房地產企業建設用地使用權的量化動態登記

季峰++徐松紅++陳詩夢

長期以來，我國各地實行房地分散登記，并形成了各自的登記規范和登記習慣。不動產統一登記后，實行房地一體登記，解決了信息不共享、群眾辦事不方便等許多問題。但在實質性深度融合上，也出現了一些問題，諸如依據相關規則明確土地按宗，房屋按幢、層、套、間確定不動產單元，存在一宗土地對應多個房屋單元，如何確定不動產單元成為難題；特別是房地產開發企業土地整宗抵押，而小業主購買商品房后需要辦理轉移登記，如何解押部分已竣工房屋對應的土地使用權，為小業主登記辦證；查封登記時已預售的房屋對應的土地使用權是否在查封范圍也是一個困惑。

一、要解決這些問題，必須深入探討我國建設用地使用權的本質，尋找切實可行的辦法

我國房屋的所有權主體沒有限制，而土地實行公有制，土地所有人只能是國家和集體，在所有權層面上土地和房屋就成了權利分開的不動產。土地所有權不能作為交易的客體，房屋所有權人雖然取得了房屋的所有權，但無法取得占用范圍內的土地所有權，由此出現了房屋所有權沒有正當土地權源的問題。

為解決這一問題，我國立法上借鑒了其他國家或地區的成熟立法例，在所有權和使用權或經營權兩權分離方針的指導下，出現了“土地使用權”這一名詞。其中，最常見的是建設用地使用權。建設用地使用權的社會機能在于調和土地與地上建筑物之間的利用關系，房屋不能脫離土地而存在，兩者必須相互結合才能發揮經濟效用。

建設用地土地使用權劃撥或出讓，劃撥、出讓的不是土地本身，而是土地的使用權，是一種建造和保有房屋的權利。實際上，雖然建設用地使用權是一種用益物權，但又具有類似所有權的一些權能。在處分上，我國《物權法》進一步確立了“房地一致原則”，俗稱“房隨地走”“地隨房走”，即雖采房地分離主義立法模式，但堅持房地一體處分。

在這樣的法律框架下，不動產登記工作中要把握好土地與房屋的物權關系，必須堅持以下幾點：

一要遵從市場經濟基本法理。我國建設用地使用權是土地使用人通過劃撥或者有償出讓，取得在國家所有的土地上建造建筑物的權利，就是在國有土地上設立的建設建筑物、構筑物以及附屬設施的地上權，具有世界上通行的地上權的一切特征，也是我國地上權的主要內容。同樣，集體建設用地使用權、宅基地使用權也是典型的地上權，其設立、變更和消滅的規則，都適用于地上權的規則。

二要參照世界通行慣例。相較《德國民法典》而言，德國的《地上權條例》增強了對地上權人的保護，為了防止土地所有人挾經濟上的優勢，約定各種苛酷條款迫使地上權人接受以便獲取暴利。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）提升了地上權人的法律地位，給予地上權人充分的法律保護，同時促進了地上權的融通。地上權本質上系結合建筑物而獨立的不動產物權，為增加交換價值，《條例》盡量減少地上權消滅之原因，明定建筑物具有讓與性。我們也應當充分保護土地使用權人的合法權益，促進不動產的交易流通，盡可能提供轉讓、抵押等各類處分的登記服務，發揮不動產的效用。

三要結合我國國情處理實務。不動產登記工作要以有利于保護權利、發揮物的效用、促進經濟發展為宗旨，業務開展工作中要具體情況具體分析，合理處理各類問題，要為企業、群眾多做實事，讓企業群眾對不動產登記改革有獲得感。

以權利種類劃分，不動產可以分為區分所有權和非區分所有權兩類。非區分所有權是指機關事業單位建設項目、工礦倉儲類建設項目等，宗地上雖然有多幢建筑物，但各個建筑物功能相互配套不宜拆分，一般應當按一個不動產單元設定。區分所有情形的主要是房地產項目，土地使用權及房屋所有權首次登記不能簡單地按一個單元登記。同時，由于分期開發，開發企業一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工時，再做國有土地使用權抵押注銷登記也是不現實的。登記實務主要有兩方面問題：一是如何對開發企業的建設用地使用權進行登記來滿足其抵押、預售、轉讓要求，這是一種動態權利的登記；二是如何對業主的土地使用權登記，保障其權利。通俗地講，如何記載土地使用權，是否進行土地使用權分攤，這是一種靜態權利的登記。

二、要解決這些問題，必須深入把握建設用地使用權在商品房全生命周期的作用體現，建立完善不動產登記管理體系

建設用地使用權，實際上就是在國有土地上進行建設房屋、保有房屋的權利。隨著建設銷售的進度，房地產開發企業逐步將其從土地出讓時取得的建設用地使用權轉化到房屋上，轉移給業主，最終完全變為現實的房屋并轉移給業主，由此可見，建設用地使用權作為一種具體的建設和保有房屋的權利，是可以量化的。同樣，建設用地使用權在抵押時也是如此。

關于建設用地使用權量化的方式，國外（如瑞士等）有的是按照對應房屋的價值計算份額；國內有的城市（如重慶等）是按照建筑區劃建筑規模分攤，有的城市（如蘇州等）采用按幢設宗劃分宗地的辦法。筆者認為，以房屋價值計算建設用地使用權份額比較困難，并且房價變動頻繁，不宜采用。按照規劃確定的指標，用一幢房屋建筑面積占總建筑面積的比例，乘以宗地面積來計算其建設用地使用權，相對簡單，操作可行。

這里對建設用地使用權的分割只是觀念上的，并非物理上的。房屋占用范圍內的土地使用權有幾種不同的理解：一是房屋投影對應的土地使用權；二是房屋所在宗地的土地使用權；三是房屋對應的分攤土地使用權。目前沒有統一的規定或者認識，對于如何分攤，也沒有明確的規定。需要注意的是，在我國一些地方雖然開展了所謂國有土地使用權分割登記，但這并非是真正意義上的土地分割登記，而僅僅為了分攤登記房屋占用的土地使用權面積。

關于開發企業建設用地使用權的動態登記，可以根據商品房項目的建設周期，從建設用地使用權的本質內涵出發，量化宗地內的各單體建筑的土地使用權份額，建立房地一一對應關系，在商品房入網銷售、轉讓和抵押登記等業務節點，核減開發企業建設用地使用權份額，形成地房一體變動的業務管理體系。

對于預售轉讓核減建設用地使用權份額易于理解，但對于設定抵押相對復雜。《物權法》第一百八十二條規定，以房屋抵押的，該房屋占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。當該宗地上規劃只有一幢房屋，且該房屋不屬于區分所有，以該房屋設定抵押的，該宗地的建設用地使用權一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面積。當該宗地上規劃有數幢房屋，權利人以其中部分房屋設定抵押的，該設押房屋所占該宗地的建設用地使用權份額一并抵押。

三、要解決這些問題，必須制定完善交易管理和不動產登記操作流程，明確詳盡可行的業務路徑

具體操作上，從商品房項目宗地上第一幢樓預測成果審核入庫時，根據規劃修建性詳細規劃總平圖，理清宗地與樓幢關系，建立《宗地與房屋對應表》，到最后一幢樓權籍調查成果審核入庫時，清理最終批準建筑規模與宗地建設用地使用權之間的關系。其業務流程包括以下幾個方面：

（一）土地使用權首次登記，根據土地權屬來源證明、權籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等相關資料辦理土地使用權首次登記。

（二）第一幢樓入網銷售前，因地上無房屋，無建筑規模變化，可按正常流程辦理土地抵押或查封登記。同時注意，首次辦理土地抵押登記只能辦理整宗地抵押，不能辦理分宗抵押登記。辦理抵押或查封登記時須查看登記簿及內外網，確認此時宗地上沒有房屋預售狀況。

（三）宗地上第一幢樓預測成果審核時，按照規劃修建性詳細規劃總平圖，理清宗地與樓幢關系，按照入網銷售的建筑規模，測算每幢房屋應分攤土地使用權份額，計算剩余的建筑規模和量化對應的土地使用權份額，建立宗地與房屋對應表。

（四）辦理第一幢樓入網銷售時，在原土地使用權登記附記欄注記建筑規模變動及土地使用權分攤情況；如有抵押的，同時在抵押權登記附記欄注記。

（五）第一幢樓入網銷售至商品房首次登記之前，開發商申辦土地抵押登記或接受查封登記，應以宗地與房屋對應表為依托進行規模核算管理，對有剩余規模的部分方能辦理土地抵押或查封登記。辦理抵押登記時應注意：1.對已入網銷售樓幢的建筑規模應相應核減該建筑規模（以權籍調查審核入庫的預測成果為準）。2.對表上標明的宗地批準房屋建筑規模或規劃批準的建筑總規模扣除應核減建筑規模后，得到剩余規模為零或者雖有剩余規模但小于公共配套設施規模的，不予辦理。若法院要求查封該宗地，則告知法院地上建筑規模變動情況，協助辦理剩余規模的土地使用權份額查封。

（六）開發企業申請辦理第一批商品房首次登記時，對原土地使用權登記進行變更登記，明確記載本宗地原批準建筑規模、已竣工登記規模、剩余建筑規模和對應的建設用地使用權份額。對于存在宗地抵押的，應當辦理抵押變更登記（部分解押）。后續分批辦理入網銷售和首次登記，參照上述模式操作。

（七）宗地上最后一幢商品房辦理首次登記時，應要求開發企業申請辦理土地變更（規模核減及權利人變更）登記，將土地使用權人變更為全體業主，只記載于登記簿，不發權證。此時，宗地上房屋已轉移至業主名下（開發企業為未售房屋的業主），按照房地合一登記原則，該宗地實際上為全體業主共有，同時，將該宗地上其他獨立成棟的共用房屋或設施等構筑物記載為全體業主所有。不動產登記后，雖統一了業務系統，但仍然是在土地、房屋不同的客體上登記，若此時不辦理權利人的變更登記，宗地查詢時仍可查到該宗地權利在開發企業名下，直接后果是可能被誤查封或抵押。

登記流程是：開發商辦理首次登記（附記建筑規模）-開發商辦理宗地抵押-開發商申領預售許可證-入網銷售房屋-部分樓幢房屋竣工-申請首次登記（有抵押的，申請抵押變更，解除擬首次登記的房屋對應的土地使用權抵押）。同時，辦理原土地使用權變更，減去已經首次登記的建筑規模及對應分攤份額。最后一幢樓辦理首次登記，解除全部土地抵押，注銷原土地使用權登記，收回證書。

筆者認為，這樣分析理解建設用地使用權，量化建設用地使用權份額，建立完善一整套業務操作流程，實行房地產開發企業建設用地使用權動態登記，可以解決房地產項目登記管理的現實問題。總體而言，一是符合法理，不違反國土部土地不得隨意分宗、分割的規定。二是操作規范，系統走流程操作，登記簿可查詢，避免手工備注，減少隨意性。三是方便企業，動態管理滿足開發企業資金周轉需要，減輕開發企業負擔。四是管理到位，對開發企業實行全流程管理。五是減少風險，抵押、查封不針對已入網銷售商品房對應的土地使用權，方便小業主登記辦證，減少社會群體性矛盾糾紛。

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陳品祿/責任編輯