中外房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制比較研究

謝輝+商艷冬

摘要：房地產(chǎn)預(yù)售制度是國際通行的房地產(chǎn)市場交易制度，各國對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售市場的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保與防范各有不同，本文通過借鑒國外一些國家的市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，力求尋找適合我國國情的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度，使得整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)售過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到更有效的化解和更合理的分配，推動(dòng)我國大陸房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)售；開發(fā)商；購房人；風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）05-0060-02

作者簡介：謝輝（1979-），女，漢族，山西晉中人，中國政法大學(xué)，碩士，華北理工大學(xué)人文法律學(xué)院，副教授，研究方向：民商法；商艷冬（1983-），男，漢族，山東聊城人，中國人民大學(xué)，博士，華北理工大學(xué)人文法律學(xué)院，講師，研究方向：民商法。

縱覽世界各國，房地產(chǎn)預(yù)售制度并非只有我國才有，房地產(chǎn)預(yù)售制度幾乎存在于每個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的國家。但是，由于受政治制度、經(jīng)濟(jì)水平、法制背景的影響，各國對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)售市場的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制卻各有不同。

一、世界各國的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制類型

各個(gè)國家和地區(qū)的房屋預(yù)售管理主要分兩種類型：一類主要是亞洲國家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售市場的監(jiān)管比較嚴(yán)格，如馬來西亞、新加坡、韓國、中國的香港等，政府一般都會(huì)預(yù)先規(guī)定許多預(yù)售條件，實(shí)行預(yù)售許可制度。而另一類主要是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售市場的監(jiān)管比較寬松，如英國、美國等，政府不實(shí)行預(yù)售許可制度，買賣雙方可以自行自愿簽訂合同并受合同及相關(guān)法律的約束。

二、典型國家和地區(qū)的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

（一）美國的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

首先，美國房地產(chǎn)預(yù)售僅僅收取定金，一般在房子全部建好才開始預(yù)售，即收取房價(jià)的2%—10%作為定金。其次，為保證房屋的質(zhì)量，開發(fā)商拿到“入住證”以后才可以和購房人簽訂正式合同，收取房地產(chǎn)的銷售款。購房人只要付了房款錢，就可以馬上住房。最后，在房屋尚未完工，開發(fā)商并未取得“入住證”之前，銀行是不會(huì)放款給購房人的，銀行這樣做，既保障了貸款抵押品的安全，也保護(hù)了購房人的利益，同時(shí)也督促了開發(fā)商早日交房。

（二）德國的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

在德國，購買預(yù)售房屋并非一次性交付全部房款。初期簽訂購房合同無需支付任何款項(xiàng)，待施工開始至房屋封頂?shù)母鱾€(gè)階段分期支付相應(yīng)的款項(xiàng)。如果由于開發(fā)商的原因?qū)е鹿こ萄訒r(shí)，購房人可以要求賠款。至合同規(guī)定日期尚未交房的，購房人可以要求開發(fā)商退還房款或支付違約金。

（三）法國的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

法國購買預(yù)售房需支付定金，定金的支付額度根據(jù)工程的時(shí)間長短確定，工期越長，支付的比例越低，如若工期超過兩年則免付定金。購房合同簽訂以后，按照工程進(jìn)度分期支付各階段相應(yīng)的款項(xiàng)，直至房產(chǎn)交付時(shí)付清所有房款。另外，從房地產(chǎn)移交之日起一個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商必須對(duì)售房后的一切表面瑕疵承擔(dān)責(zé)任。

（四）韓國的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

韓國房地產(chǎn)預(yù)售的條件是由保證公司保證，房地產(chǎn)的開放建設(shè)則由擔(dān)保公司擔(dān)保，保證公司和擔(dān)保公司雙管齊下保障了購房人的合法權(quán)益。韓國法律嚴(yán)格區(qū)分預(yù)購人購房權(quán)的轉(zhuǎn)讓和未登記轉(zhuǎn)讓，以此來分辨轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，防止購房人為了逃避稅收而在登記前惡意進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。此外，由于韓國國土面積狹小，房屋需求量大，為了防止住房投機(jī)者過度炒房，保證對(duì)房屋有實(shí)際需要的人有房可住，故施行住宅請(qǐng)約制度來緩解爭搶住房的局面。

（五）港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制

香港地區(qū)的房地產(chǎn)預(yù)售由特殊的機(jī)構(gòu)――土地注冊處同意。臺(tái)灣房地產(chǎn)預(yù)售制度在臺(tái)灣施行已有50余年的歷史，相關(guān)法律法規(guī)與政策措施較為健全，在諸多方面可供內(nèi)地參照借鑒。臺(tái)灣與大陸房地產(chǎn)預(yù)售制度不同的根源主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，臺(tái)灣房地產(chǎn)預(yù)售制度引進(jìn)了建筑經(jīng)理制度，該制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為起到了很好的監(jiān)管作用。

三、我國房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制的現(xiàn)狀及完善

我國大陸的房地產(chǎn)預(yù)售制度始于1994年，20多年的時(shí)間里我國先后出臺(tái)了多部法律法規(guī)及地方性法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售市場進(jìn)行科學(xué)規(guī)范和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》，以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)銷售管理辦法》等。房地產(chǎn)預(yù)售模式憑借能為開發(fā)商解決巨額資金融通問題的優(yōu)點(diǎn)，成為大陸房地產(chǎn)銷售的主要模式，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮、快速滿足人民居住需求起到了積極的作用。然而，目前我國大陸的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制很不完善，買賣交易雙方的糾紛層出不窮。因此，保障購房人權(quán)益已是迫在眉睫。

第一，預(yù)售只是一種房產(chǎn)銷售方式而非房產(chǎn)企業(yè)的融資方式。嚴(yán)格使用預(yù)售資金，保護(hù)購房人的利益。有必要借鑒國外的做法，逐步改革房屋預(yù)售款的支付方式，對(duì)預(yù)售資金設(shè)立監(jiān)管專用賬戶管理，并推遲發(fā)放購房人個(gè)人住房貸款的時(shí)間。

第二，構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)售履約保證體系。在房地產(chǎn)預(yù)售過程中適當(dāng)引入履約保證機(jī)制，有利于解決預(yù)售階段出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)。另外，建筑經(jīng)理制度的引入能夠加強(qiáng)預(yù)售各參與方之間的信息交流，有利于購房人和銀行更好地掌握房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)和質(zhì)量狀況，合理地分配各參與方所承擔(dān)的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。

第三，調(diào)整預(yù)售款繳納方式，將預(yù)售款一次性繳付改為分期付款。鑒于購買人在繳納首付款時(shí)，預(yù)售房地產(chǎn)尚未建設(shè)完成，購房人一次性付清總房款的30%風(fēng)險(xiǎn)過大，所以采用分期繳納首付款的方式有利于保障首付款的資金安全。此外，首付款的分期繳納也能緩解購房人的資金壓力。

第四，統(tǒng)一預(yù)售制度的相關(guān)法律法規(guī)。當(dāng)前我國大陸房地產(chǎn)預(yù)售制度存在著原則性規(guī)定較多，可操作性及可適用性差等問題，在房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)預(yù)售準(zhǔn)入條件等方面都無全國性的統(tǒng)一立法，地方性法規(guī)也較為混亂，諸多方面的無法可依也是預(yù)售問題頻發(fā)的根源之一。因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售制度的法律體系建設(shè)，從法律制度上對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售行為進(jìn)行規(guī)范。

總之，必須改革與完善我國大陸現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)預(yù)售過程和開發(fā)過程的監(jiān)管，使房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)得到更有效的化解和合理的分配，充分地保障購房人、銀行以及開發(fā)商各自的權(quán)益，推動(dòng)我國大陸房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)發(fā)展。

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