淺析不動產登記機構錯誤登記的賠償責任

摘 要 不動產登記作為物權制度的重要內容，對確定不動產物權歸屬和保障不動產物權交易安全具有不可代替的作用。不動產登記中出現(xiàn)錯誤，不僅會損害權利人的合法權益，還會擾亂不動產交易的秩序。但是，由于不動產登記機關而導致的錯誤登記時有發(fā)生。因此明確不動產登記機關的賠償責任具有重大意義。

關鍵詞 不動產登記機關 登記錯誤 賠償責任

作者簡介：李燕杰，長春工業(yè)大學民商法學2014級在讀研究生，研究方向：民商法哲學。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.02.166

一、不動產登記錯誤的概念界定

對不動產登記錯誤的界定，大致有以下三種觀點：

一是廣義說。該觀點認為造成這種不符的原因包括引起不動產登記的原因文件、不動產登記機關錯登和漏登以及嗣后原因（如繼承、法院判決登），德國采取的這種觀點。

二是狹義說。改觀點認為不動產登記錯誤是指不動產登記機的錯登和漏登，并排除了由于虛假原因文件造成的登記錯誤。

三是折中說。相對于廣義說而言，該觀點排除了由于嗣后原因造成的登記薄上事項與現(xiàn)實狀況不符的情況。

廣義說認為由于嗣后原因造成的登記狀況與現(xiàn)實狀況不一致也定義為不動產登記錯誤，顯然擴大了登記錯誤的概念。因為不動產的權利是處于一種動態(tài)之中，嗣后原因的出現(xiàn)在登記之時難以預料，登記錯誤與否也應該相對于登記時的時空而言；另外，現(xiàn)實中不動登記錯誤往往與登記文件瑕疵有關，不動產登記機關的重要職責之一便是審查因文件的數(shù)量與真假，狹義說不利于保護權利人的合法權益和不動產交易秩序。折中說恰好彌補了狹義說和廣義說的不足。

二、不動產登記錯誤賠償責任的性質

學界對不動產登記機關錯誤登記賠償責任的性質的認識尚未達成一致意見，總結起來主要有以下幾種觀點：

一是國家責任說。持該種學說的學者認為：首先，我國登記機關的行政屬性決定了其錯誤登記賠償責任屬性。其次，從理論界的角度來說，著名民法學者梁慧星教授將不動產登記機關賠償責任界定為國家賠償責任。最后，不動產的登記同時維護了國家的管理秩序，如土地管理等。此觀點未對登記行為違法性進行說明，難免有混淆國際賠償與國家補償?shù)南右伞?/p>

二是民事責任說。持該學說的學者認為：一方面，從不動產登記行為的性質看，不動產登記屬于私法中的民事權利變動行為。另一方面，國家責任說不利于保護受害人的利益。

三是性質不明說。持該學說的學者認為現(xiàn)階段將不動產登記機關的錯誤賠償責任定性為國家責任或者民事責任都是片面的，其定性有待于不動產登記立法與管理改革的進一步發(fā)展，現(xiàn)階段不宜進行定性。

筆者認為，不動產登記機關登記錯誤的賠償責任是一種國家責任，或者稱之為行政責任。在我國，雖然不動產登記以登記為權利變動的要件，但是登記機關都具有行政屬性，行使的也都是行政管理職能。另外，現(xiàn)階段國家賠償?shù)男问綄τ诘怯涘e誤而受損的權利相關人的確有諸多限制，但這種限制可以通過完善國家賠償形式等方法來解決，不能因為國家賠償形式的有限來否定其責任本身的屬性。

三、不動產登記機關的登記錯誤責任的歸責原則

明確不動產登記機關錯誤登記的責任形式后，理應對其規(guī)則原則進行討論。

（一）無過錯責任說

主張無過錯責任說的學者理由主要有：

一是根據(jù)《不動產登記暫行條例》第29條和《物權法》第21條第二款的相關規(guī)定。

二是我國香港地區(qū)、英國等國家均采用無過錯責任說。

三是相對于過錯責任，無過錯歸責原則增加了不動產登記機關的責任可能，這可以倒逼不動產登記機關在登記時盡職做好審查等系列工作，從源頭上減少因為登記而產生的糾紛，同時也有利于受害人權利受損時的救濟。

（二）過錯責任說

主張過錯責任說的學者理由主要有：

一是從民事責任基本理論出發(fā)，若無法律明確規(guī)定，應按照過錯原則確定責任。

二是我國的現(xiàn)行審查模式決定了不動產登記機關的權利有限，當不動產按照法律規(guī)定履行完所有登記義務也不能避免登記錯誤發(fā)生時，讓不動產登記機關承擔責任明顯不妥。

（三）無過錯責任原則之選擇

歸責原則實質是一種價值的選擇，是責難主觀過錯還是加重加重其舉證責任。登記程序、登記模式等因素均對不動產登記錯誤賠償責任影響歸責原則的選擇。不動產涉及的數(shù)額往往巨大，關乎的權利往往是人們最基本的權利，不動產登記錯誤會給不動產權利帶來巨大威脅，特別是可能被第三人善意取得，而無過錯責任原則也可以促進不動產登記機關更好的履行職責，更好的保護權利人的權益和市場秩序。

四、不動產登記錯誤賠償責任的構成要件

認定不動產登記構補償責任，必須同時三個前提。第一，登記機關具有侵權行為。第二，權利相關人受到實際損害，因為無損害就無賠償。第三，因果關系。

（一）侵權行為

侵權行為構成要件有五：第一，主體特定性；第二，行為職權性；第三，違法性；第四，損害后果；第五，存在因果關系。

職務侵權行為認定的難點在于第三個條件，即登記行為的違法性，或者說是登記機關工作人員的過錯認定問題。

不動產登記機關的眾多工作之中，以審查不動產登記申請材料的完整形與真實性為核心，其中尤以審查申請原因材料的真實性為重。法律規(guī)定不動產審查時應當履行合理、謹慎的注意義務。但是，法律對登記機關工作人員審查這些材料要達到怎樣的合理、謹慎的程度才算無過錯并未明確規(guī)定。

對于不同的材料，不動產登記機關的注意義務應當有所區(qū)別。

一是對于檔案類材料信息的審查，不動產登記機關應當履行較高的注意義務。這些材料信息往往保存于不動產登記機關內部，如房產證的登記內容等，先關掉登記機關可以通過內部系統(tǒng)對其真實性進行審查。

對于身份信息的審查程度存在不同的看法。有學者認為；一方面身份信息由公安機關管理，不動產登記機關不能直接查詢登記相關人的身份信息。另一方面，現(xiàn)在制假水平都很高，高仿的身份證件并不少見，辨別這些證件的真?zhèn)涡枰獙I(yè)的技能和設備，因此對身份信息不能要求不動產登記機關履行高度注意義務。有的學者有不同的觀點，他們認為不動產登記機關應當對申請材料中的身份證明材料，因為初次登記時，不動產登記機關都要求登記申請人提交身份證外，還應該要求其提交公安戶籍提供的身份證明并蓋章，不動產登記機關可以通過相互關聯(lián)的身份證明材料來印證其真實性。

二是對登記原因材料履行一般注意義務。這些材料包括如不動產買賣、轉讓合同、遺囑等。如甲騙取乙的產權證與身份證明材料，與丙簽訂虛擬家不動產買賣合同，如果甲聲稱自己就是乙，與丙一塊到不動產登記機關進行登記，如果登記機關工作人員盡了注意義務，不能發(fā)現(xiàn)這種其中的錯誤，則不動產登記機關不存在錯誤，因為義務以可能為前提，法律不強人所難。

三是違反輕度注意義務的過錯認定。有一些證明材料具有高度的權威性，如法院的裁決等書面材料。對于這些材料的審查，只需要審查其真實性，至于其合理性、合法性等內容，不在審查之列。

（二）損害事實

損害事實指的是當不動產登記權利人由于不動產登記機關的錯誤登記而受損的客觀事實。這種客觀事實是指受害人的利益收到實際損害。不動產登記錯誤并不必然導致受害人的利益受損。不動產登記機關賠償權利受害人并不是唯一的權利救濟方法，其它如及時糾正登記等都可以將減少甚至避免這種損失。另外，不動產登記錯誤中的物理狀況、權力狀況、變更記錄等事項的錯誤登記，通常不會威脅權力人的權利，受害人也無權要求登記機關賠償損失。

（三）因果關系

對于不動產登記機關責任構成的因果關系，有學者認為這種因果關系是一種必然的因果關系，即不動產登記機關的錯誤登記的行為與權利相關人損害事實之間需要具備一種引起與被引起的本質上的因果關系。

有的學者認為只要這種因果關系是一種相當因果關系，也就是說在通常情況下，依照社會同常觀念判斷登記機關工作人員的行為與損害事實之間是否具有因果關系，如果存在因果關系，則不動產登記機關就應該對權利相關人進行賠償。

相當因果關系學說更為合理，因為必然因果關系無法平衡不動產登記機關與不動產權利受害人的舉證責任，不利于查明損害事實。

五、不動產登記錯誤賠償責任的承擔

責任承擔是責任侵權探討的核心意義所在。

（一）賠償范圍

在我國，不動產登記機關的賠償責任屬于職務侵權責任，實行國家賠償，由國家財政保障，受《國家賠償法》、《物權法》等相關法律的規(guī)制。

縱觀國外登記機關的登記錯誤的賠償范圍可以總結為兩種模式全額賠償模式，即不動產登記機關對于由于自己錯誤登記而給不動產權利相關人造成的全部直接損失與間接損失進行賠償。另一種是限額賠償，即登記機關僅對由于自身而給不動產權利相關人造成的直接損失進行賠償，不賠償不動產權利相關人的間接損失。

筆者認為，限額賠償較為合理。這種限額賠償中的構成，應當包括由于不動產登記機關的侵權而造成的利益損失和權利受害人為維權而付出的必要費用，這種必要費用之中包括必要的誤工費、交通費用等，以此來盡量督促雙方盡早、盡可能的協(xié)商解決賠償問題。

選擇限額賠償，原因如下：

一是從法律適用上看，限額賠償在法律中有明確規(guī)定，《國家賠償法》對此作了專門的規(guī)定。

二是根據(jù)法理的權責一致原則，不動產登記機關賠償責任適用限額賠償較為合理。我國的審查模式造成不動產登記機關權力非常有限，行使有限的權利就應該承擔相應的責任。另外，不動產登記時，不動產登記機關對不動產登記申請人收取的費用是非常有限的，讓僅僅收取有限登記費用的登記機關承擔沉重的全額賠償范圍，不利于登記機構積極性的發(fā)揮，也不符合收益先匹配的原則。

（二）賠償數(shù)額

賠償標準及對賠償數(shù)額的確定。賠償標準的確定有協(xié)商和訴訟兩種途徑可選。

當不動產登記機關需要賠償權利受害人之時，根據(jù)自愿原則，雙方可以就賠償數(shù)額進行協(xié)商，如果就數(shù)額達成一致，可以形成書面材料加以確定，并對書面材料進行仲裁。如果就賠償數(shù)額協(xié)商不成，雙方也可以共同協(xié)商委托評估機構對損失進行評估，以便對最終賠償數(shù)額進行參考。

如果雙方協(xié)商無果，受害人對不動產登記機關的侵權行為向法院提起行政訴訟，由法院調解或者判決來確定賠償數(shù)額和期限。

參考文獻：

[1]譚峻.建筑物區(qū)分所有權與不動產登記制度研究.北京產權出版社.2009.

[2]劉志剛.中國行政訴訟法專題.復旦大學出版社.2014.

[3]梁慧星.中國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例.社會科學出版社.2000.

[4]崔建遠.我國物權法立法難點問題研究.清華大學出版社.2008.

[5]司澤南.完善我國不動產登記的若干思考.法制與社會.2014（1）.

[6]孟強.論不動產登記機構登記錯誤的賠償責任.政治與法律.2014（12）.

[7]張寧.不動產登記暫行條例的若干評析與建議.常州大學學報：社會科學版.2015，16（1）.