公證是否可以淡出不動(dòng)產(chǎn)登記舞臺(tái)

于磊++孫文平

隨著國土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（國土資規(guī)〔2016〕6號(hào)）文件的下發(fā)，登記人多年繼承必須公證的思維大樓轟然倒塌，所有的內(nèi)容公證都不再是唯一選擇。譬如，處置權(quán)屬時(shí)所有權(quán)人可到登記部門現(xiàn)場書寫委托不再強(qiáng)制公證，國外文書經(jīng)過轉(zhuǎn)遞也可繞開公證門檻，尤其是繼承時(shí)不再強(qiáng)制公證，許多登記人的思維定勢短時(shí)間無法扭轉(zhuǎn)，是否公證一時(shí)間成了登記人最熱門的話題。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記不能強(qiáng)制公證

1991年司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《聯(lián)合通知》）第一條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。從此開始，繼承房屋登記時(shí)必須進(jìn)行公證。2014年《最高人民法院公報(bào)》第8期發(fā)布《陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案》，判決房屋登記部門強(qiáng)制公證敗訴，一時(shí)間全國登記部門無所適從，公證到底有沒有法律依據(jù)呢？強(qiáng)制公證會(huì)不會(huì)再次導(dǎo)致登記部門被訴？

2016年7月5日，司法部發(fā)布通知，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，廢止《聯(lián)合通知》即此前規(guī)定房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與等房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，必須公證的規(guī)定不再執(zhí)行。也就是說，繼承人申請房產(chǎn)繼承可直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)“直申”，不再必須持公證書或法院的法律文書方予受理。

《公證法》第二條規(guī)定，公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。第十一條規(guī)定，根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：……（二）繼承?？梢钥闯觯C是依據(jù)申請而進(jìn)行的，《聯(lián)合通知》廢止后，強(qiáng)制公證別說法律依據(jù)，就連文件依據(jù)都沒了。2016年5月30日，國土資源部《關(guān)于印發(fā)〈不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）〉的通知》，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記中的繼承不再強(qiáng)制公證，不動(dòng)產(chǎn)登記是否必須公證的爭論有了明確的答案。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記不公證需要如何辦理

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對不進(jìn)行公證繼承不動(dòng)產(chǎn)所需材料和程序進(jìn)行了明確規(guī)定。

（一）辦理需提交的材料

1.所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其他身份證明。

2.被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等。

3.所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等。

4.放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明。

5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供。

6.被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料。

7.被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。

8.被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

（二）辦理時(shí)應(yīng)把握的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

《條例》第十九條規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。第十一條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力?！稐l例》賦予了登記部門對登記內(nèi)容和登記對象調(diào)查的權(quán)利，同時(shí)要求登記人員具備一定的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，繼承公證只是眾多公證內(nèi)容中的一小部分，登記人員經(jīng)過培訓(xùn)，應(yīng)該能夠承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的審核和調(diào)查責(zé)任。

申請登記時(shí)，全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請并接受登記機(jī)構(gòu)的查驗(yàn)。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死亡事實(shí)是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)，并要求申請人簽署繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書。

經(jīng)查驗(yàn)或詢問后，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況，也可以根據(jù)《條例》賦予的權(quán)限進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)核查后做出不予登記或者登記的決定。認(rèn)為符合條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理，受理后，對擬登記的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個(gè)工作日。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記中應(yīng)尋找公證與不公證的結(jié)合點(diǎn)

在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中遇到的繼承基本有以下三種：

1.協(xié)商繼承：全部繼承人之間協(xié)商一致達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)分配協(xié)議，提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系證明以及其他必要的材料可以申請登記。

2.公證繼承：被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權(quán)公證書可以申請登記。

3.訴訟繼承：繼承人之間不能協(xié)商一致或者無法取得繼承權(quán)公證的，只能向法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決或調(diào)解后，持法院出具的生效法律文書申請登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成立時(shí)間較短，登記人員知識(shí)水平和業(yè)務(wù)能力參差不齊，部分登記部門的工作人員，從未從事過不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作，加之崗前培訓(xùn)時(shí)間不足，業(yè)務(wù)水平較低，僅憑登記人員目前的知識(shí)范圍和業(yè)務(wù)技能無法應(yīng)對較為復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記繼承，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行受理極有可能被法院認(rèn)定為不符合合理審慎的審查標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而因過錯(cuò)導(dǎo)致行政賠償。

考慮到登記部門現(xiàn)狀，建議一般采用繼承公證，有糾紛的采用訴訟解決，但目前繼承公證收費(fèi)太高。繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋的價(jià)值來收取，一套50萬元的房屋繼承收費(fèi)就得5000元，數(shù)倍于辦理房屋繼承登記所繳費(fèi)用，導(dǎo)致繼承人難以承受。目前，江蘇部分地市登記部門主動(dòng)協(xié)調(diào)公證部門，大幅度降低公證收費(fèi)，引導(dǎo)繼承人主動(dòng)申請公證；又如江陰模式，政府出資購買公證服務(wù)，繼承人免費(fèi)辦理公證，都是解決目前困境較好的方法。

陳品祿/責(zé)任編輯