產權多次變化的不動產登記問題

尹德波　于磊

不動產登記實務中，經常遇到繼承后未辦理登記再次發生權屬轉移，或者多次產權轉移一直未辦理登記，司法部門要求協助執行到最后一個產權人的情況。這種情況下，首次獲得產權和中間環節的產權人是否需要登記，頗有爭議。這在房屋登記時代就是老問題，《不動產登記操作規范（試行）》 （以下簡稱《規范》）對這個問題進行了明確，成為《規范》出臺的亮點之一。

一、未進行首次登記的必須先辦理首次登記

《規范》第1.2.3條規定：“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但下列情形除外：

1.預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記的；

2.在建建筑物抵押權登記的；

3.預查封登記的；

4.法律、行政法規規定的其他情形?！?/p>

可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。在《規范》出臺前《細則》中也做出了明確規定。

分析《規范》第9.1條規定，國有建設用地使用權和房屋所有權首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現場查看；第二，必須提交建設工程符合規劃的材料和房屋已經竣工的材料；第三，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料。物權的主要目的在于定紛止爭，首次登記需要審核的部分內容是其特有的要件，如規劃驗收、消防驗收、房屋質量驗收等，都屬于首次登記時的要件內容，如果不能在首次登記環節予以明確，后續登記可能會出現很多糾紛和矛盾，物權登記便失去了其最根本的意義。

最高人民法院《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規定，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。由于不動產登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認為該通知的內容也是對必須進行首次登記的詮釋。

二、辦理過首次登記的多次產權轉移不需要逐步記載登記簿

《規范》第1.10.1條規定，已辦理首次登記的不動產，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產但尚未辦理轉移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利轉移的，不動產登記機構辦理后續登記時，應當將之前轉移登記的事實在不動產登記簿的附記欄中記載。可以看出，中間過程的產權人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。

《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權，不需要經登記就可以獲得，繼承發生之時或者判決生效之日，即取得物權之日。如果繼續對中間環節產權人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產權人和實際產權人不符的情況，因此可能產生更復雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔一定責任。舉個極端的例子，如果中間環節的產權人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產權人名下的情況，會變得更加復雜。

三、首次登記未辦理主體已經不存在的登記情況

在法院協助執行或者發生繼承后再次轉移的時候，很多需要進行不動產首次登記的不動產所有權人已經不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產權人名下，筆者認為值得商榷。

《物權法》出臺后，最重要的變化就是登記簿取代產權證成為不動產登記效力的最高證明，不動產證只是不動產所有權人的一個證明，當和不動產登記簿不一致時，以不動產簿記載為準?！兑幏丁返?.6.3.3條規定，查封抵押時，可以換發或者補發不動產證書或者不動產證明。可以看出，登記簿效力的概念在加強，證書作用在弱化。如果繼續沿用以前房屋登記時不發證只是記載于檔案的做法處理此類問題已經行不通了。

《物權法》出臺后，如果不記載于登記簿，便不發生效力，記載于登記簿就會出現民事主體不存在，仍然辦證的情況。此時正確的做法應該收取辦理首次登記的所有要件，證明權屬來源合法，符合辦理首次登記的條件，但鑒于主體已經不存在，將后續登記的材料合并收取辦理，在登記簿中說明即可，該做法也符合《細則》和《規范》中法律法規另有規定的情況，也保證了登記簿權利人和實際權利人的一致性。

特別強調一點，省略不動產登記的中間環節，并不意味著稅收環節可以減少。現在都是先稅后證的辦理模式，在辦理登記之前，稅票是登記的要件之一，稅務部門在收取轉移過程中的稅種時，也需要對不動產所有權的變化進行審核，如果稅收不正確，不動產登記部門有法定的協稅義務，可以去函提醒稅務部門，因此中間環節的稅收，并不會因為登記步驟的減少而減少。

陳品祿/責任編輯