房地產項目無效成本的分析及控制措施

蔡曉波

成都同新房地產開發有限公司

房地產項目無效成本的分析及控制措施

蔡曉波

成都同新房地產開發有限公司

目前，我國房地產市場已經發生了本質性轉變，即由賣方市場進入買方市場階段，今后，項目如何操盤？公司如何運作？將是地產人面臨的艱難選擇和挑戰。要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，必須努力降低項目開發的總成本，提升項目成本管理水平及盈利能力。根據房地產項目成本性質可以將總成本分為有效成本和無效成本，本文闡述了無效成本提出的目的與意義，通過對房地產項目開發各個階段產生無效成本的分類總結，提出房地產項目無效成本的控制措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產；無效成本；分類；措施

1 無效成本的概念及意義

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。據不完全統計目前無效成本占總建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2計，達到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進行科學系統地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項目開發的總成本，增加收益。

無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接﹑最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。無效成本覆蓋各類合同，涉及設計﹑工程﹑營銷﹑財務﹑成本等各個業務口，屬于對成本各階段的動態主動控制。主要目的是分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考。

2 無效成本的統計方法

1)單個合同的無效成本分析；2)月度無效成本分析；3)項目無效成本分析。成本管理部門按以上三種分析方法對項目發生的成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。同時要求成本部做到對發生的每一單內容進行計算與判斷，對無效成本產生的金額﹑原因，定期向公司高層和相關部門﹑人員通報。成本管理部還應在日常工作中督促﹑提醒，并采取主動行為避免和減少無效成本，對無效成本的動態信息作出比較。同時成本管理部門根據對無效成本產生原因的分析，提出工作改進建議，各責任部門針對相關的無效成本及時進行總結，以避免重復發生。該分析方法可促進成本結構優化，為新項目目標成本的準確編制提供參考。

3 無效成本的分類總結

3.1 設計階段

產品定位不明，建筑標準與樓盤定位不符，不能有效把握購房客戶對產品的敏感度，從而導致成本投入而不能產生產品溢價；對設計效果把握不準確﹑裝飾設計未結合建筑現狀導致資金浪費；設計變更下達不及時導致工程拆除重建；材料﹑施工工藝選擇不當導致后期增加與補償；設計保守導致經濟性不合理。

3.2 招標階段

招標范圍劃分不明確，施工過程造成交叉﹑重復作業，增加成本；招標合約規劃工期不合理，在施工階段為搶關鍵線路工期而增加成本；擬投標單位選定未經考察，投標競爭力不強，未達到降低成本目的；招標文件編制階段，合同條款有誤，經濟標編制出現失誤，多承擔費用；評標定標階段，評標分析失誤，中標價格偏高。

3.3 施工階段

施工前期，修建使用周期短的高標準臨設，拆除重建費用高，施工節點計劃不合理，延誤工期，增加成本；施工過程中，施工安排失誤，賠償與維修費用增加，工程質量管理不善，考慮不周，費用增大，非關鍵線路搶工，費效比不高，拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同，總成本增加，卻無法從相應單位扣回；施工后期，維修工作程序不到位，維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實。

3.4 預結算階段

預結算準備工作不足，工程范圍不明確，施工設計圖紙與竣工圖紙未區別開來，對工程成本的準確性造成影響；工程量計量重視程度不夠，預算工程量不準確，結算未將施工單位虛報的工程量從有效工程量中扣減出來；定額套用失誤，未明確工作內容與項目特征，定額換算的內容不準確，換算方式不合理，對市場未進行充分了解掌握，材料﹑設備價格偏高，確定各項費用的費率，未嚴格執行工程造價部門的定額文件﹑參考標書及文件合同，取費費率偏大，都會增加無效成本的產生。

3.5 銷售階段

銷售人員做出超出交樓標準的承諾，為承諾付出大量成本；展示資料有誤，業主投訴引發索賠。

4 無效成本的控制措施

1)明確產品定位，制定與產品定位相符合的建筑標準。通過市場調研，準確把握購房客戶對產品的敏感度，讓每筆投入都花在刀刃上；推行限額設計，在設計合同及設計任務書中明確限額指標，各部門可提前介入設計工作，多角度提出設計建議，優化設計方案，加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更。2)加強招標環節的控制，加強合格供應商的選擇與評估，加大集中采購力度，加強清單招標的使用。3)確定合理的施工技術方案(降低廢品率)，嚴格執行現場簽證制度，工程量的確認必須各方參與，報批規范，審核嚴格。4)提高技術人員專業能力，提高各部門無效成本控制的意識，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發生。5)加強部門間信息溝通，促進各部門協同工作，降低無效成本產生的概率。6)通過對每單結算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。7)定期(每月或每季度)向公司管理層和各部門通報無效成本動態信息﹑做出比較，并根據對無效成本產生原因的分析，提出工作改進建議。8)制定目標成本時，根據對前期無效成本數據的統計分析，考慮通過努力導致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。

總而言之，房地產項目開發過程中無效成本的控制更是控制的重點，無效成本無法獲得客戶的認同和補償，屬于浪費的成本，嚴重影響投資收益，因此控制好項目的無效成本具有重要的現實意義，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其實現進一步研究探討。

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