人民法院是否有權對預查封的商品房進行拍賣

鄒志強

一、案情簡介

2015年5月11日，瑞金市人民法院受理原告曾某訴被告鐘某、趙某民間借貸糾紛案，在案件審理期間，法院依原告曾某申請，對被告趙某購買的還未辦理房產證的商品房進行預查封。2015年7月1日，法院依法作出民事判決，責令被告鐘某在判決書生效后七日內歸還原告曾某借款1100000元，被告趙某對此承擔連帶責任。該判決生效后，被告未履行還款義務，法院依原告曾某申請，在房地產開發企業甲公司明確反對的情況下，對預查封被告趙某名下的房屋進行拍賣。因甲公司為案涉房屋的建設單位，以房產證未辦理房屋產權應歸甲公司所有，被告趙某未補交面積誤差款、契稅及住房維修基金等費用為由向瑞金市人民法院提出執行異議，法院以《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條之規定，認定涉案房屋所有權人為趙某，駁回甲公司的執行異議申請。

二、爭議焦點

本案的爭議焦點在執行階段，人民法院是否有權對預查封狀態的商品房進行拍賣？

觀點一：在買受人支付全部購房款后，不論是否辦理房產證，房屋實際產權都歸買受人所有。本案中，人民法院有權依申請執行買受人即被告趙某名下的房屋。

觀點二：在買受人支付全部購房款后，在未辦理房產證的情況下，房屋產權仍歸房地產開發企業所有，買受人僅享有商品房預期財產性利益。只有在房產證辦理到被執行人名下，預查封才能轉為查封，在此之前，法院不得對預查封的商品房進行拍賣。

三、理論分析

針對爭議焦點，筆者贊成觀點二，具體理由如下：

1.人民法院對預查封的房產進行處理，不符合《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的有關規定

最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第十五條規定，人民法院可以對“辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”進行預查封。雖然該司法解釋規定預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上相同，即在預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，也不得辦理轉讓、抵押手續，但并未明確預查封和查封完全相同。

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所采取的控制性措施，即由人民法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續；待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。《通知》創立預查封制度的目的是因為被執行人對未經登記的物權或者預期物權享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權利主體，尚處于不確定的狀態。

預查封和查封在法律效力上有如下區別：因預查封的標的物產權尚處于不確定的狀態，人民法院不能對預查封的標的物進行處理；在預查封期間，登記機關除按規定將預查封的標的物登記在被執行人名下之外，不得為其他登記。據此，法院將涉案預查封房屋進行拍賣不符合司法解釋規定，依法應撤回拍賣委托。

2.被執行人的預期財產性利益與實際財產的內涵不同，司法解釋賦予法院對預期財產性利益進行查封的權利，但并未賦予法院對預期財產性利益進行處分的權利

《物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記的，發生效力；未經登記的，不發生效力，但法律另有規定的除外”；最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條規定，“未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷”權利人的歸屬。據此，我國對不動產物權采用登記要件主義，本案房屋所有權人仍為甲公司，而非法院認為的屬于被執行人趙某所有。

被執行人趙某雖然通過銀行按揭方式支付了絕大部分購房款，但還未繳納契稅、未補繳面積誤差款、也未辦理入戶及房產證，其對房屋所享有的僅是預期財產性利益，而不是房屋所有權。預期財產性利益因客觀原因的發生，可能無法產生達到現有利益的價值，正如預查封不必然直接轉化為查封一樣（還需滿足一定條件）。司法解釋允許對預期財產性利益進行查封，但并未賦予法院對預期性財產利益進行處分的權利。因此，如果需要拍賣涉案房屋，必須經過所有權人即甲公司同意，法院擅自處分涉案房屋不符合法律規定。

3.法院援引《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條之規定，認定涉案房屋屬被執行人趙某所有，進而認為法院有權對該房屋進行拍賣，也應在履行相應的手續且確保甲公司合法權益的前提下再進行

首先，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。該規定是指在執行房地產開發企業名下的商品房時，針對已支付大部分房款的居住型購房者應從法律上給予特別保護，而非指買受人為被執行人時，應特殊保護買受人的債權人的利益，更非對房屋所有權認定的法律依據。因此，法院援引該司法解釋的規定認定涉案房屋屬被執行人趙某所有屬于法律理解錯誤。

其次，人民法院在司法執行過程中，不僅要保護申請執行人實現生效法律文書的權利，也要保護案外善意第三人的合法利益。原則上善意第三人對被執行人的民事權利不因執行而遭受不利損害，申言之，就是第三人對被執行標的的物權性權利不應因執行而喪失。

因此，人民法院認定涉案房屋屬被執行人趙某所有缺乏法律依據，擅自對涉案房屋進行拍賣損害了甲公司的合法權益。

4.在申請執行人曾某未向甲公司支付剩余房款且法院也未同意剩余房款從該房屋變價款中優先支付的情況下，對案涉房屋進行查封、拍賣的行為違法，依法應予以糾正

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條規定，“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結”。本案中，被執行人趙某還未繳納涉案房屋的契稅、住房維修基金，也未向甲公司補繳面積誤差款，在申請執行人曾某既未向甲公司支付剩余價款，也未同意從變賣價款中優先支付甲公司剩余價款的情況下，法院對案涉房屋進行查封、拍賣不符合法律規定，損害了甲公司作為房屋所有權人的合法權益。

綜上所述，瑞金市人民法院對產權屬于甲公司的房屋進行預查封，并在預查封后在甲公司明確反對的情況下仍進行拍賣屬于法律適用及客觀事實認識錯誤，依法應予以糾正。

陳品祿/責任編輯