農地確權背景下農用地流轉的法律保護

龐艷慧

摘 要：我國農用地保護是關系國計民生的大事，但是目前的現狀是農村的青壯年勞動力大多都離開農村，追求更好的薪資工作，這就導致了大片的土地在農戶之間或者熟人親戚之間流轉，在此過程中出現的流轉合同記載事項不完善，以及耕地承包者的法制維權意識不健全。最后還有一些投機商人荒化農用地以后改變農用地用途， 損害社會集體利益，以及因此體現的農用地法律監督機制的不健全。基于這樣現實的情況，提出的法律保護和完善。

關鍵詞：農用地；農地流轉；法律保護；權利保護

一、我國農用地流轉的基本概述

農用地流轉指的是農村集體經濟組織的土地承包者按照自愿有償的原則，把自己承包土地的使用權以轉包、轉讓、出租或者入股的形式進行農用地的流轉。

（1）農用地流轉的工具性。傳統農業主要關注對土地的占有使用，但是隨著工業化的發展，現代化農業則要求對農地的高效利用，農地流轉主要集中在農地的使用權、經營權的流轉，最后形成土地的規模經營。農用地的流轉是農地保護的一種工具手段，對于安土重遷，并且對農用地有很深感情的耕地農民來說，需要轉變觀念，注重單位面積的土地產出率和產出價值，這就需要政府行政部門做好政策宣傳以及相應的經濟政策的指導。

（2）農地流轉的市場導向性。可以說，農地流轉制度的形成和發展并不僅僅是隨著土地所有制度的確定而完全確定下來的，農地流轉制度的不斷完善更加直接的影響因素是市場。因為農用地的產出直接關系到農地承包經營者的基本生活需求的滿足，對于國家來說，農用地制度將直接關系到社會的穩定。所以說，農用地流轉制度需要農地承包經營者自護自愿協商，在社會主義市場經濟的引導下，根據相關法律法規的規定，按照合法程序，有秩序的完成土地流轉的規模化生產。

（3）農地流轉的期限普遍比較短。農地流轉合同規定期限一般為1到3年，有的地方根據糧食耕作制度的流轉甚至不到半年，長期流轉情形的不多，而且這些流轉多以農戶和農戶之間的流轉為主，農地流轉到經濟組織和種糧大戶的情形不多。

二、外國農用地流轉的現狀

（1）美國。美國有19745萬公頃的農地，在這片廣袤的農地上，實行著和我國不一樣的所有制形式—確立了以私有制為主的所有土地有償使用的制度。美國的土地流轉制度已經相當完善，政府通過土地規劃和登記制度來規范土地所有者之間的買賣和出租等流轉形式。

（2）英國。英國也是典型的私有制國家，英國也實行土地發展權的轉讓制度，不過英國的土地發展權是屬于國家所有，有國家行政機關依申請行使的一項權利。申請人因申請行政許可而獲得土地發展權，進而進行土地的開發和流轉。英國不僅發展權國有化，在其他土地流轉程序中規定的也相當嚴格，因而保證土地購買者在購買土地時能夠審慎對待，盡到必要的注意義務。在英國，土地流轉只是手段，流轉的目的在于擴大農場土地規模，實現農地生產的規模效應，提高農地產出率，使英國農地走上商業化、大型化和規模化的國際化道路。

（3）日本。日本的國土面積相對要少，可利用的農用地更是少之有少，所以日本更加注重政策導向實現農地的高產出率。日本的農地流轉形式主要有買賣和租賃兩種。同時，日本在土地流轉方面的規定也比較嚴苛，它大致經歷了四個時期：①分散經營；②以管制為中心的農地制度到規模經營；③放寬管制，允許土地流轉。政府行政干預對土地流轉不是特別明顯，主要集中在社會組織和法人來促進農地的合理流轉，這些組織和法人作為中介，間接的推動了日本農地的流轉。

三、我國農地流轉存在的問題

（1）導致土地流轉合同的無效種類比較多。農地流轉合同簽訂的當事人一方是無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，導致合同簽訂的當然無效。另外一種情況就是享有農村土地承包經營權的農戶戶口遷出，作為非農戶戶主的名義簽訂的土地流轉合同，由于主體資格的不適格，而導致合同無效。在一些相對發達的農村地區，農村集體土地所有權和農戶的使用權之間重復流轉的現象也屢見不鮮。

（2）農地流轉合同內容不規范。合同內容的書寫不規范，主要表現在農地流轉的必要記載事項沒有統一規定，而且當農地流轉合同當事人出現糾紛時，糾紛解決的方法沒有具體規定。另一方面就是農地流轉合同書中的用詞不恰當，“出租”“出讓”“轉讓”等法律術語混淆不清，使得流轉合同存在瑕疵，不利于農地流轉交易的順利進行。最后一點就是土地流轉合同的變更、解除的基本條件也沒有固定的規定。

（3）農地的利用和保護過程中，缺乏監督和法律救濟門路。由于農村的法律宣傳教育還不是很普及，導致一些投機的經商者打著“租用”土地的旗號，先讓土地荒化，進而再以撂荒土地進行投資建設，可能對于社會經濟建設有一定的積極意義，但這將會助長不正之風盛行，不利于社會法治的進行。當然，也有很大一部分原因是因為農村集體經濟組織為了利益趨勢，土地承包者為了眼前的利益，進而讓這樣的不法行為有了可乘之機。

四、我國進行農地流轉的完善

（1）農地確權之后，要完善有權進行土地流轉的主體的登記制度。農地確權制度的不斷落實對現有的在土地流轉提供了一個大的市場平臺，有力的促進了現有農地流轉的規范合法化運轉，不僅對現有的土地數量進行了重新測量，更重要的是確定了享有土地承包權的合法主體，進而使得所有的土地權利轉化在陽光下進行。

（2）因地制宜，規范各地土地流轉合同條款，由土地監督管理部門做好監督。現在的土地流轉大多是在小農戶之間進行，流轉合同的簽訂時間和糾份解決機制應該記載在合同中，合同書要一式三份，一份交農戶手中，一份農村集體經濟組織備案。對于大面積流轉和長時間的農地流轉，則要交各級土地管理監督管理部門審查，并定期審查，保障土地用途的合理開發。

（3）完善村民的公眾參與機制，從最根本的村民監督抓起。規范化的流轉體系建立以后，最重要的還有后期的監督規范，促進農地的農地用途不被改變，守護好現有的僅存的農地。

最后，我國的農用地流轉在農地確權以后還有很長的路要走，發展過程中會有很多法律問題和程序運轉的問題不斷出現，我們要堅持農地流轉基本原則不變的原則下，不斷的完善和發展現有的法律體系。

參考文獻：

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