破解房地產稅立法改革難題的設想

[摘 要]根據我國房地產稅立法改革的方向，我國未來房地產稅的稅基應基于房地產的市場價值。由于稅基評估是未來房地產稅立法改革所面臨的重大難題，且我國目前在這方面的認識和準備還不充足。自我估價法的設想，有利于破解我國房地產稅立法改革的稅基評估難的局面。自我估價法相比于目前的批量評估法，不僅具有更多優勢，還具有現實的可行性。

[關鍵詞]房地產稅；稅基評估；自我估價法

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.073

[中圖分類號]D922.22 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）02-0-02

0 引 言

2013年，黨的十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。2014年，中共中央政治局會議審議通過的《深化財稅體制改革總體方案》將房地產稅作為稅制改革的重點內容之一。2015年，全國人民代表大會常務委員會正式將房地產稅列入立法規劃中。在全面推進“營改增”試點和一線城市房價大幅上漲的背景下，房地產稅立法改革不僅被賦予完善地方稅體系的重任，更承載著調控房價促進社會公平的期望，因而牽動著全社會的敏感神經。然而，根據發展中國家房地產稅立法改革的經驗和教訓，如果對房地產稅的稅基評估問題沒有充分的認識和準備，那么因稅基評估環節出現的問題可能將直接導致房地產稅立法改革的失敗。因此，稅基評估問題是我國房地產稅立法改革過程中不可回避的難題。

1 房地產稅立法改革方向的共識

目前，我國房地產稅收環節主要包括房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。除了已試點房產稅的城市（上海市和重慶市）外，房產稅和城鎮土地使用稅目前分別僅對營業性的房屋和土地征收，而對個人所有非營業性（包括自住和閑置）的房屋和土地免征。其中，房產稅根據房屋和土地的歷史成本扣除規定比例后的余值計稅，城鎮土地使用稅根據土地面積計稅。由于房產稅的稅基已經包含土地的價值，所以房產稅實際為房地產稅，這也導致了房產稅和城鎮土地使用稅存在重復征稅的現象。

盡管我國尚未正式出臺房地產稅立法改革的具體方案，但房地產稅立法改革的方向已基本取得社會的共識：一是應合并房產稅和城鎮土地使用稅為房地產稅；二是應對個人超標準（如市價、套數或人均面積等）的非營業性（包括自住和閑置）房地產征稅；三是應基于房地產的市場價值（而非基于歷史成本）計稅。顯然，上述立法改革方向的共識有利于簡化房地產稅并促進社會公平，符合稅收公平和效率的原則。據悉，全國人民代表大會正在起草的房地產稅立法草案也大致體現了以上的共識。

2 房地產稅立法改革面臨的稅基評估難題

根據我國房地產稅立法改革的共識，未來的房地產稅不僅要把大量非營業性房地產納入征稅范圍，還要對大量房地產的市場價值進行評估。這對房地產稅立法改革而言，不僅意味著評估數量的劇增，還意味著評估難度的加大。具體來看，房地產稅立法改革將面臨的評估難題主要有：面對劇增的征稅對象，如何降低評估產生的過高征稅成本；面對千差萬別的房地產，如何確保評估結果的客觀和公正；面對房地產市場價值的不斷變化，評估如何確保準確和及時等。

顯然，面對大規模的房地產，只憑傳統的單宗評估很難解決問題，而我國在2003年就開始探討并逐步嘗試推行的批量評估法也難以解決這個問題。批量評估法是以房地產估價理論為基礎，依托計算機、地理信息系統等技術，運用預先制定的評估模型，一次性對多宗房地產進行快速、大批量的評估。通過批量評估，可避免評估人員在評估過程中受到主觀的影響，從而在短時間內對大規模的目標房地產進行相對準確的價值評估，使評估結果更為客觀和公正。目前，我國部分城市主要在房地產存量交易環節采取批量評估法。但從實踐情況來看，面對未來的房地產稅立法改革，批量評估法也存在很多的問題和困難。例如，前期準備工作時間長，工作量大，成本過高；房地產信息系統數據庫的建立和完善難度較大；專業技術人才力量薄弱，儲備不足；目標房產修正系數確定的工作量較大，對工作的細致程度要求較高；無法完全反映不同房地產市場價值的真實差異，且評估價值滯后于市場價值。

由于批量評估法無法徹底解決稅基評估難題，不僅導致上海市和重慶市的房產稅改革試點無法推廣，也推遲了我國房地產稅立法改革的步伐。參與房地產稅立法改革的很多專家也認為稅基評估是房地產稅立法改革的關鍵，而評估機構如何設置也是中央政府和地方政府爭議和分歧的焦點。很多國家就因為在評估環節出現問題而導致房地產稅立法改革的失敗。顯然，在房地產稅立法改革的稅基評估環節，必須要有更好的解決方法，才能推出房地產稅的立法改革方案。

3 采用自我估價法破解稅基評估難題的設想

針對現行的批量評估法所存在的問題，自我估價法卻有利于解決稅基評估難的問題。其具體設想如下。

一是自行申報價值。即由作為納稅義務人的房地產所有權人員定期（按年或月）向稅務機關申報房地產的市場價值。通常情況下，稅務機關直接依據房地產所有權人員申報的房地產市場價值計稅。

二是相關信息公開。稅務機關將房地產所有權人員自行申報的房地產價值及相關信息（包括房地產的權屬、面積、地段、學區、格局、樓層、朝向、設施、裝潢等）通過政府信息平臺進行公開。為適當保護房地產所有權人員的隱私，在向社會提供信息免費公開查詢之前，要對申報登錄的信息進行去識別化處理。例如，采取門牌號碼區間值的區段化方式或者采取附近的地標、機構的地段化方式去識別化。

三是兩倍出價交易。為防止出現房地產所有權人員有意低報房地產市場價值進行逃稅的行為，規定房地產所有權人員必須接受其自行申報的房地產市場價值兩倍的購買出價。也就是說，如果有人出價超過兩倍房地產所有權人員自行申報價值時，房地產所有權人員必須同意轉讓。之所以確定為兩倍的市場購買出價，一方面是為保障居民生活的安定和社會的和諧，避免出現頻繁的房地產強制交易給居民生活帶來的不便和困擾；另一方面是在強制交易的情況下，保障居民重新購房和搬遷的新增費用。

4 自我估價法設想的優點

相比我國目前對房地產存量交易的批量評估方法，自我估價法的設想不僅具有很多優勢，還具有現實的可行性。

第一，可大幅降低稅務機關的征稅成本。自我估價法由房地產所有權人員自行申報納稅，稅務機關無須再設立評估機構和配備評估人員，從而降低因評估帶來的征稅成本。雖然采用自我估價法，評估成本由房地產所有權人員承擔，但由于房地產所有權人員通常對自有房地產的市場價值較為關心，且通過城市中大量的房地產中介公司可以很容易對自有房地產的市場價值做出評估。因此，房地產所有權人員對自有房地產市場價值定期評估的成本較低，也能及時有效地應對房地產的市場價值變化。此外，由于房地產市場價值自行申報，不需要稅務機關的參與，避免了稅務機關在評估過程中可能產生的腐敗、尋租和不公現象。

第二，可大大減少低報稅基的逃稅現象。市場購買出價的存在有效防止了房地產所有權人員低報稅基的行為，可大量減少逃稅行為。如，假定一套房產的市場價值為500萬元，如果房產所有權人員據實申報為500萬元，市場購買出價必須達到1 000萬元，這樣基本不存在被強制交易的風險；如果房產所有權人員低報為250萬元，市場購買出價為500萬元時，因市場購買出價相當于市場價值，這樣就可能面臨房產被強制交易的風險。因此，房產所有權人員為保障自有房產不被強制低價交易，自行申報的價值應至少在250萬元以上。可見，在信息公開且強制交易的制度設計下，稅務機關只需對少數不接受兩倍市場購買出價的房地產所有權人員進行重點檢查，以確定其是否存在低報稅基逃稅的情況。一旦稅務機關確認其存在逃稅行為，應予以嚴厲的處罰。而對房地產所有人申報的房地產價值，只要不存在兩倍市場購買出價者，稅務機關都應予以認可，不應再進行調整。該方法通過信息公開，實現了社會監督，在我國具有較強的可行性。

第三，可實現互惠雙贏的房地產交易。表面上看基于征稅目的的兩倍市場購買出價的強制交易似乎侵犯了房產所有權人員的權益。但在房地產所有權人員據實申報房地產價值的情況下，兩倍市場購買出價的強制交易有利于把該房地產配置給對其評價（偏好）高的人，實現社會福利最大化，從而使絕大多數強制交易變為互惠雙贏的自愿交易，可大大提升經濟效率。此外，從現實的可行性來看，美國歷史上就曾為開征個人所得稅而修改其憲法，以解決個人所得稅和憲法存在的沖突。因此，我國為房地產稅立法改革而修改《物權法》以解決“強制交易”問題也并非沒有可能。

主要參考文獻

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