淺談房地產市場去庫存

張彩霞

河南省滑縣房產管理中心

淺談房地產市場去庫存

張彩霞

河南省滑縣房產管理中心

自2015年年初以來，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業“穩需求、去庫存、控風險、促轉型”的房地產新政策。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。根據房地產市場實際情況和目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作。

房地產；市場；庫存

1 繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展

房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。我們要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。

2 推進供給側改革，確保市場有序供應

(1)科學編制住房建設規劃。我們要統籌考慮住房總需求、城市發展和產業布局、商品住房庫存以及供求關系缺口等因素，科學編制住房規劃和年度計劃，努力使各類房屋建設總量、速度及空間布局與城市化發展水平相適應。要結合規劃和地方實際，科學統籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應比例以及相應的土地供應計劃，力求市場供求總體平衡，協調發展。

(2)合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。

(3)優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。

3 改善商品房供應結構

對在建商品住房項目，在不改變用地性質、容積率、建筑密度等指標并滿足公共配套服務設施的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整，支持居民自住和改善性住房需求。支持庫存商品房向文化體育、健康養老、教育醫療、房屋租賃等產業用房轉型利用，以豐富的產品形態滿足不同消費群體需求，促進房地產業與現代服務業、新型產業協同發展。

4 創新商品房消化渠道，打通商住房與保障房、棚改房和安置房的通道

(1)多渠道滿足公共租賃住房需求。應適當停止政府新建公共租賃住房，鼓勵保障性住房平臺公司及專業化房屋租賃運營機構承租和運營居民自住需求以外的棚戶區改造安置住房，面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。

(2)大力推進棚改貨幣化安置。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。要建立和完善棚改貨幣化安置的模式和流程，利用貨幣化安置政策，通過消化庫存商品住房，縮短回遷安置周期。

5 合理引導，積極鼓勵住房消費

(1)支持農民進城購房。對選擇進城購房的農民，其農村宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衛生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮居民子女同等待遇,由所在的教育部門統籌安排入學。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導農民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。

(2)實行農民進城購房補貼及稅收優惠政策。對在城市購買新建商品住房的，由購房人憑網簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由財政部門給予購房補貼。對國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可自愿選擇某一房地產項目安置，并可一次性享受安置補償費。被征收房屋的居民可用安置補償費購買商品房，購買商品房時由參與安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過安置補償費的部分免征契稅。

(3)充分發揮住房公積金的支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件,將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的農民、個體工商戶、靈活就業人員等納入住房公積金制度的覆蓋范圍，并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項，加強規范和引導。住房公積金要合理確定貸款條件、優化流程、簡化手續，切實提高資金使用效率，支持繳存住房公積金的市民、農民、個體工商戶利用公積金購買住房，建立住房公積金資金使用調劑機制。

6 配套相關政策，提高住房品質

(1)落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。

(2)加快完善城市配套設施。加大供水、供氣、供熱、供電、市政道路等基礎設施以及周邊學校、醫院、公交站點等配套設施建設力度，做到同步規劃、同步建設、同步使用，優化房地產開發項目周邊配套功能。加強新建小區周邊公共資源均等化配置，通過完善新建住宅小區內外基礎設施配套建設，提高該區域的便利性、宜居性，促進商品房銷售，加快人口集聚。

(3)提高住房供應品質。引導房地產企業適應市場需求，合理供應房源。強化項目規劃把關，打造精品工程，建設生態宜居社區。鼓勵房地產開發企業推廣成品住房，建設節能環保型住房，滿足不同人群住房需求。鼓勵引導房地產開發企業將在建的商品住房項目調整建設為成品住房，要切實加強成品住宅項目設計、施工、驗收等環節的管理。

(4)提升物業服務水平。要以改善老舊住宅小區環境、擴大物業管理覆蓋率、提高居民生活質量、構建和諧社區為目標，對老舊小區進行改造，使居民有一個良好的生活環境。物業企業要強化物業服務，提高物業服務水平和服務效率，只有物業服務做到位，居民才有信心在小區內放心買房，從而消化開發企業庫存量。