產權式酒店發展的中西方比較分析

王浩

目前，產權式酒店已經成為房地產業和旅游經營行業的相結合的一種重要的經營創新模式，也成為中產階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。通過闡釋產權式酒店的起源、涵義及其類型，對中西方產權式酒店發展的環境、條件進行了分析與比較，對進一步探討我國產權式酒店的未來經營發展奠定理論基礎。

產權式酒店是一種新型的投資模式，它將房地產、酒店、旅游等行業有機的整合在一起，能夠有效的降低成本，共享資源，眾多消費者和投資者對此青睞有加，形成了一定的市場規模。20世紀60年代，產權式酒店起源于西方，主要集中在歐美國家。當時，這些國家的經濟發展比較穩定，形成了大量的中產階級家庭。家庭的需求也隨著收入的增加而發生了變化，由以往滿足溫飽的基本需求開始向休閑娛樂需求轉變。房地產商發現了這一變化，在地中海沿岸開發海濱別墅供歐美的富人滿足度假休閑的需求，銷量大好。但是，大部分海濱別墅在平時都是閑置的，只有房主在工作之余度假時才會來住一段時間，海濱別墅的閑置成本就顯得很高了。為了解決這個問題，降低購置和使用成本，12個法國家庭合買了一套別墅并約定每個家庭在一年中擁有別墅一個月的使用權，輪流居住。這種方法是一種“Time-share”，即時空共享，既是一種消費模式，也是一種投資形式，將投資與度假休閑緊密的結合在一起，在一定程度上實現了經濟資源共享，形成了產權式酒店的雛形。

資料表明，目前全球大約有540萬個家庭在產權式酒店相關網絡上注冊并參與，全球產權式酒店銷售額達67.2億美元。最近十年以來，全球產權式酒店以每年平均15%的速度不斷遞增，產權式酒店已經成為房地產業和旅游經營行業的相結合的一種重要的經營創新模式，也成為中產階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。

一、產權式酒店的涵義及其類型

產權式酒店是商業性酒店與產權式房地產項目的有機結合，具有多方面資源整合的優勢，也是酒店業和房地產業尋求創新經營模式和方法的有效嘗試。具體來說，產權式酒店是指酒店開發商將酒店的單位、客房作為獨立產權單位向投資者出售，投資者購買后即擁有該單位、客房的產權，但是并不長久的在該酒店客房居住，而是將其委托給酒店開發商或者酒店管理公司進行經營，每年根據該客房出租情況進行利潤分紅，客房的產權可以轉讓、繼承、抵押與贈與，投資者也可以自主的選擇該產權客房的使用方式，產權式酒店主要由以下幾種類型。

（1）時權型：酒店開發商將酒店單位、客房的使用時間進行分割并出售不同時間的使用權，消費者擁有一定時間在該酒店客房居住的權利。這是產權式酒店發展初期的主要類型。

（2）純產權型：產權式酒店采用的普遍類型，酒店開發商將酒店單位、客房的產權出售給投資者，投資者獲得產權后將客房委托給管理公司進行日常出租經營與管理，逐年獲得回報，并可以預期增值而進行投資回收。

（3）住宅型：一般是指養老型的產權式酒店，投資人購買了酒店客房產權后，在退休養老之前委托酒店管理公司進行經營而取得投資回報，待退休后用于養老長期居住。在產權人去世后，該物業可以由酒店管理公司回購并進行再次出售，產權人的家人可以取得該收益。

（4）時值度假型：指一種純休閑消費型的酒店，消費者不擁有酒店的產權或使用權，而是通過積累或者購買一定數量的“積分”在不同時間、不同地點和不同檔次的度假酒店獲得免費住宿或者換取更大的折扣、優惠與更多選擇權。

二、西方產權式酒店的發展特點

（一）中產階級的崛起奠定產權式酒店發展的龐大客戶基礎

隨著西方工業化國家的經濟不斷發展，社會財富不斷積累與增長，中產階級數量和規模不斷擴增，社會、家庭、個人對于旅游休閑度假的需求越來越強烈，同時這也刺激和提高了中產階級的消費者與投資者對于旅游商業房地產的投資熱度。歐美國家的產權式酒店既有兼顧旅游度假休閑與房地產投資的純產權型，也有以純粹的旅游休閑度假為目的的時權型酒店，也包括一些投資信托項目，這些項目以旅游商業地產為主要投資對象，尤其是產權式酒店的地產建設投資居多，普通投資者可以參與投資，獲得與實力較強的投資公司或機構同等的投資回報率。

（二）地理位置優勢保證產權式酒店的持續獲利能力及未來發展

國外產權式酒店的建設大部分選擇在擁有獨特的自然風光、怡人的氣候條件、良好的基礎設施以及豐富的旅游資源的地區。一般具備充足的陽光、清澈的海水和優質的海灘。一般情況下，產權式酒店的地理位置越優越，其可持續獲利的能力越強，未來發展潛力和升值空間就越大；而從投資者的角度看，酒店位置越好，客房需求量越大，酒店可以獲得的星級評價越高，投資者收益的安全性和持續性就越強。

（三）分時度假消費的配套確保產權式酒店資源的充分利用

分時度假的消費者每年購買固定度假時段的酒店客房的使用權，固定度假時段一般不會太長，產權式酒店開發商可以將酒店單位、客房的使用權按較小的時間單位（如一周）進行分段銷售，使用權的期限可以很長（如二十年、三十年等）或根據合同約定，確保了產權式酒店資源的充分利用。消費者還擁有將自己購買的時段使用權進行轉讓、贈與等一些列權益，并擁有酒店公共設施配套的優惠使用權利。隨著網絡的發展和信息共享，消費者還可以將自己購買的酒店客房分時度假權在無法進行消費時通過分時度假網絡與另一家酒店客房的分時度假使用權進行等值交換，享受異地消費，使產權式酒店具有了更大的吸引力。

三、我國產權式酒店的發展特點

20世紀90年代，分時度假的概念開始傳入國內，逐漸演變為與我國國情相結合的產權式酒店形式。我國產權式酒店的出現源于房地產市場的低迷，由于房地產開發商的過度開發而消費需求和水平不足，導致房地產市場供過于求，大量房產空置，資源被浪費。海南省為了擺脫房地產市場困境，盤活空置樓盤，快速回籠資金，率先將產權式酒店模式引入國內。1999年10月，“南海傳說溫泉療養度假中心”開業，這是全國首家產權式酒店，標著著產權式酒店正式進入國內市場，更新了房地產投資的思維與理念，將房產與海南旅游支柱行業緊密結合，成為海南經濟的新增長點。

《中國產權式酒店行業發展前景與投資戰略規劃分析報告前瞻》中指出，我國自2010年起為穩定房價出臺了一系列的房地產市場調控政策，使房產價格的增長速度明顯放緩。這使我國房地產投資者的預期利潤下降，開始尋求轉移投資至更好地增長點，兼具住宿與投資的雙重特點產權式酒店成為房地產投資者關注的新的目標。此外，隨著我國居民生活與消費水平的不斷提高，旅游業得以迅速發展，尤其是我國實行休假黃金周制度以后，人們的休閑、度假旅游需求激增，旅游也不再局限于傳統的旅游觀光，轉而開始追求休閑度假的旅游體驗。產權式酒店能夠為消費者的休閑度假旅游提供最為經濟實惠和便捷的住宿，因此，在國內的眾多旅游城市得以迅速發展。目前，我國產權式酒店數量規模在1000家以上，比2010年增長了近50%，遍布全國26個省、自治區和直轄市。

與西方產權式酒店的發展相比較，我國產權式酒店的發展特征主要有以下幾個方面。

（一）分時度假理念逐漸被接受

隨著改革開放和我國經濟的不斷發展，產生了大量的中產白領階層，他們具備一定的消費能力和超前的消費觀念，有較為強烈的投資欲望；另一方面，白領階層由于工作壓力較大，迫切需要以休閑度假為目的的旅游放松身心。消費能力的增強與休閑度假的需要為產權式酒店帶來了發展商機，同時，在這些白領階層的帶動下，分時度假的理念也逐漸被人們所接受。

（二）相關市場制度、法律法規需要進一步規范

雖然國內產權式酒店的市場已經形成并以較快的速度發展，但是仍然需要進一步規范，建立起相關的市場制度和法律法規。隨著全球經濟一體化的進程，我國國際商務活動日益頻繁，旅游業也不斷繁榮，推動了產權式酒店市場的長足發展。世界旅游組織指出，2020年我國將成為世界最大的旅游目的地國家，中國的游客預計將達到1.4億人次，這些游客為產權式酒店的經營提供了大量的客源基礎。但是，部分產權式酒店經營失敗的教訓帶來的啟示是市場形成后的進一步完善需要相關的市場制度、法律法規的約束與規范，可以進一步增強投資者對于產權式酒店投資的安全感和投資信心，提高投資熱情，形成產權式酒店市場運作的良性循環。

（三）分時度假體系有待進一步成熟與不斷創新

相比西方國家分時度假體系來說，我國的分時度假體系還有待于進一步完善。國外的分時度假酒店網絡可以向產權式酒店客房的投資者提供度假權的交換服務，充分體現了這種模式的吸引力。而我國的分時度假公司相對數量較少，參與全球最大分時度假交換體系RCI的中國酒店也僅僅有20家上下，產權式酒店的度假權交換受到很大的限制，無法形成網絡和規模，大大削弱了產權式酒店的魅力，也導致資源的閑置和浪費。對此，應該對國內現有的產權式酒店資源加以充分利用，通過同業之間的橫向協作和廣泛聯合，建立分時度假網絡，逐步實現產權式酒店分時度假權的自由選擇和交換，可以更進一步提高投資回報率和增強產權式酒店的聯合競爭優勢。

產權式酒店是房地產企業為尋求新的利潤增長點而將房地產業與旅游業兩者有機結合創新的房產開發模式，響應了投資型房地產需求的大幅度增長，推動酒店業經營模式的創新，是新型的旅游消費和投資模式。國內的產權式酒店由于引入時間短，經驗不足，需要積極發現問題并思考解決對策，進一步完善相關法律法規，保障該創新業態健康發展。

（作者單位：三亞航空旅游職業學院旅游與酒店管理系）