房地產企業資本結構問題及對策研究

胡函

摘要：中國改革開放至今三十余年，經濟發展取得了許多重大成就，各行各業均呈蓬勃發展之勢。房地產行業也從改革開放初期，真正開始了自己的發展歷程。在經過起步、調整推進、協調發展、房價調控等幾個階段后，進入深度調整期，這給房地產行業帶來前所未有的考驗。

關鍵詞：房地產企業；資本結構；優化對策

一、房地產企業資本結構普遍存在的問題及其影響

（一）企業融資方式不合理，股權融資偏好嚴重

與西方發達國家不同的是，我國股票上市公司普遍具有資產負債率較高的特征。而權益資金比例與負債資金的比例基本持平，反映出企業具有明顯的股權融資偏好。企業發展營運的長期資金來源以股權融資為主，很少涉及債務融資。

（二）負債結構不合理，流動負債率過高

我國上市公司普遍存在的問題是債務資本中流動負債所占比例過大。而過高的流動負債是導致企業的營運資金減少的重要原因，使得企業資金周轉不便，并且大大降低了企業的短期償債能力。偏高的流動負債水平嚴重制約上市公司在金融市場環境中的發展，如果利率上下波動，企業的資金將難以周轉，最終會導致上市公司的信用風險和流動經營風險大幅上升。

（三）融資順序失調，嚴重依賴外部融資

在西方優質合理融資理論系統中，企業融資的順序最先考慮的是內部融資，在企業無法通過內部融資獲得所需資本時，再考慮無風險或低風險的舉債融資，新的股權融資則是排在優序融資理論末端的選擇。而在我國上市公司其融資順序與之截然相反，企業更多情況下以商業銀行的貸款和股權融資作為首先考慮的融資方案。

二、資本結構問題給企業造成的影響

（一）資本結構的不合理性阻礙企業快速發展

我國房地產行業受國家政策影響非常明顯，政府相繼出臺的多項關于房地產宏觀調控的政策，都是針對于房地產公司目前的發展狀況予以整治，給房地產企業發展帶來極大的影響。由于我國大型房地產公司仍是以銀行貸款為主要的融資方式過于簡單，所以在國家政策干預下，房地產上市公司的融資行為有較大改變。近年來我國的大多數房地產上市公司正處在一個不斷擴大規模的階段，但大部分的房地產上市公司都有權益資本偏少、資產負債率普遍偏高的特點，資本結構的不合理性阻礙了企業的快速發展。因此，對如何解決上市房地產公司資本結構問題的研究成為當前行業發展的重中之重。

（二）資本結構存在的問題導致企業無法滿足市場需求

伴隨著我國城市化進程的快速發展，居民的購買能力也有大幅提高，以市場為導向來滿足城市居民的住房需求已經成為當今經濟社會的必然發展趨勢。隨著城市居民人均及家庭可支配收入的持續增長，居民對住宅市場也有了更大的需求，因而房地產行業有著廣闊的發展前景。我國大多數居民對居住的需求發生了質的改變，更多居民在改善住宅條件、提高人均居住面積等方面有明顯需求，并且這樣的需求以成為主流趨勢，也會隨居民收入的提高隨之上升。目前房地產上市公司的發展狀況明顯無法滿足這種需求。所以如果想要房地產行業高速發展下去，就必須依靠大量的流動資金作為后盾。要從根本上解決企業對資金需求的這個難題，就要著眼于金融產品的創新和融資渠道的日益完善。

（三）資本結構的缺陷致使企業無法融入資本市場

從我國目前資本市場發展的狀況來看，其發展具有被動滯后的特征。由于金融抑制政策和銀行主導型機制的雙重因素的干擾，導致其發展速度相當遲緩，更無法與社會經濟的快速增長相比較。此外由于我國股票市場和債券市場正處于發展不平衡的階段，直接導致了我國很多房地產上市公司的股權結構不合理，難以維持企業在資本市場中站穩腳跟。

三、優化建議

（一）降低資產負債率，減輕企業的經營風險

目前，隨著國家加大對房地產企業信貸規模的管理和穩定房價系列政策的出臺，在調整資本結構目標時，最先需要考慮的是如何增強企業經營的抗風險性。通過運用最優資本結構模型的科學計算，得出適合企業的最佳資產負債率，對于資本結構優化就要立足于這個基數，進行整體的調整。首先假設企業資本總額始終保持不變，這這種情況下找到適合企業的資本結構優化方案，其次，考慮到資本結構受內外部環境因素和財務彈性的影響較大，從影響因素的發展規律探索出適合企業資本結構的具體優化方案，最后，結合企業目前的發展狀況和國外房地產上市公司發展經驗及國內優秀的同行的實踐結果設置合理的資本結構區間，降低企業的資產負債比例，從而實現企業資本結構的全方位優化，以減輕企業的經營風險。

（二）選擇合理負債結構，減輕企業償債壓力

若公司的資本結構與最優資本結構依然存在可觀差距，流動負債比例高于行業平均水平，則負債規模存在明顯缺陷，必須選擇合適的負債融資方式用以優化公司的資本結構。負債融資方式主要通過向銀行貸款。由于商業銀行的主要資金來源是短期儲蓄存款，所能提供的貸款也都是短期的流動貸款，這對迫切需要長期資本的房地產企業來說，具有明顯的制約性，不能保證持續豐富的資本供應。因此，除考慮向國內的商業銀行貸款等短期流動負債之外，還應爭取選擇其他形式的負債融資，例如具有可持續行的長期負債融資等。通過選擇合理負債結構，減緩企業的償債壓力，能輔助公司長遠發展。

（三）合理分配股權，為企業擴大規模提供保障

對于股權比較分散的問題，會給公司帶來消極的影響。其中對于大股東股權集中度的下降，導致公司失去大股東們的強有力支持。由于股權分散程度高、信息不對稱和監督成本過高等原因，導致兩權分離，在此條件下出現經營者支配的局面，大量分散的小股東無意識也無不愿支付監督成本，因此，對公司的經營決策產生阻礙，更注重個人利益，而不去監督經營者，從而形成了內部管理的漏洞。因此，在提高可流通股比例的同時還必須加強大股東股權的集中控制，提高大股東在公司的股權比例。合理分配股權融資和債務融資的比例，使企業資產負債率處于合理穩定的水平，減少企業營運資金的長期占用，保持金融等效彈性，方便企業獲得更多的流動經營資金。同時在一定程度上降低流通股所占比例，企業內兩權制衡的同時，也使公司獲得更穩定的資金支持，為企業將來發展擴大規模提供有力的保障。

（四）開拓新的融資渠道，滿足企業對資金的需求

影響房地產上市公司的融資成本和效率的關鍵是企業對于融資方式的選擇。為了企業能更好的獲得資金來源，降低企業對單一籌資渠道的依賴，應選擇多種不同形式的融資。央行對于加強房地產企業信貸業務管理的通知發表，及 2008 年起國家實施的對房地產行業的宏觀調控政策的調整，也敦促著公司開發新融資方式的腳步應進一步加快。單單依靠銀行貸款這種傳統單一的資金渠道，很難再滿足企業對營運資金的需求，所以新興的信托融資和房地產投資基金這兩種比較新型的渠道正在市場經濟的大環境下成為受到更多房地產上市公司矚目的新星。因此增加這兩種融資渠道可以更有效的實現公司的融資目標，滿足企業對運營資金的需求。所以拓展多元化的融資渠道是推動公司資本結構成功優化的關鍵所在。

四、結語

企業的資本結構是否合理直接影響到企業能否籌得足夠流動資金，對企業的日常經營有重大的影響，是直接關系到企業營業利潤能否達到最大化目標的根本依據，同時也是保障企業債權人能夠得到與其承擔的風險相對應的收益率的重要指標。所以，研究企業資本結構的優化問題對企業長期持續的良好發展至關重要，健全合理的企業資本結構影響到企業生存和發展，同時也決定著公司價值最大化能否實現。其次，企業的資本結構應時刻保持動態調整，由于國家政策、經濟環境等因素的影響，導致企業的資本結構一直處在不斷變化中而不僅僅是一個靜態的定義。因此，確定企業的最優資本結構應該是一個范圍，一個合理的選擇，而不是從一個靜態模型探討出來的一點。此外，采用科學的方式為企業籌集資金，使企業的負債結構與股權結構保持相對平衡，達到企業資本結構的優化目標，將有助于企業的持續發展。

參考文獻：

[1]劉澤，馬妍.房地產公司資本結構問題對企業的影響[J].當代財經，2011（08）.

[2]丁露.資本結構因素對我國上市公司的影響[J].湖南行政學院學報，2012（03）.

（作者單位：遼寧師范大學）