理清房地產交易管理與不動產登記的邊界

李雅珍

一、理清房地產交易管理與不動產登記的邊界

理清房地產交易管理與不動產登記的邊界后，從業務角度來說，職能可以分的很清楚。但要實現良好的運轉，最重要的環節還在于雙方數據能實現實時共享。只有在真正實現實時共享的基礎上，才能實現房地產交易管理部門進行過程管理，不動產登記機構進行結果登記的分工合作模式。但目前真正實現這目標的城市極少，主要原因有四：

一是不動產登記系統設置在政務內網，房地產交易管理系統因為要對開發企業、中介公司網簽合同設置在外網或是政務外網，從安全級別上不能直接互通，應通過前置庫、網閘等安全措施進行隔斷。

二是實現實時共享的主要責任單位不明確。《不動產登記暫行條例》規定，“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺”，因為是會同辦理，則多地出現互相推諉等情形。

三是共享的內容因沒有明文規定，出現理解不同，導致不動產登記與房地產交易管理雙方協商不下。

四是軟件商技術力量跟不上。目前不動產登記軟件普遍業務系統的建設尚不完善，實時共享的技術開發就只能放在后一步了。

因此，只有不動產登記機構與房地產交易管理機構都意識到數據實時共享的重要性，特別是不動產登記機構要加快共享平臺的建設，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。

二、轉變理念，房地產交易管理不僅僅是房屋交易管理

原有房屋登記與土地登記機構分立的模式，習慣性地讓各地交易管理機構在轉型過程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點認為“房地產”中“地”的流轉管轄權在國土部門，所以，交易管理的對象僅僅只是針對地上的房屋。對些，筆者持否定意見。土地出讓只是流轉過程中的一級市場，建立在土地之上的房屋與土地權利是密不可分的，交易過程中流轉的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權利，就如同房地產開發，為什么不叫房屋開發是同一個道理。

因此，房地產交易管理的定位應當在房屋交易管理的基礎上進行提升，應及時脫離記載的登記理念，轉變到管理理念。房地產交易管理機構應致力于市場具體交易規則的打造，致力于有序的房地產交易秩序的打造，對具體的市場主體履行監督管理的職能，有效地保護交易雙方的權利。

三、打造房地產交易管理新平臺

在不動產統一登記前，各地登記機構或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問題，各地房屋登記機構的工作重心大多放在登記工作上，對于這些管理職能一般只是例行性辦理，無精力與人力去認真研討。在登記職能剝離后，交易管理機構應當及時轉變理念，通過實現數據實時共享，利用不動產登記信息數據分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產市場管理模式。

我處未來全新的交易管理平臺擬包含以下六大模塊：

1.基礎管理

房地產信息網：根據最新的職責劃分，改版原房地產信息網，將登記部分內容移除，修改單位名稱、科室職責、辦事指南、收費標準等內容，增加住房保障、物業管理等欄目。

測繪及成果管理子系統：建立生成樓盤表基礎數據測繪及成果管理子系統，將房屋預測繪、實測繪成果進行備案審核，審核完成后測繪成果更新至樓盤表。包含預測繪成果備案、預測繪成果變更、實測繪成果備案、實測繪成果變更等模塊。

從業主體管理子系統：實現從業主體（房地產開發企業、房地產經紀機構、物業公司、商業銀行等）的統一認證、資質基礎信息、獎懲記錄等管理。包含從業機構管理、從業人員管理、信用檔案管理等模塊。

房屋交易與產權檔案管理子系統：實現房屋產權管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動產登記數據管理、商品房轉讓備案（預留）、房屋產權確認（預留）、房屋產權變更（預留）等模塊。

遠程委托與身份驗證子系統：通過遠程端口對身份證件進行真實性、合法性前置驗證，拍攝現場照片確保委托意見的真實性，利用系統選擇委托事項自動生成格式化委托書。通過系統，將前來交易管理機構窗口辦理業務的申請人的人像照片進行采集、存儲，與申請辦理的業務一一對應。同時支持外業取證拍照后的照片導入功能，以滿足上門服務的需求。

統計分析與信息發布子系統：在用戶權限分級管理的前提下，提供住建部報表（日報表、月報表、房綜3表）、住建廳報表、房地產市場分析報告與自定義報表、統計及綜合查詢功能，根據統計、決策需求，進行自定義模式的統計分析，并自動生成統計成果。各級別用戶查詢信息的分類、統計分析等，最終實現多方面多渠道查詢，多功能多樣化統計及多層次綜合分析。

房屋交易管理與不動產數據共享接口：實現房屋交易管理數據（商品房、存量房買賣合同備案數據、樓盤表數據）與不動產登記中涉及房屋部分的相關登記數據共享。

樓盤表匹配不動產單元模塊：為解決由于不動產登記系統未與交易管理系統歷史樓盤表匹配導致數據無法關聯的情況，特設計樓盤表匹配不動產單元模塊，通過人工手段逐一將樓盤表房屋與不動產單元進行匹配，匹配后相應的登記數據實現自動共享讀取。

2.商品房管理

商品房預售許可管理、商品房項目現售備案管理子系統：依據樓盤表將開發企業商品房項目預售許可、現售備案通過信息化手段進行管理。包含預售許可申請、預售許可變更、預售許可撤銷、現售備案申請、現售備案變更、現售備案撤銷等模塊。

新建商品房網簽備案管理子系統：實現商品房買賣合同網上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷等模塊。

商品房預售資金監管子系統：實現商品房預售資金智能化管理，可設置多種監管模塊，實現一個樓盤項目在多家銀行共同監管。同時與商品房網簽系統數據共享，實現預售款應到賬資金自動核算、未到賬資金自動報警、超期未到賬自動取消網簽資格等智能管理功能。包含監管賬戶開戶、監管協議簽訂、監管進度申請、監管資金入賬、監管資金撥付等模塊。

購房補貼管理子系統：實現對于當地去庫存政策中購房補貼的智能化管理，可設置多種補貼方式（按總額補貼、按平方米補貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補貼條件（是否在補貼期間內簽訂合同、購房人是否已享受過補貼等）并自動計算補貼金額。同時與商品房網簽系統數據共享，實現未退返購房補貼不予注銷合同的自動限制。

3.二手房管理

存量房網簽管理子系統：實現存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動核驗、房源委托掛牌、存量房買賣合同網簽、存量房轉讓（繼承、離婚析產、法院拍賣等交易行為）備案等模塊。

存量房交易資金監管子系統：實現存量房交易資金管理。包含監管協議簽訂、監管資金繳納、監管資金撥付等模塊。

4.其他交易管理

房屋租賃備案管理子系統：實現房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源發布、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷等模塊。

房屋抵押備案管理子系統（預留）：包含在建工程抵押備案、預購商品房抵押備案、已取得所有權的房屋抵押備案、在建工程轉現房抵押備案、抵押權變更備案、抵押權撤銷備案等模塊。

5.住房保障管理

住房保障信息系統：通過建立統一的標準化保障房管理平臺，將各縣市、社區、街道居委會、民政、公安、稅務、社保、工商、房管等部門聯系在一起，共同協作、共享數據。建立標準化的保障房管理系統，實現對市、縣/區、街道/鎮、社區/村委會的四級住房保障業務管理的有效監督。

6.物業管理

商品住宅專項維修資金綜合管理信息系統：從主管部門角度出發，建立統一的維修資金繳存、支用、退款、結息等業務統合的平臺，匯集各銀行端口，實現一個入口即可直觀、實時查看管轄區域公維金的歸集、使用等情況。

業主投票表決平臺：通過實名認證后，無需再召集業主到現場或上門。只需要在管理端發起投票或表決，業主即可在微信端上實時接收到推送信息，并可直接點擊信息參與小區事項的表決，表決進度實時可查。

陳品祿/責任編輯