困境中房地產開發企業的出路

李艷平

摘要：近年來，房地產市場的泡沫化和頻發的危房報道更是引起了大家的恐慌。由于房屋直接關系到社會的穩定、人身的安全，房地產開發企業很有必要保障按時交付高質量房屋。但近期，由于資金鏈斷裂等各種原因導致一些房地產開發區企業不得不走上向法院申請破產的道路。那么，購房人拿出畢生積蓄購買的房屋該如何得到兌現呢？我們該如何維護購房人的合法權益呢？這是一個關乎人民生活、社會穩定的問題，不得不引起我們的思考。本文結合現實生活中發生的真實案例來分析此問題，并提出自己的思考和看法。

關鍵詞：房地產開發企業；破產重整；購房人權益保障

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0256-01

一、普通破產與房地產開發企業破產

（一）普通破產

我們所理解的破產程序僅僅指狹義的破產清算，也即讓法院來宣告企業解散，直接置其于死地，沒有復活的可能性。而在2006年頒布的新破產法中，我國借鑒了美國破產法的相關規定引進關于破產的新制度——破產重整與破產和解，這不僅豐富了我國原有單一的破產制度，而且也給處于困境中的企業開辟了一條再生之路。這時，我國的破產程序有了三方面的子程序——破產清算、重整、和解。

（二）房地產開發企業破產

由于房地產開發企業本身的特殊屬性導致其破產也會具有與普通破產不同之處，主要體現如下：

1.主體復雜廣泛。首先，利益主體涉及購房人。由于房地產開發企業的房屋預售給購房人，為了保障工程的順利進行，會要求購房人預交部分房屋定金并簽訂相關合同。那么房地產開發企業由于各種原因而導致破產肯定會影響到購房人合法權益。

其次，利益主體涉及建設工程承包人。房地產開發企業在進行房地產開發過程中是負責出資、競標地皮、設計圖紙等任務，而把房屋的建設承包給具有相應資質的建設工程承包公司。作為發包方的房地產開發公司破產會對合同履行帶來極大不利影響，甚至會直接導致合同不能履行。

再次，利益主體涉及建設工程抵押權人。在建工程由于其巨大的價值和變現可能性，往往可被用于作為特殊的抵押物，為抵押人提供一種新的資金融通渠道。如果房地產開發企業經營不善而導致破產則同樣影響到建設工程抵押權人正當利益的實現。

最后，利益主體涉及銀行等金融機構。由于現有資金有限，房地產開發企業為了保障工程的順利進行，往往會在銀行等金融機構進行抵押貸款。如果開發企業破產，房屋沒有建設完成，則會影響銀行金融機構的穩定運行。

可看出，房地產開發企業破產沒有普通破產那么簡單，其涉及利益主體比較復雜廣泛：購房人、建設工程承包人，建設工程抵押權人，銀行等金融機構。由于涉及利益主體較多，破產時各方利益平衡是急需解決的問題。

2.適用的法律規范復雜且有沖突。由于房地產開發是一項涉及范圍比較廣泛的工作，所以會涉及《物權法》、《破產法》、最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》彼此之間可能尚存在一定的沖突。

3.破產財產有特殊性。在建房屋即俗稱的爛尾樓，作為資產的評估、變賣較難進行。

二、房地產開發企業破產中購房人權益保護

（一）未辦理房屋所有權轉移登記時的購房人權益保障

房地產開發企業申請破產，未辦理房屋所有權登記的購房人僅享有普通債權，這樣嚴重損害了購房人合法權益。2012年杭州XX房地產開發公司在破產清算時就有大量房屋未交付購房人，引發重大社會問題。在進行破產清算過程中，尚未交付并未辦理所有權轉移登記時，應該注意各利益主體的利益平衡問題，尤其是要保障購房人的優先受償權；已交付購房人應該爭取讓購房人取得所有權。

清算程序可以稱作為破產程序的死亡之門，進去的企業只能被解散并注銷；和解程序則是可使企業生存或死亡的生死選擇門，選擇和解的企業既可以退出破產程序重新獲得新生也可以退出市場進入破產清算程序；而重整程序，是盡最大努力挽救困境中企業的新生之門，進行破產重整的企業可以通過政府介入或者通過司法拍賣由其他企業接手，對債務人進行生產經營上的整頓和債權債務關系上的清理，以期擺脫財務困境，重獲經營能力的特殊法律程序。

為了最大限度的保障購房人的權益，法院應該慎重審查并且積極主動引導進行重整。在進行重整過程中，應加強重整計劃表決的信息披露，以美國法為借鑒重視債權調查和確認制度，使債權申報、債權調查、債權確認能全面有序的進行；要充分發揮政府在重整程序中的介入作用，政府不僅要協議各方利益，而且要進行監督以便最大限度的維護弱勢群體購房人的利益。

（二）購房人取得所有權后的權益保障

2009年，上海閔行區的一棟竣工未交付使用的13層高樓整體倒覆；還有一些發現房屋已經交付使用但在后期使用過程中存在樓板斷裂、墻面漏水、未做防水等質量問題。假如房地產開發企業在問題出現時已經破產，購房人該如何維護合法權益？

房地產開發企業在將房屋交付并且為購房人辦理所有權登記后破產清算，購房人該如何保障自己的合法權益？我國現行法律關于此類問題的研究比較少，應通過對房屋質量缺陷風險、國外房屋質量保險責任、除外責任的分析借鑒來建立適合我國的房屋質量保險責任框架；同時，應結合國內外法律規定來明確商品房的合理使用期限與保修期限、房地產開發企業的存續時間等問題，也可以嘗試建立房地產開發企業的潛在責任保障基金制度、股東繼續承擔責任制度等一系列的保障制度。