天津市宅基地及地上房屋確權登記解讀（中）

天津市不動產登記局

八、關于房屋范圍超過宅基地準予登記范圍的處理

房屋登記與宅基地準予登記范圍按照下列原則處理：

一是房地一體的原則。當事人如申請對地上房屋進行登記，則需先行明確準予登記的宅基地范圍，對于實際使用宅基地面積超出準予登記面積的，應以權利人指認范圍為基礎，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標注宅基地超占部分范圍。

二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對于整個房屋已全部劃入準予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準予登記界限的，具備權屬來源材料或已按規定出具相關確認證明的，可對該房屋進行登記，超出部分房屋用虛線標注，證書記事欄注記“房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記”；對于指認宅基地超占范圍時故意將房屋大部分劃在準予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個房屋不予登記。

對于房屋基地占地范圍超出宅基地準予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴大宅基地準予登記的范圍，從而實現擬登記房屋的完整；對于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。

九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接

《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證若干規定》（以下簡稱《規定》）明確了對于實際占用范圍超出批準范圍、準予登記范圍超出宅基地面積標準、房屋面積、準予登記宅基地范圍內房屋面積等相關注記事項，為確權登記結果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎。對于實際占用宅基地面積超批準面積或宅基地面積標準的，或是房屋超出準予登記用地范圍的，在進行宅基地使用權及房屋所有權轉移、抵押等處分時，應當明確整體處置，轉移登記及抵押權實現時應當先對超出部分進行處理后再辦理相應的登記。有關政策未明確如何處理的，在轉移登記或抵押權實現時按原發證情況繼續注記。

十、關于宅基地分戶標準的確定

“戶”的認定是全國宅基地登記中普遍存在的問題，對于解決“一戶多宅”、面積超標等問題都是至關重要的，但“戶”的認定標準全國并沒有統一的規定，各個地方認定的方法也不相同，天津市在出臺《規定》對“戶”進行規定時主要出于以下考慮：一是讓農民有更多獲得感的原則，按照《民法通則》中關于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關規定作為確定的最低標準；二是城鄉統一的原則，參照限購時對“戶”的認定標準確定；三是尊重歷史、尊重事實的原則，在2013至2014年到各區縣國土分局調研時發現，各區縣對戶的認定標準不統一。例如：武清《武清縣農村住宅用地審批管理辦法》（武政發〔2000〕9號）“（一）有一個子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜海《關于土地依法集約高效利用的實施辦法》（靜黨發〔2010〕23號）規定“18周歲以上男青年應分戶”等。因此，在《規定》中為區縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進行銜接。

基于此，在《規定》第六條第三款規定了戶確定的最低標準，即：“屬于‘一戶多宅的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發證，具體‘戶的認定辦法由區縣人民政府結合實際情況確定”。

十一、關于不予登記發證的情形

宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；《規定》第五條規定以外的非農業戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”的；違法用地未經依法處理的；農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設的；因城鄉建設用地增減掛鉤試點、小城鎮建設、遷村并鎮和村民遷入新建住宅等原因，按規定已分配新樓房，應當拆除地上房屋的原有宅基地或應當交回的原有宅基地；法律、法規規定其他不予登記的情形。

十二、關于與歷史上登記結果的銜接

鑒于此次宅基地及地上房屋確權登記發證工作按照總登記的方式開展，對于歷史上已核發土地、房屋權屬證書的，應由權利人申請換發新證書。登記機構應調閱登記檔案核實，經核實為依法取得的予以換發新證，只辦理土地登記或者房產登記的經登記后換發記載完整土地房產信息的新證書；屬于《規定》第一條第二款規定的“原以圖解法、勘丈法等測繪并登記發證的土地，需按原范圍調查測繪后，重新換發新證”；經核實存在宅基地面積超標情形的，根據《規定》第六條與《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發證工作實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第四十六條規定，在新證書上作相應記載。對于因登記機構保管不善不能核實登記檔案的，登記機構應結合證書記載和現狀調查情況進行核實后，按規定換發新證。登記機構不宜以公告形式將原證書作廢。

對于個別區縣之前核發證書時證載面積未區分年代，無用地批準文件，全部超出宅基地面積標準的問題，建議各區縣結合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續、穩定、公平的原則結合實際情況出臺相關處理意見。

十三、關于嚴格規范權籍調查卷及登記卷的制定

為規范宅基地使用權及房屋所有權調查確權登記工作，按照房地“統一調查、統一測繪、一并申請、一并登記”的原則，天津市在市政府《規定》的基礎上制定了《實施細則》，對調查成果標準及登記要件進行了規定，結合不動產統一登記工作，各作業隊伍及國土分局嚴格按照有關要求出具調查成果，組制權籍調查卷及登記卷，具體要求如下：

1.調查成果標準

《實施細則》第三十七條、第三十八條就調查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規定。

第三十七條 房地調查成果資料

（一）權屬調查成果資料

宗地調查資料：

（1）權利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

（2）土地房屋調查表；

（3）界址表；

（4）宗地草圖；

（5）權屬來源證明材料。

村級調查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級宗地明細表、地籍總圖。

四鄰指界是按照實際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭議，維護農村社會穩定，避免后續繼續擴大用地范圍引發矛盾沖突，該四鄰指界需在調查階段完成；確權登記時對準予登記范圍的指認只需當事人自行指認，如調查階段已經進行了的，就在調查卷中如實記載，如調查階段未進行的，可在申請登記前完成。

（二）測繪成果資料（包含紙質和電子資料）

（1）控制測量原始記錄與平差資料；

（2）控制點坐標成果表及其點之記；

（3）控制點點位分布圖；

（4）地籍測繪技術報告；

（5）地籍圖；

（6）宗地圖及相關測繪資料（包括宗地示意圖、界址點坐標成果表等）；

（7）房產測繪成果報告；

（8）房屋分丘圖（獨用宗地適用）；

（9）房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

（10）以區縣為單位的技術報告、質量檢查報告。

第三十八條 成果的整理與歸檔

應建立地籍調查檔案管理制度，明確地籍調查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調查工作結束后，應該及時對成果資料進行立卷整理歸檔。

（一）成果資料整理應檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發現資料不全、不符合要求的，應進行補充修正。

（二）應按照檔案管理規定的要求對成果資料進行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對權屬有爭議的宗地要單獨立爭議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區（縣） -鄉鎮-村”分級存放，電子數據集中存儲。

（三）以宗地為單位，每一宗地立一地籍調查卷；共用宗時，以權利人為單位，分別立卷。

（四）建立以村為單位的資料匯總案卷，案卷內容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調查指界通知（通告）、工作底圖（已經指界蓋章）、村內各宗地的宗地情況明細表、糾紛調解情況說明、調查日志等。

（五）卷內文件排列以土地及其地上房屋權屬變化、文件材料產生時間及文件主次關系為序。

2.登記成果標準

《實施細則》第四十四條和第四十五條對登記要件及審核要點做出了明確要求：

（一）登記要件

申請人申請集體土地使用權、房屋所有權登記時，應當提交下列要件：

（1）申請書；

（2）申請人身份證明；

（3）委托他人辦理的應當提交委托書及被委托人身份證明；

（4）權屬來源證明等相關文件；

（5）權籍調查成果。

（二）審核要點

在宅基地確權登記發證審核時，應把握以下要點：

一是主體。宅基地使用權應當依據批準用地或建房手續以及買賣協議等依法確認給本農民集體成員。對于用地或建房手續不齊全的，可確認給戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。對于“一宅多戶”的宅基地權利人由各戶共同協商確定。非本農民集體成員的農民符合宅基地確權條件的，在證書記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。二是面積。依據《實施細則》第四十六條將宅基地取得時間區分為1982年前、1982-1987年、1987年以后三個不同時期分別處理。三是一戶一宅。嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，對于一戶多宅的，申請人只能選擇其中的一處進行登記發證，其余的只調查不登記。達到分戶條件的，經家庭成員及村委會同意，明確每一處宅基地的權利人后，可分別申請宅基地使用權登記。四是權屬清楚無糾紛，已完成四鄰指界蓋章。

各登記機構應按照上述規定進行組卷和歸檔。

陳品祿/責任編輯