房地產眾籌的發展及建議

常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學

房地產眾籌的發展及建議

常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學

近年來,中國的房地產金融市場發展迅速,但相對于歐洲和美國和其他發達國家不夠完美,房地產企業融資主要依靠商業銀行貸款和房地產投資信托基金,甚至一些影子銀行。本文通過分析建議的方式的必要性和我國房地產行業的風險,提出了對策和建議。

房地產；眾籌；融資；必要性；隱患；建議與策略

傳統房地產業長期依賴銀行貸款等老的融資模式,提出模式的優點是降低融資成本,從大量的中間環節和費用,避免腐敗的存在不合理的和額外的成本,降低成本的高利率和周圍,等等。但是由于國內和國際市場環境是不同的,表明模式在我國時間較短,所以有必要研究表明我國房地產業。

對于眾籌融資中的另一個主體而言，通過互聯網中介平臺進行的房地產眾籌，讓用戶可以用較少的資金就可以參與到房地產投資之中，分享房地產領域的高額回報，或是直接獲得房產，互聯網房產眾籌模式使得以往對房地產投資可望而不可即的小額投資人獲得了參與的機會。這種投機行為存在著極大的風險。如深圳和廣州叫停房地產眾籌融資事件，實際上是監管部門在萌芽階段對當前的市場亂象進行一次集中整治，防止不合規的“炒房行為”本文對這些房地產眾籌投機行為存在的風險進行了深入的研究并且給出對策和建議。

一、房地產眾籌的模式

一是眾籌拍賣，主要代表由萬科，拍賣流程為：首先發起眾籌項目，運用互聯網進行在線拍賣，等待投資者眾籌，等待項目拍賣完成分享拍賣收益；二是眾籌投資，如平安的海外眾籌投資項目。該項目由溢價專門的物業持有，收益主要是租金收益和物業的服務增值；三是集體定制,如建造房子的自由平臺馮侖,首先是項目啟動的過程,然后定制公告,公司推出的定制,家庭裝修定制，有買家提出住房需求,共同參與整個過程的自定義,可以根據家庭裝飾、房地產的建議,實現買家的主動性。

二、房地產眾籌的必要性

我國眾籌融資出現的標志一般是以2011年點名時間眾籌平臺的出現。盡管此后國內出現了上百家眾籌融資平臺，更是出現了針對垂直行業的眾籌平臺，但由于時間短，成功案例少等原因，我國學界專門對我國眾籌融資的研究尚少。所以眾籌融資方式在我國房地產行業的適用性與風險分析的研究就很有必要。

（一）房地產眾籌可以讓有購房需求的眾籌人員獲得低價購房資格，從而減輕購房壓力。房地產眾籌沒有中間商，可以讓房價下降到人們的理想狀態，提高人們的購房欲望。通過房地產眾籌，提前確定投資者與開發周期，減少更多的不必要環節，像營銷成本、廣告費用可以省去。再加上房地產眾籌要是更完善的話，無意可以讓房價降低更多。同時，由互聯網、政府與房企的共同參與，更容易接近客戶需求。

（二）房地產眾籌可以為理財需求的人員提供切實可靠地投資產品，滿足其投資需求。對于投資者來說更注重的是投資本身，就是希望自己的理財產品高于其他的投資產品的投資回報。而作為房地產兼具投資與適用的雙重性質，但傳統的房地產資金占有量大讓很多投資者望而卻步。房地產眾籌則通過小額分散處理大大降低了房地產的門檻，讓許多中小投資者有了投資的可能性，且在投資過程中有話語權，腕足了互聯網多樣化的投資需求。

（三）提高緩解房地產企業現金流,提前開發,擴大影響力。與房地產進入白熱化階段,放棄優先是減少積壓的成本。房地產和培養進行了預訂之前,在項目開發有潛力的買家。然后將其展廳通過互聯網從線下到線上,實現高效率、低成本的營銷。通過提高改善房地產項目概要、增加銷售、排水。房地產開發成本回收期長、大量、高投資閾值。融資成本低的資本的主要目的是房地產企業發展。而房地產的提高具有低閾值的特點,多樣化和分散。這將給中小企業一個良好的投資平臺,改變了傳統的房地產開發模式的同時,提高現金的分布。

三、房地產眾籌存在的隱患

（一）眾籌因無任何的行業標準和監管，容易觸碰法律紅線。若房地產眾籌是以炒房為目的并不被政策鼓勵。因為此方法是以房地產權益實現資產增值，從而引發政策監管的風險。一些融資項目要求提高表面上,不受監管,在法律盲區,使當事人的權益難以得到法律承認和保護。此外,營銷推廣提高虛假廣告不當可能涉及房地產,房地產和提高,涉及股票、債權證券化或可能面臨的風險“發行股票或債券”。

（二）信息披露不透明。由于大多數房地產提高項目在網上公布,投資者無法確定住房信息的真實性等常見的問題和信息不對稱,信息披露等簡單問題,住房材料信息,投資者得不到。

（三）認知度較低，投資風險較大。眾籌房源少，所謂的“降價房”也只是針對早已投資相應份額的投資者。財產安全承諾的收入沒有增加,特別是互聯網的發展使得離線商鋪投資價值是令人懷疑的。同時,市場競爭加劇,房地產和產量的提高也將逐漸減少。

四、進一步推進房地產眾籌健康發展的建議與策略

（一）妥善地解決在房地產眾籌中遇到的相關法律風險。特別是要保護投資者的合法權益，完善相關制度。從投資源頭進行全方位的把控，包括法律、評估等哥哥領域；選擇正規的資金托管機構進行托管，也可以引入保險公司、擔保機構等進行擔保、引入第三方銀行進行存管；由于小型企業平臺的資質和風險控制能力和品牌認知度和大型企業,差別非常大,有效的信息披露是非常重要的。完善信息披露體系,兩國利益的均衡發展。

（二）加強自律，切記盲目模仿。企業應結合自己的現實,尋找對象,通過平臺可以選擇大小、強度、高度的品牌企業,作為一個合作伙伴。房地產企業應該仔細研究模式、流程,籌集資金,使用規則,總結經驗,及時把握他們之間的聯系。

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常敬（1992年8月）性別女，民族漢，籍貫河南，學歷研究生，云南大學，研究方向：金融。