大學城商圈經濟發展存在的問題分析

付麗萍

[摘要]隨著我國教育水平的發展，各大城市的大學逐漸形成一個或多個大學城。這些興起的大學城大多坐落于郊區或遠離市中心，其周圍的基礎設施也在逐步完善，商業規劃趨于成熟。大學城周圍房地產的投資逐步上升，同時形成相對規模的商圈，大學生也成為大學城商圈的主要消費群體。大學城商圈的發展并不如城市商業中心發展有序，文章就以煙臺萊山區大學城為例，大致分析了大學周圍商圈出現的一些問題，并提出相對改善意見及措施。

[關鍵詞]大學城；商業圈；區域發展；區域規劃

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643025

大學城迅速發展但同時也出現一些弊端，20世紀80年代，煙臺萊山區幾所高校相鄰而建，其周圍所發展的商圈也是以大學城為中心而建成，最典型則屬萬象城商圈，本文就以圍繞萬象城商圈發展所存在的問題進行討論。

1大學城商圈的形成

20世紀90年代初，我國實行第二次高等院校調整，擴大獨立大學的規模、建設發展多校區大學、大學及校園在空間上集中，高等院校城市化、區域化等。我國的教育事業也逐漸成熟化，城市化發展也在加快，教育和科研發展迅速并且逐漸強大，政府、企業與高校的合作等作用，促使大學城在中國的迅速發展。

大學城形成時，其附近的小商戶也會逐漸增多，最后形成一個較為規范的商業圈。萬象城投資建于2008年，結合住宅地塊和商業地塊構建而成，承襲了原有的埠嵐商圈的根基，直接接收其已覆蓋的大學生和教職工及周圍常住民等消費群體，成為煙臺重要的區域性商圈。

2大學城帶動的經濟

大學本身就是一所營利性機構。在美國波士頓大學的經濟收入就已占到城市總收入的40%，在德國海德堡市其大學經濟收入已占到城市總收入的65%以上。[1]各地的大學城不斷興起，形成過程中也不斷帶動大學周邊的基礎設施建設。大學城的建設可以大大促進新區的城市化進程，尤其對于人口的拉動作用更強，在空間上大學城建設可直接帶來高校學生、教職員工、家屬的空間聚集，并將進一步帶動房地產、餐飲、旅游等相關產業的發展，形成逐步擴張的態勢。[2]

在大學搬遷與擴大校區之初，大都選址在郊區：一是郊區面積大，新建教學樓及規劃等相對城區改造很容易。二是郊區相對城區較偏遠，對大學的管理較為簡單容易。大學生雖固定居住在學校宿舍，但每月出行次數不少，尤其每逢節假日學生對交通運輸的需求急劇增長。萬象城鄰近城市主干道，緊鄰區內各中小學及大學，節假日出行人流量較大。

大學城的出現，帶動了學校周圍房地產事業發展。萬象城建設規劃時，將商業地塊和住房地塊結合，住宅區緊鄰商圈。自2005年以來，煙臺市萊山區住宅價格以每年1000～1500元/平方米的增幅遞增，由于大勢及政策影響，萬象城住宅房屋變得炙手可熱。一些學校也會在校內或者學校周圍建立居民樓，為學校教職工提供住宅等。

房地產事業駐進大學城時，會建立相對規模的商場。在商場周圍，也會建立商業步行街來吸引大學城內的大學生并成為主力消費，周圍的居民也會選擇其進行日常消費。萬象城商圈完備了必要的場所，建設了集購物、休閑、娛樂為一體的商場。據調查，大學城平均常住人口在20萬人左右，中國大學生人均消費支出接近5000元/學期，相當于一個中小型城市的發展。[3]萬象城商圈的建立是在原有的埠嵐商圈的基礎上，覆蓋周圍各大學的學生及教職工十萬余人及周邊數十萬居民的消費群體。

3大學城商圈發展所存在的問題

大學生多屬中低端消費者，消費習慣則是次數多購買量少。在大學生的消費結構中，用于日常生活必需品的支出比例在不斷下降，用于文化、通信、娛樂、交際的支出比例在不斷上升。隨著大學城的日益健全，入校學生、入住居民、入駐企業和商家的迅速發展，對服務業的需求成為迫切不可缺少的重要部分。[4]

大學生消費高潮期在每學期剛開學階段，學生對于逛街購物的欲望高漲以及生活所需品也相應較缺乏。但相對應地，在學生寒暑假離校之前，各商戶會準備各式活動在低迷時期前吸引一些學生來消費，為之后的一至兩個月做好保本的準備。萬象城商圈中的步行街就是典型例子。在寒暑假期間，步行街中的商戶光臨的客人寥寥可數，整條街的商戶都難逃寒暑假“空巢”的厄運。

萬象城住宅區緊鄰商業街，甚至是商業街與居民樓一體而建，而居民常被商業街各種音源干擾。商家所擺出的海報及展示柜或營業柜，在人流高峰期也成為道路障礙。商戶晚上關門結束營業時會將部分垃圾留置在門外而不進行處理。第二天保潔人員在污染較為嚴重的區域，常常需要花更多的時間來清理。對于一些流動尤其是燒烤攤位則會大面積污染道路，空氣也遭到嚴重污染。

化妝品行業的暴利眾所周知，各種化妝品在商業圈隨處可見。消費者多是沒有足夠鑒別能力的學生，因此當有偽劣產品摻雜其中時，學生根本感覺不到商家的欺騙行為，也因此產生與產品價值不對等的消費。萬象城商圈中，商戶在節假日時會派出更多的導購，在消費者進店挑選商品時便跟在顧客身邊不停推銷。由于有限的鑒別能力，學生們易盲目聽從導購推薦而消費。等使用產品時才發現并不適合自己或者其質量及產品功效并不可觀。

路邊攤這類商販一般出現在人潮高峰期，多是路邊現做。在萬象城商圈中這類商戶很難管理，所制造的環境問題也極其嚴重。小吃街的衛生管理不善導致時常有腐臭氣味，商戶的臟水及垃圾無法及時處理形成堆放，造成小吃街內衛生條件惡劣。小吃街也是學生經常光顧的地方，但其中的食品衛生多數不達標，食材的新鮮度不夠，廚房器械也不衛生等。在絕大多數的商圈，一些餐廳會有不道德行為，比如偷工減料或使用更廉價的次級食材。許多不良商販會在同等定價的基礎上，私下減少食材的使用量或者使用更為便宜的食材來稱秤，以獲取更多的利潤。

4關于大學城商圈的管理及規劃

萬象城商圈的商業街緊鄰居民區，商業街的噪聲及衛生條件問題比較嚴重，周圍緊鄰步行街的居民一整天都會受到各種聲音的干擾。對于商業圈的管理，尤其是環境衛生，應該要加強物業方面。對公放音樂、廣告宣傳的行為應嚴加制止，并設立懲罰制度，以約束各個商戶的行為。環境衛生做好區域的劃分，垃圾等廢舊物品擱置應分區放置；騎電動車、自行車的商戶等進入商業街，應規劃出指定區域停放代步工具及交通工具等。商戶的宣傳海報最好是以粘貼在門店為主，不放置人行道成為路障；展示柜及營業柜也應放置在不阻礙人行的區域。路邊流動攤位應規劃合理區域，使環境更加整潔，管理更加規范等。

商戶的管理需要加強，在保證其正常經營盈利的情況下，不會產生不良動機及行為。工商管理局應加強監測力度，增加檢視頻率，做到隨機抽查而不是定期檢查，以防止商戶臨時應對，里表不一；在商業圈內應設立消費者維權快速通道，加強對消費者權利的維護。食品安全檢測一定要加強，使得不良商販無法欺騙消費者以及給消費者帶來不良影響及后果。化妝品行業應做到規范管理，明確商家的供貨渠道，以確保消費者利益不受損失；美容美發行業，也要嚴格管理。一些商家利用低價吸引消費者后，在其消費基礎上附加不透明的高價服務而使得消費者被迫高消費，對于此類行為一定要嚴厲打壓，明確規定其行業價格透明等。

房地產投資商的進駐對于大學城的發展有著極大的幫助，無論從帶動經濟或是提高地區建設水平都有著顯著影響。在大學所在區域的區域規劃應以大學為中心，建立相應的設施，做到娛樂設施與教育設施區域劃分明確，改善教育設施提高學生生活學習水平。居民區及商業區應分開，原有的居民區也應保留其相應的區域，在投資建設時考慮其周圍影響，改善和提高總體的利益。對于臨時搭建的區域做好相應規劃。

關于大學城商圈難逃大學寒暑假“空巢期”的厄運，商戶和房地產投資商也應有默契配合。商戶的客戶群應在短時間內由學生群體轉變為附近居民。學生消費是次多量少，而當地人則剛好相反。在節假日時，附近居民出門消費的概率較大，商戶可以把握機會，在此前進行好廣告宣傳及活動準備等。房地產商可在商圈附近投資建設中高檔小區以吸引更多人選此定居等。在選擇地段的同時，考慮好其交通設施的狀況以及未來規劃的目標、城市商業區的發展等。

參考文獻：

[1]Courtney RonanMadison： College Town Ranks Among Americas [J].Best Cities，2012（3）

[2]陸青大學城與城市新區發展[J].東北大學學報：社會科學版，2003，3（5）

[3]羅清和，尹華杰大學城開發的經濟效應分析[J].深圳大學學報，2010，6（27）

[4]顧蔚淺析大學城對區域經濟的帶動作用[J].上海管理科學，2012，6（34）