工減料，在房產銷售過程中欺詐性銷售，交付的商品房質量、設計不符合約定或不如期交付房屋等違約情況引發買賣雙方矛盾。三是買房人在購房過程中承擔風險較多。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，消費心理不成熟，風險防范意識不足，易受五花八門廣告的誘惑，無法在短時間內對大量房地產銷售信息作出正確的判斷，削弱了自我保護能力。四是開發商與購房者地位相對不平等。商品房買賣合同一般為開發商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發商任意增加附加條款，從而限制買受人的權利，免除或減輕開發商的部分責任，而買受人自我保護意識差，簽訂合同時未認真仔細閱讀合同主文和附加條款，導致雙方對合同條款產生歧義。

減少商品房交易糾紛，建立良性的商品房市場秩序，作為商品房開發商，應當堅守“誠信”二字，從企業的設立、項目的審批、工程的建設、房屋的銷售、售后的服務，法律法規有規定的，應當自覺遵守并主動接受監督。法律沒有明確規定的，應當誠信經營，完全履行合同義務。發生糾紛后，應積極主動與購房者溝通，尋求解決方案，這樣才能贏得購房者，贏得自身的生存與發展，最終贏得的是整個市場的良性秩序。作為社會大眾，也要做到“理性”二字。準備購房前，對于商品房交易的政策、相關的法律法規規定、可能存在的風險，先做一些功課，做到心中有數。在實際購房過程中，對于出賣人的廣告宣傳，不要過分輕信。對于銷售人員過分熱情的接待和介紹，也要理性對待。對于自己的要求，要盡量在合同中明確下來，以便在權益受到侵害時能夠有據可依。一旦發生糾紛，也應當積極與出賣人好好溝通，妥善化解。如果雙方不能自行解決，應通過合法途徑維權。