中國高端酒店業投資風險預警分析

汪海若

目前，國內高端酒店行業在利益的驅動下，不斷擴大了自身的投資力度。根據實踐調查結果表明，中國高端酒店行業在客房數量、出租率以及平均房價與客房日平均收入等多方面的數據變化都充分展現出了高端酒店業投資過度的問題，而這種情況所引發的后果也將不堪設想。為了有效規避高端酒店行業過度投資現象的惡化，最重要的就是要使政府不斷強化自身的信息服務職能，確保投資更加理性。

現階段，我國酒店行業發展的速度極快，尤其是高端酒店業，在游客接待方面的能力也不斷提高。然而，在高端酒店業繁榮發展的背景下，背后的競爭卻十分激烈。而這也同樣表明了高端酒店行業在投資方面的嚴重問題，如果不能及時采取措施，必然會帶來不良后果。

一、高端酒店業概述

在上世紀八十年代前，中國的酒店業并未明確制定出星級檔次，而酒店則主要以招待型的事業單位賓館或者是招待所的形式出現在人們的視野當中。自改革開放以來，中國酒店行業出現了合資潮。在這種情況下，國外先進的管理思想和經驗也隨之進入到中國境內，因而，營銷方面的市場定位理論及酒店星級的評定制度也被引入到國內旅游管理部門以及酒店經營管理人員觀念中。根據國際慣例分析，星級標準識別性以及可讀性則被定位在檔次級別當中，通常情況下，等級為五星的酒店被認為是奢華型，而四星酒店則被認為是高檔型酒店。此外，等級不超過三星的酒店被定義成中低檔。文章將高端四五星級的酒店當作高端酒店業，同時，也稱其為高星級的酒店。

二、高端酒店業過度投資理論可能性及分析

站在需求和供給關系角度分析，酒店的需求和旅游的需求存在緊密的聯系。而在其長期發展的過程中，旅游的實際需求也會在社會經濟水平全面提升的背景下不斷增加。其中，當人們外出旅游的時候，必然會有住宿的需求，特別是當前人們的經濟收入水平不斷提高，所以，同樣也提高了對住宿質量的要求，為此，全面促進了高端酒店行業的可持續發展。而這與低星級的酒店或者是經濟型酒店相對比，高端酒店每間客房的日平均收入都要更高一些，所以，企業很容易受到經濟利益驅使而進軍這一領域。

站在地方政府角度分析，旅游業的發展可以在經濟、文化與環境等諸多方面創造效應，所以，在當前產業結構需要轉型與升級的時代背景下，政府也同樣給予了旅游行業較高的期待，同時，在這一產業領域提供了相應的政策支持。在這種形勢之下，對于高端酒店而言，特別是五星級酒店，其數量能夠充分展現某一區域經濟發展的水平，也同樣對本地形象工程建設起到促進作用。基于此，商務類型高端酒店能夠為高端商務客人提供理想的設施以及服務，所以，有效地促進了該區域的招商引資。為此，政府也逐漸對四五星級的酒店提高了重視程度，進而使得高端酒店發展空間更大，同樣引誘了企業的投資。若企業自身的資金不充足，那么金融機構就會隨之介入，最終就會形成大力支持高端酒店發展的“羊群行為”，使得投資出現過度現象。而對于高端酒店投資長期，所需資金量很大，而在行業內部出現投資潮涌現象之后，就會導致需求的增長速度落后于供給增長的速度，長此以往，“僧多肉少”的問題也更加嚴峻。與此同時，酒店行業是高壁壘退出行業，如果在投資興建方面效果理想，那么在建筑結構與功能方面也就決定了企業轉行幾率不大。為此，諸多酒店就會爭搶客源，隨后，就會出現部分酒店經營效果不理想或者是無法維持生計而破產退出。而這種過度投資的惡性結果就是增加了社會資源的浪費。

三、現階段中國高端酒店行業投資過度識別及正確判斷

（一）過度投資現象的預警信號分析

第一，五星級酒店的數量和出租率變化對比。站在整體數量角度分析，我國在2001年期間，五星級酒店的數量只有129間，而客房的數量超過了5萬。然而，截止到2010年，國內五星級酒店的數量接近600座，而客房的數量也快速提升至21萬間。而根據國際酒店客房的統計數據顯示，最佳比例是豪華型酒店的客房數量在全部酒店客房總數中占據5%的比例。若將四星級酒店客房的數量納入其中，當現階段國內奢華以及高檔酒店客房的數量在國內星級酒店客房總數中的比例已經超過了39%。而這一情況則與目前大眾旅游市場消費需求的特點不相適應。由此可見，同酒店行業基本面進行比較，國內高端酒店與客房數量實際增長的速度要遠遠高于酒店行業整體數量增長的速度。另外，目前高端酒店總數量和旅游者消費需求數量及消費水平之間是相互脫節的?，F階段，國內旅游消費的最明顯特點就是大眾旅游，所以，酒店消費市場所展現出的特點就是消費的基數極大，而人均的消費水平不高。與此同時，酒店消費在旅游總消費中的比重隨之降低。據調查，在2010年，國外入境過夜的旅游者在境內平均每人每天的花費不到200美元，而住宿消費在旅游整體消費中的比重僅為12%。針對上述情況進行計算，可以發現，國外過夜旅游者住宿消費每天只有24美元。概括來講，過夜入境的旅游者在住宿方面，人均的日銷費只有經濟型酒店亦或是三星級以下酒店客房的價格。因而高端酒店與客房數量的增長速度要高于酒店行業數量的增長速度，而這種發展趨勢從本質上來講，也并不符合中國大眾旅游市場需求的特點。另外，對于高端酒店所看好的會議、公務與會展消費等，則始終受制于地區自身經濟的發展水平。若需求受到限制，即便地區的商務經濟發達，高端酒店市場需求結構和不同類型客源市場消費的能力也同樣處于變化狀態，最終導致高端酒店行業自身的盈利能力不斷下降。而對于商務客源來講，國際范圍內的商務客源消費能力與消費水平都要高于我國。然而，在2011年的中國酒店業務統計報告當中所表現的則是中國高端酒店市場客源是國內商務客源，而且在四星和無形酒店市場當中所占的份額也要明顯高于之前的五年，然而，消費平均房價的水平提升幅度并不大。也就是說，即便消費能力得到了強化，但是，在增長幅度方面的效果仍然不明顯。相反的是，國家商務客源在四星與五星酒店市場當中的比重不斷下降。同時，平均房價水平也呈現出大幅度下降的趨勢。在這種情況下，受國際客源基礎疲軟的影響，加之金融危機，但是最根本的原因就是高端國際品牌的酒店進入到中國市場當中。除此之外，因為市場供給過剩，使得酒店被迫采用價格競爭方式面對競爭，最終導致國際商務客源的消費水平不斷降低。

第二，高端酒店平均房價和經營收益的變化。平均房價和經營收益與出租率變化相對比，能夠真實地反映高端酒店行業過度投資問題所引發的惡性后果。從平均房價角度分析，五星級酒店客房的平均價格最初處于穩定上升的狀態，而在2008年達到巔峰以后，隨后不斷下跌，而在2004年再次回到原有房價水平。在這期間，會受到金融危機的影響，然而，同樣也受到過度投資及酒店數量相對較多等諸多因素的影響。另外，平均每間客房的收益水平都呈現出下滑的趨勢，由此可見，五星級酒店在客房中獲取利益的能力有所下降，而四星級酒店業類似于五星級酒店。

（二）高端酒店行業的投資回收期財務研究

現階段，若將更多的資金投入到高端酒店行業當中，那么業主實際獲取回報的可能性并不高，具體可以對投資回收期進行計算來證明。根據實際調查數據內容顯示，按照國際酒店行業標準，五星級酒店投資標準應當確定成每間客房在15-20萬美元。如果某一企業投資建設五星級酒店，將客房數量確定為350間。為了更好地適應中國國情，選擇使用最低投資標準，將每間客房的投資標準確定為15萬美元，且匯率為一美元兌換7元人民幣。通過計算，該酒店所需投入的金額應當是3.675億人民幣。但是，對中國酒店業務的統計數據顯示，五星級酒店平均客房的出租率和每間客房的平均房價作為具體計算的依據，假設酒店每年平均客房的出租率是60%，而每一間客房的平均房價是780元，難么大致估算酒店每年客房的營業收入是將近6000萬，假設酒店客房部門的收入在整體收入中的比重是55%，那么酒店每年營業收入接近1.1億元人民幣。如果將利率確定為6%，對年金流入總額現值進行計算，那么該酒店需要營業23年才能夠收回原有投資。但是，通常情況下，五星級酒店投資回收的期限應是8-12年。

通過以上分析與研究發現，現階段，國內五星級酒店平均房價相對較低，而且營業的實際情況也不滿足投資回收標準要求。同理推論，四星級酒店平均房價與出租情況也難以滿足投資回收的標準。因此，若不切合實際地加大投資力度，不僅無法改善當前狀況，甚至會出現惡化。所以，過度的投資只會導致資源的嚴重浪費。

四、相關建議

根據上述研究與分析，可以得出相關結論：當前國內高端酒店因投資過度而提高了風險，這是所有酒店行業人士所需要重視的，一定要適當減少對高端酒店行業的投資。然而，在實踐過程中，受諸多因素影響，城市高端酒店與四五星級酒店數量是對地區旅游行業與投資環境進行衡量的重要條件。即便缺乏需求，那么政府推動修建的高等級酒店數量也同樣很多。但是，因為酒店行業的投資十分分散，所以，在開發項目方面必須要有特定周期，若政府和行業人士不給予重視和管制，那么投資者就會受信息不完整的原因而無法正確判斷資本投入規模，在這種情況下，必然會出現激進投資的情況。

中國高端酒店行業過度投資問題的情況已經發出預警，所以，政府相關部門必須要轉變原有態度，不斷增強自身引導與信息服務等職能，以保證其信息優勢得以全面發揮。與此同時，對行業內部企業的數量及實際的供需情況，信貸與投資等多種信息內容進行全面收集，積極構建信息發布服務機制[5]?；诖耍€需要創建識別評估產能過剩的相關機制，如果有必要，則可以及時提出產能過剩的風險預警，有效地避免投資者受信息不完整或者是協調問題所引發的錯誤投資行為，對管理投資項目進行嚴格地規范，并且針對投資項目本身的可行性展開全面且深入的審查評估，以防出現重復建設或者是無序開發等問題，規避后續的惡性競爭。

而在企業方面，一定要保證投資的理性化，當進入酒店業之前，需要按照政府所發布的信息內容展開深入地分析，而在決策中，應當由經驗管理逐漸轉變為知識管理。這樣一來，就能夠對高端酒店產業單一投資現象減輕依賴性，避免盲目投資或者是模仿與復制，最關鍵的是可以充分利用收購兼并的方式，有效地替代投資建造的方式，規避低水平的重復性建設。

由此可見，需要從政府及企業兩個角度出發，分別從宏觀角度與微觀角度出發，確保投資的科學性，只有這樣才能夠規避高端酒店行業的投資過度，以免出現惡化而擴大影響面。最終，為中國高端酒店行業的進一步發展營造積極的氛圍。

五、結語

綜上所述，當前，在高端酒店行業方面過度投資的現象十分明顯，同樣也引發了惡性后果，嚴重制約了行業自身的發展。為此，文章將中國高端酒店行業作為重要研究對象，闡述了該行業的投資風險預警問題。站在政府與企業角度提出了相應的風險防范措施，在強化政府信息服務職能并促進企業理性投資的同時，希望能夠為高端酒店行業的進一步發展提供有價值的理論依據。

（作者單位：安徽博悅酒店管理投資有限公司）