我國商品房預售款的監管機制

董鵬程

摘要：隨著房價的日益增長，以及人們對房屋的大量需求，已有的現房已經遠遠不能夠滿足，所以商品房預售情況便應運而生。但是這種新型的售房方式無論在施行還是在政策的制定中，均存在諸多的不足；不僅需要對預售施行辦法進一步規范化、完善化，也需要我們建立相應的監督機制來加以控制。本文從我國當前的商品房預售情況出發，根據幾個典型省份出臺的相關政策分析對于開發商收取的預售款的監管機制。

關鍵詞：商品房；預售；資金；監管

中圖分類號：D922.18文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0249-01

一、我國目前的商品房預售款情況

所謂商品房預售就是房地產商將正在建設中或者已經竣工但是不具備交付條件的房屋預先出售給買受人，買受人支付相應定金或價款的行為。不言而喻，預收款就是所收取的定金、預付款、保證金等收入。

在這種預售交易中，買受人支付了相應的價款但是并沒有實質意義的取得房屋的所有權，而是開發商在未來交付房屋的一種承諾。依筆者看來，這樣的交易潛在著巨大的風險，開發商答應的是未來交付房屋，而在此段時間內存在諸多的不確定因素，例如建材漲價、施工周期延長以及其他的不可抗力等等，正因為買受人已經預先支付了相應的價款，所以其幾乎承擔了所有的風險。同樣，我們也無法否認預售商品房、收付預售款是開發商融資的一種重要手段，這便等同于買受人出錢，委托開發商蓋房，但是買受人在此過程中對資金的流向不能監督和控制，只是實現最終的房屋交付而已。所以正是基于這種現實情況，我們要實行一系列的商品房預售款監管制度來確保開發商將資金真正為買受人所用，真正降低買受人的預購風險，從而更好的維護買受人的合法權益。

針對商品房預售款的監管，我國并沒有出臺具體可行的方案政策，所以不同的地區根據自身的情況頒布了不同的監督管理制度。

二、幾種典型的監督機制

（一）在商品房監督制度的實行中，最容易被百姓信服的是由貴陽開創的政府主管部門直接監管。政府直接或通過設立專門的機關來監督預售款的投向情況，例如可以將其使用和落實情況作為衡量一個開發商是否具有預售資格的條件，甚至可以把此規定寫入相應的預售合同中，同時政府還要適當的履行行政監管職責。盡管政府的監管更具公信力，但是其中仍存在一些弊端。如果一旦發生開發商無法按規定交付房屋時，政府要么不承擔此造成的損失，要么啟動國家賠償機制，而無法追究其民事責任，實現民事賠償。雖提及政府可以履行行政監管，但是不得不承認這只是一種事后監督，事后行政處罰，對保障買受人合法權益并沒有起到太大的作用。

與政府主管部門直接監管有異曲同工之妙的是上海采取的由監管銀行監管，房地產開發商將收取的預售款，委托給監管銀行進行監管，專項用于所預售的商品房的建設，但是銀行在其監管過程中只是一個協管方，其和政府的角色類似，可能會承擔連帶的國家賠償責任，但是不會因監管失誤而承擔相應的民事賠償責任。

（二）有的省份由公信力和賠償力兼具的機構來實施監管，例如濟南由擔保公司監管。《濟南市商品房預售款監督實施細則》中明確規定，為買受人設立商品房預售款的專門賬戶，擔保公司實施監督和管理，開發商在房屋交付之前不得隨意或者違反規定使用預售款，如有此行為將其預售行為將被取消。如果由于擔保公司的監管不到，發生了開發商挪用錢款或潛逃等情況，其所造成的后果，將由擔保公司承擔民事責任和全部的經濟賠償責任。但是其中仍存在開發商與擔保公司相互勾結，甚至最終無法償還買受人財產損失的情況。

（三）重慶市在2011年通過的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中最新引入商品房預售款資金由預售人、預售資金監管銀行、工程監管機構共同管理的機制。預售人若要使用預售資金，應持工程監管機構的資金使用證明，向預售資金監管銀行進行劃撥申請。如果工程監管機構出具假證明或者預售資金監管銀行監管不當，給買受人造成損失的，由過錯一方和預售人共同承擔連帶責任。這樣的雙重保障機制，不僅避免了單個第三方與房地產開發商的相互勾結，更保證了買受人預售款的流向合法清晰。正因為無論其他兩者任意一方的過錯，都會使預售人承擔相應的連帶責任即便自身并沒有過錯，所以這會促使預售人公平、合理、合法的使用預售資金，保障買受人的合法權益。

我國的商品房預售款的監督機制尚不成熟，仍處于不斷改進、完善的過程中。只有將此預購資金與監督機構的利益相結合，實現商業化甚至契約化，才能有效可行的降低預購風險，保障買受人的合法權益。

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