商品房預售登記的法律性質分析

李增田

摘要：商品房預售登記制度在維護商品房的交易秩序方面具有積極的作用。但是在商品房交易登記的實際操作過程中，往往只關注于其行政管理職能，而忽視了預售登記的物權效力。因此，需運用物權法的相關理論，賦予商品房預售登記的法律效應，從而保護預購人，并實現對于相關糾紛的妥善處理。

關鍵詞：預售房產；預售登記；法律屬性

中圖分類號：D922.29；D923文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0257-01

一、引言

商品房預售登記是對于開發商所銷售商品房進行預售公示的特定程序。在商品房預售公示后，商品房的預購人能夠在房屋建設完成之后，具有對商品房產權的請求權。這種請求權只能向特定的相對人主張，從而具有相對權的特性。開發商在簽訂房屋預售合同后，其一直保持對于標的物的占有。開發商具有在約定時間內，向預購人轉移商品房所有權的義務。但是在當前房地產市場蓬勃發展的情況下，開發商有可能將房屋賣給其他購房者，從而出現了房產多賣的問題。然而由于房屋的預購者其只具備債權的相對權，其合法權益不能夠得到保障。因此有必要在我國建立房產預售合同登記制度，維護房產預售的交易秩序。

二、房產預售登記的性質

根據我國《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，要求商品房預售過程中，由開發商和預購人必須簽訂房產預售合同，并要求在簽約之后的30日之內完成在國土管理部門的備案手續。根據該規定可知，房產預售登記制度是各地房產管理部門以《城市商品房管理辦法》的相關規定為依據，實現對于商品房預售行為的行政監督手段。房產管理部門記載并證明房產預售合同簽訂的事實，從而使得房產預售行為具備了行政法的監督。但是我國的房產預售監督制度，僅僅具備行政管理性質，不具有特定的法律效應。

在商品房的實際銷售過程中，但商品房的預購方往往處于劣勢地位，其具有比商品房開發商大的多的風險。由于目前所實施的商品房預售登記制度不具備民法效力，從而也不能夠給予商品房預購人對應的權益保護。在這種情況下，有必要將商品房預售登記管理制度賦予一定的特殊效力，將房屋預售登記調整為西方發達國家中運行良好的預告登記制度，從而確保商品房預售交易的秩序，并維護交易雙方的正當權益。

三、預售登記的法律效力

在國外的商品房預售過程中，由交易雙方簽訂預購合同。預購合同的作用在于對未來所發生的物權變動的法律保障。在進行預告登記后，預購雙方對于不動產的處理需要在預告登記權限請求范圍內。例如：在德國的民法典中規定，如果在完成預告登記后，發生對于土地和房產的處理造成對預告登記的妨礙或損害，則認定這一處理無效。在我國舊的土地法中規定了，如果預告登記人所完成的土地處理與預告登記請求相沖突，則該處理無效。由此可見源于德國的預告登記制度，其能夠對保全物權的變動。在完成預告登記后，商品房的現有產權人需要承擔商品房未來的產權變動義務。通過預告登記，確保各種違背預告登記變動的無效性。

假定在房地產開發商進行商品房預售過程中，首先與客戶甲簽訂了預售合同。繼而，開發商又與客戶乙簽訂了預售合同，并在房管部門完成預售登記。在需要進行物權轉讓過程中，客戶甲、乙均提供房產預售合同，要求開發商向其轉讓該房產所有權。在這種情況下，客戶之間的權益就發生了沖突。由于開發商與客戶所簽訂的合同均屬有效合同，在現行的預售登記制度下，很難為這兩個客戶中某一個提供預售保護。如果采用對現有預售制度改造，以預售合同進行備案，則能夠為房產的預購客戶提供特殊的保護。有客戶在一定期限內，向房產管理部門進行預售合同登記。從而有效規避開發商進行一房多售等違規操作。

假設開發商在與客戶甲簽訂了房產預售合同后，又將房產抵押給客戶乙。由于房產的所有權仍然屬于開發商，因此其所完成的房產抵押有效。但是當客戶甲在到期請求該房產所有權過程中，如果該抵押仍未撤銷，則客戶甲對于該房產的請求涉及到一系列債務問題。客戶乙具有該商品房的物權，客戶甲具有該商品房的債權。根據物權優于債權的原則，客戶預約享有優先受償的權利。這無疑會侵害客戶甲的權益。而采用預售登記制度后，能夠使開放商對于該房產的處置具備排他的特點。即開發商不能自由處理已經簽訂預售登記合同的房產，從而開發商不能夠完成該房產的抵押操作。通過這種制度達到保障預購方權益的目的。

四、結論

本文分析了我國商品房現有預售過程中登記制度的缺陷，提出了在法律層面實現預售管理。從而避免房產預售過程中可能產生的各類糾紛，保障預售雙方的權益。

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