商品房預售登記的法律性質分析

李增田

摘要：商品房預售登記制度在維護商品房的交易秩序方面具有積極的作用。但是在商品房交易登記的實際操作過程中，往往只關注于其行政管理職能，而忽視了預售登記的物權效力。因此，需運用物權法的相關理論，賦予商品房預售登記的法律效應，從而保護預購人，并實現(xiàn)對于相關糾紛的妥善處理。

關鍵詞：預售房產；預售登記；法律屬性

中圖分類號：D922.29；D923文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0257-01

一、引言

商品房預售登記是對于開發(fā)商所銷售商品房進行預售公示的特定程序。在商品房預售公示后，商品房的預購人能夠在房屋建設完成之后，具有對商品房產權的請求權。這種請求權只能向特定的相對人主張，從而具有相對權的特性。開發(fā)商在簽訂房屋預售合同后，其一直保持對于標的物的占有。開發(fā)商具有在約定時間內，向預購人轉移商品房所有權的義務。但是在當前房地產市場蓬勃發(fā)展的情況下，開發(fā)商有可能將房屋賣給其他購房者，從而出現(xiàn)了房產多賣的問題。然而由于房屋的預購者其只具備債權的相對權，其合法權益不能夠得到保障。因此有必要在我國建立房產預售合同登記制度，維護房產預售的交易秩序。

二、房產預售登記的性質

根據(jù)我國《城市商品房預售管理辦法》的相關規(guī)定，要求商品房預售過程中，由開發(fā)商和預購人必須簽訂房產預售合同，并要求在簽約之后的30日之內完成在國土管理部門的備案手續(xù)。根據(jù)該規(guī)定可知，房產預售登記制度是各地房產管理部門以《城市商品房管理辦法》的相關規(guī)定為依據(jù)，實現(xiàn)對于商品房預售行為的行政監(jiān)督手段。房產管理部門記載并證明房產預售合同簽訂的事實，從而使得房產預售行為具備了行政法的監(jiān)督。但是我國的房產預售監(jiān)督制度，僅僅具備行政管理性質，不具有特定的法律效應。

在商品房的實際銷售過程中，但商品房的預購方往往處于劣勢地位，其具有比商品房開發(fā)商大的多的風險。由于目前所實施的商品房預售登記制度不具備民法效力，從而也不能夠給予商品房預購人對應的權益保護。在這種情況下，有必要將商品房預售登記管理制度賦予一定的特殊效力，將房屋預售登記調整為西方發(fā)達國家中運行良好的預告登記制度，從而確保商品房預售交易的秩序，并維護交易雙方的正當權益。

三、預售登記的法律效力

在國外的商品房預售過程中，由交易雙方簽訂預購合同。預購合同的作用在于對未來所發(fā)生的物權變動的法律保障。在進行預告登記后，預購雙方對于不動產的處理需要在預告登記權限請求范圍內。例如：在德國的民法典中規(guī)定，如果在完成預告登記后，發(fā)生對于土地和房產的處理造成對預告登記的妨礙或損害，則認定這一處理無效。在我國舊的土地法中規(guī)定了，如果預告登記人所完成的土地處理與預告登記請求相沖突，則該處理無效。由此可見源于德國的預告登記制度，其能夠對保全物權的變動。在完成預告登記后，商品房的現(xiàn)有產權人需要承擔商品房未來的產權變動義務。通過預告登記，確保各種違背預告登記變動的無效性。

假定在房地產開發(fā)商進行商品房預售過程中，首先與客戶甲簽訂了預售合同。繼而，開發(fā)商又與客戶乙簽訂了預售合同，并在房管部門完成預售登記。在需要進行物權轉讓過程中，客戶甲、乙均提供房產預售合同，要求開發(fā)商向其轉讓該房產所有權。在這種情況下，客戶之間的權益就發(fā)生了沖突。由于開發(fā)商與客戶所簽訂的合同均屬有效合同，在現(xiàn)行的預售登記制度下，很難為這兩個客戶中某一個提供預售保護。如果采用對現(xiàn)有預售制度改造，以預售合同進行備案，則能夠為房產的預購客戶提供特殊的保護。有客戶在一定期限內，向房產管理部門進行預售合同登記。從而有效規(guī)避開發(fā)商進行一房多售等違規(guī)操作。

假設開發(fā)商在與客戶甲簽訂了房產預售合同后，又將房產抵押給客戶乙。由于房產的所有權仍然屬于開發(fā)商，因此其所完成的房產抵押有效。但是當客戶甲在到期請求該房產所有權過程中，如果該抵押仍未撤銷，則客戶甲對于該房產的請求涉及到一系列債務問題。客戶乙具有該商品房的物權，客戶甲具有該商品房的債權。根據(jù)物權優(yōu)于債權的原則，客戶預約享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬＿@無疑會侵害客戶甲的權益。而采用預售登記制度后，能夠使開放商對于該房產的處置具備排他的特點。即開發(fā)商不能自由處理已經簽訂預售登記合同的房產，從而開發(fā)商不能夠完成該房產的抵押操作。通過這種制度達到保障預購方權益的目的。

四、結論

本文分析了我國商品房現(xiàn)有預售過程中登記制度的缺陷，提出了在法律層面實現(xiàn)預售管理。從而避免房產預售過程中可能產生的各類糾紛，保障預售雙方的權益。

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