我國不動產善意取得制度研究

摘 要 《物權法》是我國重要的法律之一（以下簡稱第106條），對于我國物產的保護起到了重要作用，善意取得是其中重要的內容之一。本文通過對善意取得的詳細研究得知在具體執行中存在一定的適用阻礙而且在立法建設方面存在一定的漏洞，致使在具體執行中存在適用阻礙不利于不動產的管理，本文據此從立法完善方面提出了相應的完善建議。

關鍵詞 不動產善意取得 構成要件 合理價格

作者簡介：朱華陽，安徽大學法學院2014級法學碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.018

一、我國不動產善意取得制度的確立

當前，對于不動產善意取得制度的態度不論是國學者還是立法機關均實現了從否定到肯定的轉變，這不僅是我國法學工作者的進步更是我國法律的進步，對于我國法律的完善具有巨大的促進作用。然而，當前對于不動產善意第三人的利益保護尚未達成統一的觀點，存在一定的分歧：其一，認為不動產登記簿公信力與不動產善意取得制度之間是相互統一的，并沒有本質上區別；其二，認為兩者之間存在差異而且應當在具體規定上區別對待，尤其要重點強化對公信力制度的管理，以提升該法律法規的權威性，確保兩者之間的有序運行。

二、我國不動產善意取得制度實行的難點

（一）構成要件的模糊性

《物權法》第106條規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：其一，受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；其二，以合理的價格進行轉讓，以最大程度上的保障雙方的利益；其三，轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。雖然該項規定對于動產與不動產善意取得的構成要件進行了明確規定，在執行中看似有法可依，但是卻忽略了兩者之間的本質區別，過于條文化的規定致使在執行中適用性較差。

1.受讓人要具備相應民事行為能力。不動產轉讓需要辦理相應的登記手續，需要交易雙方共到指定的政府機構進行辦理，屬于法律行為，唯有具備民事行為能力者方具備辦理資格，方可產生法律效應并據此享受法律的保護。

2.關于善意構成要件。第106條規定：不動產善意取得的構造機理便是運用受讓人之善意阻斷原所有人之物權追及力以保護受讓人之信賴利益，由此可見善意構成要件之重要隆。然而，該條中并未有全面性的規定，僅僅是從原則性方面規定了受讓人是處于善意而非惡意的，但是卻忽視了實際生活中各種復雜的情形，導致在執行中諸多不適。例如：

第一，善意內涵的界定。善意指的是受讓人在善意取得的過程中處于“不知曉”的狀態，不論是內心狀態還是實際行為均是在“不知曉”的狀態下進行的，但對于受讓人是否存在過失以及過失符合界定缺乏規定。然而，導致該過失的主要原因在于受讓人并不具備該領域內的專業知識，而如果一味的強調和要求受讓人具備該方面的專業知識，則會導致交易過程中產生諸多阻礙而且交易雙方變得更加的謹慎，影響到交易的正常進行，甚至可能會掉入到“惡魔證明”當中導致受讓人的利益受損。當然，如果受讓人在該過程中確實存在重大過失而且違背了善意取得的構成要件，處于保護原所有人的利益，應當判定受讓人承擔相應的責任 。

第二，善意之證明責任。在推定善意取得人的行為屬于善意的過程中，受讓人無需對自己的行為進行證明，如果相對人認為善意取得人并非是善意的，則應提供相應的惡意證明，若提供不了有力的證明，則推定為善意取得。當然，若善意取得的行為與實際行為之間存在明顯出入，如支付的價格過低，交易雙方屬于親戚關系或關系較為密切以及受讓人具有無法拒絕的交易情境，對于此類情況要區別對待，不可一概而論。

第三，善意取得主題的確定。在不動產的善意取得過程中，交易雙方可以為無權處分人與受讓人或受讓人的委托代理人，此環節中如果受讓人與委托代理人均屬于善意取得時則需要詳加分析，但是如果兩者之間存在分析則需要區別對待。倘若委托代理人未真實的按照受讓人意思與對方進行交易而是惡意為之，對于受讓人而言應當認定為善意取得，當前前提是受讓人支付了合理的價格。同時，如果委托代理人明知對方是無權處分人而在未告知受讓人的前提下與對方進行了交易且代理人支付了合理的價格，則應當認定為善意取得。

第四，善意時點的判定。第106條之規定對于善意時點的規定為“受讓不動產時”。國內學者對于善意時點的觀點主要有登記說、受讓說、申請說三種。登記說認為善意的時點應以辦理完不動產登記為準，不動產構成要件的條件之一是該不動產已經進行了登記，根據第106條相關規定出讓時就是物權轉讓之時，置于動產則稱之為支付而置于不動產則稱之為登記。根據受讓人說相關理論認為：受讓人善意取得的基礎是在交易的整個過程中從始至終受讓人均不知道對方為無權處分人而且支付了合理的價格，此是認定受讓人屬于善意取得的重要要件之一。

3.關于合理價格。善意取得的過程要件中規定受讓人支應付合理價格，但是并未對此進一步明確，如何判定合理性沒有一個科學合理的標準。雖然理論界對此爭論不休，但始終沒有達成共識，而且在具體執行中合理價格的判定由法官進行裁量。在市場經濟中，不動產的價格隨時可能發生變化，單純由法官進行裁定不僅給予了法官過大的自由裁量權而且容易導致腐敗問題。同時，第106條中對交易的價格并未明確是實際交易價格還是合同中約定的價格，存在法律上的漏洞，給予了當事人“違規”操作的機會，也即存在人為操控的可能，影響到交易的公正性。

（二）制度實踐中的難點

1.關于冒名處分與不動產善意取得。善意取得制度的制定在于保障交易的安全性以及善意第三人的合理信賴利益，但是這種保護并非是無限制的而是有一定的空間。在一定程度上而言，善意取得制度是犧牲了原所有權的人利益以維護受讓人的信賴利益，但前提是原所有人具備風險控制能力，如果其在該交易過程中屬于無辜者則無需承擔相應的責任，此此時處分不動產不適用于善意取得 。同時，如果無權處分人采用了非正當或非法的手段處理了不動產與受讓人完成了不動產的登記，同樣不適宜采用善意取得制度。

2.關于不動產上的負擔問題?！段餀喾ā穼τ谏埔馊〉米龀隽巳缦乱幎ǎ荷埔馐茏屓巳〉脛赢a后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。善意受讓人取得了相關物產屬于原始取得，動產則不再享受其他權利。然而，《物權法》并未對以下情況做出明確規也即不動產中含有的未登記物品的權利歸屬，是否歸屬于善意受讓人還是原有物權人，由此導致在實際執行中容易產生糾紛而且容易導致執法過程中的人為因素的制約，導致執法的公正公平遭受質疑，影響到了執法部門的權威性。

3.關于原所有權人追償之數額。綜合以上分析，在不動產所有權轉移到受讓人之后，原所有權人即可以依法行使自身的權力向無權處分人進行追償，但是目前并沒有明確規定追償的具體數額，在具體執行中缺乏依據。由于在不動產交易環節中存在三種追償價格，分別為不動產實際交易中價格、無權處分人的取得的“對價”、訴訟期間的價格，三種價格具體數額存在一定差異，對于交易雙方均是有利有弊的。根據相關研究以及實際案例分析，采用實際交易價格更為適合雙方的利益，也更符合整個交易過程的實際情況 。就訴說價格而言，當案件正式判定下來與不動產交易的日期已經相隔了較長時間，不動產在市場中價格已經發生了一定的變化，可能高于訴訟價格也可能低于訴訟價格，不符合公平原則，而無處分權人取得之“對價”難以全方面的反應出其原本價值，采取此價格在一定程度上損害了原所有權人的合法利益。

三、完善我國不動產善意取得制度的建議

（一）合理界定善意構成要件

當前，我國《物權法》在動產與不動產構成要件的規定上采取了原則化的管理模式，致使兩者在實施過程中存在諸多阻礙，不利于執行方與當事人對于兩者的理解，因此建議在法律建設中將兩者區別對待，對兩者的構成要件進行針對性規定，以便于在具體執行中真正做到有法可依而且具備可執行性。例如，對于不動產的善意取得的構成要件可通過法律條文進行詳細的說明，確定善意取得人取得不動產的具體標準或判斷指標。同時，在具體執行當中要嚴格按照法律條文執行，如果遇到特殊情況要針對性處理，以最大程度上的確保雙方的利益不受損害。

（二）制定合理的價格標準

目前，我國《物權法》并未對“合理價格”進行明確的規定，不論是理論界還是實務界均未形成統一的觀點，這是制約動產與不動產合理交易的重要因素所在。為此，建議從以下兩點加以改善：其一，在訴訟過程中法院可指定具備資格且符合相關規定的機構對不動產的價格進行科學評估，進而以判定交易的價格是否具備合理性 ；其二，根據《最高人民法院關于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》相關規定對合理價格以及不合理價格進行判定。據此可以根據交易時的價格是否達到了當前市場交易價格的70%而且不高于30%的價格進行判定是否為合理價格，同時需要明確的是市場價格與合理價格之間并非是完全對等的而是參考值。因為在市場經濟中，不動產價格的影響因素較多，任何一個因素都有可能導致不動產的價格發生較大變化，進而影響到最終的交易價格。

（三）構建統一的不動產登記制度

雖然不動產的善意取得是以登記為基準點的，但是由于我國市場經濟制度建設尚不夠完善，不動產登記點缺乏統一管理制度而且管理機構較為分散，致使不動產在登記過程中亂象較多 。因此，在未來發展中應當建立統一管理制度，從上到下形成了規范化的管理制度。

四、結語

綜上所述，不動產善意取得是市場經濟現實存在的重要問題，我國當今法律中對于不動產的善意取得尚存在一定的治理難點。尤其是《物權法》對于不動產的善意取得采用了一體化與原則性的管理致使在實際執行中遭遇諸多不適，而且對于善意取得構成要件的規定存在一定的模糊性，在后續的法律建設中應針對性的加以改善，以逐步完善對善意取得法律法規的建設，進而保障善意取得人的合法權益。

注釋：

彭江紅、謝廣利.淺析不動產善意取得制度中的“善意”.黑河學刊.2014（10）.62-64.

楊瑩瑩.不動產善意取得制度的正當性分析.法制與社會.2015（10）.

葉文顯.淺談不動產善意取得制度及其完善建議.品牌月刊.2014（11）.

袁昊.論不動產善意取得登記要件的法律適用.河南司法警官職業學院學報.2016， 14（2）.82-85.

戚國濤.不動產善意取得制度的幾個問題及完善對策.法制博覽.2016（30）.