強制公證廢止后不動產繼承登記風險防范思考

賈廣葆

一、化解不動產繼承登記法律風險的幾點思考

不動產繼承登記強制公證取消后，依據現行的法律法規以及規章，因繼承、受遺贈辦理不動產登記的，公證材料不再是必須提交的材料。但并不等于不動產繼承登記就沒有任何法律風險可言，相反因此引發的卻是多重風險難點的思考。

1.如何更好地核實申請人提交材料的真實性

申請人提交材料的真實性、可信性是繼承不動產登記的前提和基礎，也是不動產繼承登記強制公證取消后首先要解決的問題，更是不動產繼承登記順利進行的關鍵。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第十六條規定，不動產登記機構重點審查申請人提交的“與他人利害關系的說明材料”，實際上是為了進一步證實所提交材料的真實性、可信性而采取的多種辦法、多元角度來充分印證其或親屬死亡證明或遺囑證明或協議證明或親屬關系證明等材料的真偽。因此，如何面對任務繁重、錯綜復雜的各類證明材料的核實、審查，正確把握、認定申請人提交材料的真實性、有效性，是不動產登記機構需要解決的重要課題。

2.如何甄別和認定全部法定繼承人的范圍

法定繼承人范圍的認定，是繼承、受遺贈辦理不動產登記是否成立的最終目的，也是合法繼承人是否確立的最終結果。按照《繼承法》的規定，法定繼承人的范圍一般有父母、子女、配偶之間的繼承人、非婚生子女、繼父母子女、養父母、養子女、進了主要瞻養義務的兒媳或女婿，轉繼承和代位繼承等，特別是喪失繼承資格的繼承人的甄別和認定。其繼承范圍廣泛、繼承人員眾多、繼承環節錯綜、繼承內容復雜、繼承時間久遠、繼承資格難定，給合法繼承資格的繼承人和喪失繼承資格的繼承人的準確審查、甄別、認定帶來了極大的困難和壓力。因此，知曉法律規定、熟識繼承知識、掌握登記環節、準確把握確立法定繼承人的范圍，是不動產繼承登記首先要解決的問題。

3.如何規范印證死亡證明材料的真實有效

死亡證明材料是否真實有效，是繼承、受遺贈辦理不動產登記能否登記的關鍵。而申請人提供的死亡證明一般包括公安機關、醫療機構、民政部門的證明；也有鄉鎮、社區等單位的證明；還有火化、殯葬、證人證言等證明。證明眾多，各地又不統一，當事人往往為此往返多次，吃盡苦頭。因此，如何規范印證死亡證明材料的真實、有效，是不動產登記不可回避的問題。

4.如何主動引導當事人所提供材料的選擇權利

盡管司法部早在2016年7月廢止了繼承不動產強制公證的規定，《條例》《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）明確規定，因繼承、受遺贈辦理不動產登記的，公證材料不是必須提交的材料。但時至今日，仍有一些地方公證、登記部門把公證材料作為繼承、受遺贈必須要提交的材料。因此，主動告知、提醒和引導當事人提供材料的多種選擇方式：所提交的材料可以不經公證、也可以經公證，真正落實法律法規賦予當事人提供材料的選擇權利，是不動產登記機構必須解決的問題。

5.如何準確認定眾多遺囑的法律效力

遺囑的法律效力如何，是不動產繼承登記的關鍵環節。《繼承法》規定，遺囑有口頭、自書、代書、錄音和公證遺囑等，而在同一個因繼承、受遺贈不動產登記中，往往可能出現一個或數個遺囑，也可能出現相同或不相同的兩個遺囑，還可能出現不同形式的遺囑等。遺囑的形式多樣、錯綜復雜，但當事人的目的宗旨只有一個，就是盡量讓自己受遺囑、受遺贈繼承合法。作為不動產登記機構來說，沒有前置條件，即公證機關公證文書把關，如何弄懂弄通各個遺囑的相關內容和條件、如何面對遺囑的各種復雜情況、如何確定當事人所提供遺囑的法律效力，是不動產登記機構必須重視的問題。

6.如何規范管控登記申請受理環節和程序

規范管理登記申請受理審查環節和程序，是不動產繼承登記成功與否的保證，也是不動產繼承登記成功的基礎。雖然《條例》《細則》對登記申請受理、申請人提交材料、材料審查、出具書面通知等環節都做了非常詳盡而規范的規定。但在登記具體環節的運行操作中，仍然會出現一些不盡人意、尚不規范、甚至出錯的地方，給當事人帶來一些不必要的麻煩和問題。因此，準確規范、合法管控、嚴格審查、精心把握登記申請中的每一個環節程序，是確保不動產繼承登記成功的保證。

二、化解不動產繼承登記法律風險的對策

針對不動產繼承登記強制取消后帶來的一些法律風險和難點問題，為了避免復議或訴訟的風險，當務之急應從以下五方面加以改進。

1.廣泛宣傳真正落實不動產繼承登記的有關法律法規，理性認識公證的作用，走出不動產繼承公證的認識誤區

及時落實廢止1991年司法部、建設部聯合出臺的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通字〔1991〕117號）以及2009年中國公證協會公布的《辦理繼承公證的指導意見》，真正落實2016年7月司法部發布的《關于廢止〈司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》，把政策交給群眾，做到政策法規公開透明。同時，認識公證的某些局限性，既不能盲目否定公證的作用，也不能盲目高估。

2.積極引導當事人先行解決繼承糾紛，尊重支持法律賦予當事人的選擇權利，創建設立當事人申請承諾信用制度，把不動產繼承登記風險降低到最小程度

引導當事人先解決不動產繼承矛盾糾紛，后辦理不動產繼承登記。當事人在提交繼承不動產登記的申請過程中，往往會出現有利害關系的第三人或更多關系人提出異議，要求其主張該不動產的繼承權利，登記機構應主動引導、積極支招告知申請人及所有有利害關系的人先行解決不動產繼承糾紛矛盾或不動產權屬爭議，待法院或仲裁機構出具生效的法律文書后再申請辦理不動產繼承登記，確保不動產繼承登記順利實施。

3.不斷完善和規范不動產登記的程序、內容、方法，強化和規范登記申請受理、材料審查、書面通知、發放證書等環節合法性的管控

不斷完善和規范不動產繼承登記的程序、內容、方法，加強登記機構人員的能力、素質、責任心教育，在不動產繼承登記工作實踐中，不等、不靠、不指望公證機構的公證書的把關風險，認真做好不動產繼承登記的每個環節的工作，明確每個環節的責任，建立健全和完善規范不動產轉移登記等制度，確保不動產所有權繼承登記符合不動產統一登記制度和《物權法》等相關法律法規，強化、規范不動產繼承登記各個環節合法性的管控。

4.進一步優化、磷選、改革、甄別不動產繼承登記的相關材料，做到既合理合法，方便群眾，又能有效避免登記風險

既要堅持要求不動產繼承登記的申請材料合理合法，符合法律法規所要求提供的相關必備材料，又要確保當事人在不動產繼承法律事實確定后已經取得的且便于方便出示的有關材料；既要確保材料的真實性、法律性，又要有效避免所提供登記申請材料可能出現的風險責任。

5.采取多樣化方法，規范公告形式，加強登記機構的自身建設，完善登記機構的糾錯機制和責任追究機制

發布公告，安民公示，是現行不動產登記、發放不動產所有權證的必須必備環節，必須嚴格遵守。而在不動產所有權繼承登記中，由于繼承房屋、遺囑房屋的固有特點，可采取政府主管部門官方網站、紙質文件、小區、村委會、居民委公告專欄、居委會社區口頭告示等多樣化的方法，對公告的形式、內容、地點和時間作出規范性的規定，把政策交給群眾，真正發揮不動產繼承登記公告的作用。同時，建立登記機構的糾錯、追究機制。《物權法》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等相關法律法規規章，特別是《條例》《細則》，對當事人提供虛假申請材料騙取房屋申請登記和登記機構玩忽職守、濫用職權、循私舞弊的，規定了相應的法律責任和處置辦法。建議建立和完善登記機構糾錯和責任追究機制，明確不動產登記機構自我查找、自我檢查、自我糾錯的職責、內容、程序和方法，并相應通過立法加以規范。同時，充分賦予登記機構的上級隸屬的國土資源房屋局主管部門撤銷錯誤登記的權力。

陳品祿/責任編輯