淺談辦公樓物業管理社會化的作用

王璽

[關鍵詞]辦公樓物業管理社會化；優勢；作法

隨著中國經濟的騰飛，人們對辦公、生活的品質也在逐步提高，辦公、生活環境的優劣已成為社會廣泛關注的話題之一。變過去單一的安保、保潔服務增值為會務服務、清潔服務、咨詢服務、設備運行及維修保養、洗衣、美容美發、餐飲服務等全方位、多層次的綜合性服務；變行政性的日常管理為企業化有償專業服務已成為社會發展的大勢所趨。

在計劃經濟向市場經濟過渡階段，中國各級政府傳統的自辦型封閉式辦公樓管理模式，存在成本高、效率低、不適應客觀情況需要等種種的弊端。在機構改革、建設服務型、節約型政府機關的大時代下，具體負責政府辦公樓運行管理的機關事務部門，把辦公樓后勤服務面向社會外包已成為今后的發展趨勢。

為什么物業管理極其適合于辦公樓呢？辦公樓與住宅樓的不同之處，前者主要進行辦公活動，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分。20世紀七十年代，就有國外學者指出，辦公樓就是進行公務、文書處理以及信息收集等社會、經濟活動的場所，其評定標準主要有兩種，包括5A級辦公樓以及甲級辦公樓，兩者相比5A級辦公樓的劃分更為明確。多數辦公樓的使用者都是機關辦事人員和商務高端人士，他們對工作、生活的品質更為注重，其要求更為嚴格，這就更加需要卓越的專業化管理團隊進行全面細致的服務，并不是后勤部的某項單一服務所能滿足的。

那么，什么是物業管理社會化呢？現代辦公樓物業管理有狹義與廣義之分，前者是指物業管理公司對辦公樓以及其內部場所、設施以及場地等進行維護的一項活動，而后者則是指包括委托管理在內的一系列管理的工作流程。物業管理社會化是作為市場主體的物業公司能夠自主決策的。這意味著物業公司能夠直接參與各類有關物業的管理活動，自覺調整自己的行為，以適應市場運行；自主經營、自負盈虧、自我發展；能夠根據自身的管理水平、技術條件、作業設施裝備及物業管理市場情況，自主地選擇經營管理的項目和方向，在物業管理市場上實現其價值。

辦公樓物業管理社會化的作用，有以下幾點優勢：

1.“高”：以高素質的專業人才，利用高科技手段，去實施高質量的管理。當今的物業管理，對智能化服務、配套服務等要求越來越高，辦公樓物業服務更是如此。因此，物業管理企業把高素質專業人才作為高質量服務的基礎，一直致力于提高員工隊伍的整體素質和業務技能，對招聘、培訓、激勵、考核嚴格把關，造就了大批優秀專業人才。

2.“低”：低成本運作。物業管理企業一直堅持“用好每一分錢”的原則，嚴格、科學地進行成本管理，為辦公樓使用者提供最佳性價比的服務，從而使辦公樓使用者全面受益。

3.“精”：匯集了眾多管理精英，多數是一支經過多年磨合、歷練的精英團隊。實施精細化管理，在競爭上以質取勝，在精細化、專業化、標準化與人性化“四化”上下足功夫。

4.“細”：關注細節，實施人性化管理，倡導和睦的工作關系。以顧客至上的原則，在各個細節上為顧客排憂解難。

5.“大”：充分利用“大”市場資源。一體化管理、市場化運作和專業化監督相結合，提升服務水平。

6.“齊”：服務項目齊全，配套齊全。服務內容向顧客公開，全天候為顧客提供全方位優質服務。

7.“簡”：管理中間環節少，服務架構簡約化。物業管理公司機構設置遵循精簡高效的原則，多數采用直線職能制和扁平式結構，盡量減少管理的中間環節，可以提高工作效率和服務效率，保證信息傳輸渠道的暢通、迅速。

根據政府大力推動物業管理社會化的方針，認真貫徹落實十八屆三中、四中全會精神和習近平總書記系列重要講話精神，按照 “專業服務、公開公平、誠實信用”的原則，進一步理順物業管理體制，規范服務行為，大力推進物業規范化管理，必定是今后物業管理發展的核心方向，從而達到辦公樓使用者和物業管理公司共同促進、共同升華的目的。

綜上所述，把辦公樓交給專業的物業公司管理優勢甚多，并且也能充分發揮其社會化作用。因為辦公樓物業管理水平直接影響辦公樓的品質。辦公樓的硬件條件固然重要，但以辦公樓物業管理為實質的軟件實力對于辦公樓的運轉同樣重要。事實上，辦公樓運轉的成功很大程度上就取決于后期的物業管理水平。專業的物管公司，能夠給辦公樓營造出一個良好的內部辦公環境，并對辦公樓提供優質的維護，保證長期穩定使用，對辦公效率提升、提高辦公樓使用者滿意度、增添辦公樓形象非常有效。現在很多辦公樓雖在硬件上狠下功夫，卻忽視了軟件實力的打造。

通常，人們把辦公樓的生命分為四大周期：第一階段是環評、投資、評估、規劃設計階段；第二階段是建造階段；第三階段是使用管理階段；第四階段是廢棄階段，就是拆掉。如果一個辦公樓保護的好，我們最少可以運轉 100年，也就是說在物業管理中間要保護100年樓宇價值。他們的比例是多少呢？第一階段投資、環評、規劃設計只占到投資0.7%，第二階段造房子只占 16.3%，第三階段使用管理中間占到了82.5%，第四階段僅僅占到0.5%。辦公樓生命周期的循環理論告訴我們良好的物業管理對資產、資源的愛護，對設施設備的保護，對環境保護，以及對辦公樓的生態起到了決定性的作用。

所以，應把辦公樓交給專業的物業管理企業管理，專業的物業管理企業會根據辦公樓的特點做出有針對性的管理方案，如：事務繁忙，采取貼心的一站式服務理念；技術密集，管理人員、專業人員具備較高的業務水平，可以處理任何日常及突發事件；政務活動頻繁，安全管理及清潔服務要求有效及時；涉密性強，服務的對象如帶有一定機密性，安全及保密管理要有嚴格的制度約束等。力爭讓辦公樓使用者有“安心、省心、放心、開心、舒心”的良好體驗，保證辦公樓的正常運轉，樹立良好的文明辦公樓形象。