上海、重慶房產稅試點改革的政策分析

張微++孟芯緯++朱平

[摘要]文章通過分析上海市和重慶市的房產稅試點改革的相關政策，認為在當前稅收以及財政體制下，房產稅改革對地方財政收入，房地產市場以及收入分配均造成不同程度的影響。以當前滬渝房產稅改革試點為例，對上述觀點進行實證分析，并在對比滬渝房產稅試點推廣價值的基礎上，從全局出發，提出進一步完善房產稅改革的政策建議。

[關鍵詞]房產稅；稅制改革；滬渝試點

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643154

1引言

2003年8月國務院印發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產行業作為拉動國民經濟發展的支柱產業之一。隨后，房地產市場在多重制度邏輯的驅動下迅猛發展，商品房銷售額、住宅商品房銷售額持續走高。在拉動國民經濟發展的同時，也滋生出投機性行為。2010年5月，國務院同意并轉發了發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，《意見》中明確提出“逐步推進房產稅改革”。2011年1月27日，國務院召開常務會議，同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由征收地人民政府根據實際情況自行裁決。理清房產稅改革政策執行過程中存在的弊端，分析滬渝地區改革現狀，對于我國現行房產稅進一步深化改革具有指導作用。

2政策評估

21房產稅改革政策內容分析

通過上海、重慶兩地房產稅試行條件的分析發現，兩市的政策的側重點各有不同，且均存在一定的弊端。首先，從征稅對象上看，上海沒有將存量房納入稅收范圍，只對增量房進行征稅，這顯然會增加新購房者的負擔，造成不公平稅負。并且對于首套房不征稅的做法，會將大多數無房族引入購買大房子的怪圈。重慶雖對存量房有所涉及，但其主要針對高端住房但忽略一個問題，擁有高檔住房的人群多數為有錢人，換句話說這類人在稅收上屬于弱感人群。因此重慶房產稅試用條例對于大部分民眾而言并不具備實際效力。其次，我國現行房產稅的稅率偏低，上海06%的稅率對于投機者來說并非難以接受。重慶稅率雖略高于上海，但高端住房的消費人群畢竟在少數，征稅面較小，對于本地居民而言相當于沒有任何限定。總之，就滬、渝兩地政策內容看來，房產稅的實施并不能起到打壓房價的作用，造成房價上漲之一的投機動機依然存在。

22房產稅改革政策效果分析

221房產稅改革對地方財政收入的影響

稅收是地方財政收入的重要組成部分，房產稅作為稅收的一種，對于完善稅制結構，實現政府職能具有積極作用。但房產稅能否成為地方財政的主要收入來源，有效緩解地方財政赤字等問題，主要取決于其規模。目前尚行房產稅政策中并非對所有房產實施征稅，即使是主張對個人自用住房征收房產稅的研究者，也認為應該存在一定的免征范圍，如此一來房產稅所能提供的收入規模大大縮小。國家統計局相關數據表明2014年地方財政一般預算收入為7587658億元，其中稅收收入為5913991億元，占地方一般預算收入的7794%，其中房產稅占稅收收入的313%。由此發現，在全國范圍內房產稅尚未能在地方稅收收入中占有主體地位。根據重慶市統計局的數據，房產稅收入由2011年的2089億元上升至2014年的4037億元，雖然翻了一番，但2014年稅收總額為128170億元，房產稅這項收入對于地方財政收入而言仍是九牛一毛，毫無成為主體稅種的優勢。

222房產稅改革對房地產市場的影響

我國房價初有漲勢于1998年房改之后，瘋狂上漲則在2004年所有經營性用地全部實行“招、拍、掛”制度之后。2004年國土資源部頒布第71令《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》中規定所有違反該通知的土地使用權交易將被視為無效，國土資源有權無償收回。土地出讓金制度本意是使土地使用權更加規范，但至此以后我國房價開始了接連不斷的大幅上漲。除2008年金融危機房價稍有下降外，商品房的銷售均值從2003年的2359元/m2增長到2010年的5032元/m2，房價上漲100%。國際上一貫用“房價收入比”衡量居民的住房負擔，其合理區間為4～6。[2]在2014年上海易居研究院發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》的報告中有31個城市房價收入比高于6，深圳、北京、上海等城市遠遠高于國際上認為的合理水平。

有關學者認為房產稅改革后，一方面，土地出讓金收入會歸并到房產稅中逐年實現，在一定程度上降低成本。另一方面，在現有住房政策下，房產稅的征收直接導致購房成本增加，從而降低住房市場的需求。但筆者通過數據分析得出目前房價仍然維持上漲的勢頭，如下圖所示。圖中縱坐標表示新建住宅銷售價格指數（上月=100）。

通過下圖可以看出自2011年在上海，重慶進行試點實施之后，兩地房價在2011年至2012年8月期間曾出現過短期回落，房價比較平穩，但隨后又恢復上漲的態勢。短期內房價的回落主要在于部分購房者的觀望心態，隨時間的推移這一心態逐漸消失，再加上上海、重慶房產稅的實施細則分別存在不同的漏洞，房產稅難以對房價造成巨大影響。事實上自2011年以來，國務院頒布多項政令調控房地產市場，很難確定房價下降是否是房產稅直接引起。房地產的投資性主要來源于消費者對預期房價的上漲，而房價快速上漲進一步證實消費者對房價的上漲預期，如此反復投資性需求難以消除。因此，若想將房產稅改革更進一步推廣許多細節仍需要進一步完善。

223房產稅改革對收入分配的影響

房產稅改革除了影響稅收以及房價之外對收入分配也存在一定的影響。首先，在房產稅征收過程中有效利用二次分配，使財產分配更加合理。重慶對個人自用住房征收的房產稅明確規定將用于保障性住房建設，這是對房產稅中“取之于民用之于民”的一個積極回應，從而達到調節分配格局的目的。但兩地都只對超過一定面積套數的住房征收，房產稅很難在地方稅收中扮演重要角色。其次，滬、渝兩地都以單價作為設定適用稅率的標準，顯然不利于稅收公平，兩地政策都沒能體現支付能力原則。[1]最后，是收入分配的效率問題。稅收的效率原則既包含中性原則又包含節約性原則。房產稅的征收必然會增加購房者的負擔，改變一部分人的購房心態，進而影響作為替代品的租房市場的價格，形成稅收的替代效應，最終導致稅收的超額負擔的產生，影響資源配置。