淺談辦公樓物業(yè)管理社會(huì)化的作用

王璽

[關(guān)鍵詞]辦公樓物業(yè)管理社會(huì)化；優(yōu)勢(shì)；作法

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，人們對(duì)辦公、生活的品質(zhì)也在逐步提高，辦公、生活環(huán)境的優(yōu)劣已成為社會(huì)廣泛關(guān)注的話題之一。變過(guò)去單一的安保、保潔服務(wù)增值為會(huì)務(wù)服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)、洗衣、美容美發(fā)、餐飲服務(wù)等全方位、多層次的綜合性服務(wù)；變行政性的日常管理為企業(yè)化有償專業(yè)服務(wù)已成為社會(huì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡階段，中國(guó)各級(jí)政府傳統(tǒng)的自辦型封閉式辦公樓管理模式，存在成本高、效率低、不適應(yīng)客觀情況需要等種種的弊端。在機(jī)構(gòu)改革、建設(shè)服務(wù)型、節(jié)約型政府機(jī)關(guān)的大時(shí)代下，具體負(fù)責(zé)政府辦公樓運(yùn)行管理的機(jī)關(guān)事務(wù)部門(mén)，把辦公樓后勤服務(wù)面向社會(huì)外包已成為今后的發(fā)展趨勢(shì)。

為什么物業(yè)管理極其適合于辦公樓呢？辦公樓與住宅樓的不同之處，前者主要進(jìn)行辦公活動(dòng)，是辦公場(chǎng)所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分。20世紀(jì)七十年代，就有國(guó)外學(xué)者指出，辦公樓就是進(jìn)行公務(wù)、文書(shū)處理以及信息收集等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所，其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)主要有兩種，包括5A級(jí)辦公樓以及甲級(jí)辦公樓，兩者相比5A級(jí)辦公樓的劃分更為明確。多數(shù)辦公樓的使用者都是機(jī)關(guān)辦事人員和商務(wù)高端人士，他們對(duì)工作、生活的品質(zhì)更為注重，其要求更為嚴(yán)格，這就更加需要卓越的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全面細(xì)致的服務(wù)，并不是后勤部的某項(xiàng)單一服務(wù)所能滿足的。

那么，什么是物業(yè)管理社會(huì)化呢？現(xiàn)代辦公樓物業(yè)管理有狹義與廣義之分，前者是指物業(yè)管理公司對(duì)辦公樓以及其內(nèi)部場(chǎng)所、設(shè)施以及場(chǎng)地等進(jìn)行維護(hù)的一項(xiàng)活動(dòng)，而后者則是指包括委托管理在內(nèi)的一系列管理的工作流程。物業(yè)管理社會(huì)化是作為市場(chǎng)主體的物業(yè)公司能夠自主決策的。這意味著物業(yè)公司能夠直接參與各類有關(guān)物業(yè)的管理活動(dòng)，自覺(jué)調(diào)整自己的行為，以適應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行；自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展；能夠根據(jù)自身的管理水平、技術(shù)條件、作業(yè)設(shè)施裝備及物業(yè)管理市場(chǎng)情況，自主地選擇經(jīng)營(yíng)管理的項(xiàng)目和方向，在物業(yè)管理市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。

辦公樓物業(yè)管理社會(huì)化的作用，有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1.“高”：以高素質(zhì)的專業(yè)人才，利用高科技手段，去實(shí)施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理，對(duì)智能化服務(wù)、配套服務(wù)等要求越來(lái)越高，辦公樓物業(yè)服務(wù)更是如此。因此，物業(yè)管理企業(yè)把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ)，一直致力于提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，對(duì)招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核嚴(yán)格把關(guān)，造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

2.“低”：低成本運(yùn)作。物業(yè)管理企業(yè)一直堅(jiān)持“用好每一分錢”的原則，嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理，為辦公樓使用者提供最佳性價(jià)比的服務(wù)，從而使辦公樓使用者全面受益。

3.“精”：匯集了眾多管理精英，多數(shù)是一支經(jīng)過(guò)多年磨合、歷練的精英團(tuán)隊(duì)。實(shí)施精細(xì)化管理，在競(jìng)爭(zhēng)上以質(zhì)取勝，在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下足功夫。

4.“細(xì)”：關(guān)注細(xì)節(jié)，實(shí)施人性化管理，倡導(dǎo)和睦的工作關(guān)系。以顧客至上的原則，在各個(gè)細(xì)節(jié)上為顧客排憂解難。

5.“大”：充分利用“大”市場(chǎng)資源。一體化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作和專業(yè)化監(jiān)督相結(jié)合，提升服務(wù)水平。

6.“齊”：服務(wù)項(xiàng)目齊全，配套齊全。服務(wù)內(nèi)容向顧客公開(kāi)，全天候?yàn)轭櫩吞峁┤轿粌?yōu)質(zhì)服務(wù)。

7.“簡(jiǎn)”：管理中間環(huán)節(jié)少，服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化。物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置遵循精簡(jiǎn)高效的原則，多數(shù)采用直線職能制和扁平式結(jié)構(gòu)，盡量減少管理的中間環(huán)節(jié)，可以提高工作效率和服務(wù)效率，保證信息傳輸渠道的暢通、迅速。

根據(jù)政府大力推動(dòng)物業(yè)管理社會(huì)化的方針，認(rèn)真貫徹落實(shí)十八屆三中、四中全會(huì)精神和習(xí)近平總書(shū)記系列重要講話精神，按照 “專業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用”的原則，進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制，規(guī)范服務(wù)行為，大力推進(jìn)物業(yè)規(guī)范化管理，必定是今后物業(yè)管理發(fā)展的核心方向，從而達(dá)到辦公樓使用者和物業(yè)管理公司共同促進(jìn)、共同升華的目的。

綜上所述，把辦公樓交給專業(yè)的物業(yè)公司管理優(yōu)勢(shì)甚多，并且也能充分發(fā)揮其社會(huì)化作用。因?yàn)檗k公樓物業(yè)管理水平直接影響辦公樓的品質(zhì)。辦公樓的硬件條件固然重要，但以辦公樓物業(yè)管理為實(shí)質(zhì)的軟件實(shí)力對(duì)于辦公樓的運(yùn)轉(zhuǎn)同樣重要。事實(shí)上，辦公樓運(yùn)轉(zhuǎn)的成功很大程度上就取決于后期的物業(yè)管理水平。專業(yè)的物管公司，能夠給辦公樓營(yíng)造出一個(gè)良好的內(nèi)部辦公環(huán)境，并對(duì)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)的維護(hù)，保證長(zhǎng)期穩(wěn)定使用，對(duì)辦公效率提升、提高辦公樓使用者滿意度、增添辦公樓形象非常有效。現(xiàn)在很多辦公樓雖在硬件上狠下功夫，卻忽視了軟件實(shí)力的打造。

通常，人們把辦公樓的生命分為四大周期：第一階段是環(huán)評(píng)、投資、評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；第二階段是建造階段；第三階段是使用管理階段；第四階段是廢棄階段，就是拆掉。如果一個(gè)辦公樓保護(hù)的好，我們最少可以運(yùn)轉(zhuǎn) 100年，也就是說(shuō)在物業(yè)管理中間要保護(hù)100年樓宇價(jià)值。他們的比例是多少呢？第一階段投資、環(huán)評(píng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)只占到投資0.7%，第二階段造房子只占 16.3%，第三階段使用管理中間占到了82.5%，第四階段僅僅占到0.5%。辦公樓生命周期的循環(huán)理論告訴我們良好的物業(yè)管理對(duì)資產(chǎn)、資源的愛(ài)護(hù)，對(duì)設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，對(duì)環(huán)境保護(hù)，以及對(duì)辦公樓的生態(tài)起到了決定性的作用。

所以，應(yīng)把辦公樓交給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)根據(jù)辦公樓的特點(diǎn)做出有針對(duì)性的管理方案，如：事務(wù)繁忙，采取貼心的一站式服務(wù)理念；技術(shù)密集，管理人員、專業(yè)人員具備較高的業(yè)務(wù)水平，可以處理任何日常及突發(fā)事件；政務(wù)活動(dòng)頻繁，安全管理及清潔服務(wù)要求有效及時(shí)；涉密性強(qiáng)，服務(wù)的對(duì)象如帶有一定機(jī)密性，安全及保密管理要有嚴(yán)格的制度約束等。力爭(zhēng)讓辦公樓使用者有“安心、省心、放心、開(kāi)心、舒心”的良好體驗(yàn)，保證辦公樓的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，樹(shù)立良好的文明辦公樓形象。