論現代科學技術在我國土地登記中的應用

周劍鈞

摘要：技術、法律及行政均作為土地登記過程的重要手段，尤其在現代科學技術發展突飛猛進時代，土地登記的準確、快速、全面及方便必須依賴技術支撐，且涉及技術方法頗多，其中地籍調查技術、地理信息系統技術、辦公自動化技術和互聯網技術尤為重要，技術應用和更新進步不斷推動土地登記走向科學化、現代化及信息化。

Abstract： Technology， law and administration are important means of land registration. Especially in the era of rapid development of modern science and technology， the accuracy， speediness， comprehensiveness and convenience of land registration must depend on technical support. There are many technical methods involved， in which cadastral survey technology， geographic information system technology， office automation technology and Internet technology are particularly important. Technology applications and update continues to promote scientific， modern and informationalized land registration.

關鍵詞：現代科學技術；土地登記；中國

Key words： modern science and technology；land registration；China

中圖分類號：P271 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0198-03

1 土地登記制度溯源

從法律層面界定，土地登記是指國家依照法定程序，對國有及集體土地的所有權、使用權及土地他項權登記的一種制度。開展土地登記工作則是將土地位置、數量、質量、權屬與利用狀況等記錄于專門簿冊，據此頒發土地權屬證書的政府業務。土地登記制度作為土地法律制度的重要組成部分，對于加強地籍管理、確定土地權屬、保護土地交易以及課征土地稅和推行國家土地政策具有重要意義。

土地登記制度始于12世紀前后德國北部城市關于土地物權變動須記載于市政會所掌管的都市公簿規定，而后逐漸成為慣例并演變為當今土地登記制度。近代以來，隨著商品經濟的快速發展，土地不動產財產權利逐漸觀念化，土地、房屋等不動產交易和流通逐漸成為權利形態的交易和流通，由此必然產生不同層級的復雜土地權利體系，而登記對交易安全具有保護功能，能使復雜土地權利體系化并避免相互之間的沖突。在德國，擔負交易功能是登記權利，而非實體權利。從實體物到觀念上的權利轉變，從觀念上的權利到登記權利轉變，是交易客體的兩次重大變革。

在土地登記技術使用上，部分發達國家較早以前就建立了基于互聯網等技術的土地信息登記查詢系統，比如早在1983年德國就建立了自動化土地數據庫，將德國各州土地登記的所有數據都記錄在內，且數據信息內容格式統一，通過人機對話方式社會公眾能夠隨時的查詢、檢索數據庫信息，如此一來個人或者部門能夠快速的獲取正確的和最新的土地登記資料，從而幫助自身或者部門做出正確的決策。在荷蘭和芬蘭，土地信息極其豐富，相關管理部門統計分析本國的土地信息借助的是相應的土地管理系統，芬蘭的土地測量署選用的系統開發工具是Small World GIS軟件，目前已經完成了系統軟件的開放工作。該系統就是將當前社會上先進的數據庫技術和GIS技術結合起來，大大提高和完善了系統的全部功能，且觀察實踐應用中的系統發現，通過應用現代先進信息技術，能夠較好的處理和維護信息，具有很高的可行性。正是因為芬蘭利用現代信息技術處理土地數據取得了不錯的效果，荷蘭也效仿芬蘭采取了該技術，同樣效果顯著。

2 我國土地登記制度發展歷程

我國古代土地登記制度，是由政府將土地權利證書制作成正本和副本，而且正本和副本均制作在同一張紙。然后將文本從中間撕開，政府保留其正本，權利人保留其副本，即所謂“地契”作為其土地權利憑證。該登記制度在新中國成立初期仍被沿用。1956年前后，我國曾建立有土地登記制度，其后中斷直至改革開放后恢復建立土地登記制度。我國現行土地登記制度始于1986年《土地管理法》。在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，規定了土地使用權登記制度。1996年《土地登記規則》的頒布，較為完整土地產權登記制度得以建立。1998年新修訂的《土地管理法》第十一條規定了土地登記的機關和登記的類型，第十二條規定依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。上20世紀末，我國已經開始利用計算機技術結合著一起管理土地資源的信息，在90年代中期，由于政府職能管理部門的努力和科學研究機構部門對土地信息管理的認識和重視度的深化和提高，土地登記的信息管理系統開始得到了高速發展，同時GIS與技術計算機技術也有著快速的發展。此外，由于存在需求促使商業上的投入也推動了我國的土地登記信息管理技術的發展。

3 現代科學技術對我國土地登記工作意義及現實運用

3.1 作用意義

隨著時代的發展，國家和人民對土地調查工作的要求越來越高，要求其工作更加全面化、細致化和常規化，這無疑給土地管理工作相關人員增加了極大的負擔，使得其面臨的工作越來越繁重，且隨著時間的累計，相關土地數據量越來越龐大，再加上其他客觀原因的影響，比如新型城鎮化的井噴式發展，使得土地管理的難度越來越大，尤其是土地登記管理工作，實際操作中面臨很多問題，但需要注意的是解決這些問題是必要的，因為隨著社會的飛速發展，國家急切的想了解相關的土地管理信息，從而更好地為各行各業提供信息服務，也只有掌握了準確的土地管理信息，才能做出正確的經濟調控方案，從而促進整個社會的良性發展。基于此，相關部門應積極學習國外的先進經驗，引入現代先進信息技術，淘汰過去效率低下的紙質辦公方式，采用計算機工具辦公，促進土地登記工作的信息化管理。

建立科學高效的土地登記信息系統是土地登記工作的信息化核心工作。土地登記信息系統是在計算機技術，網絡技術，通訊技術和3S技術的支持下，以“宗地”為核心實體，實現土地信息的采集、輸入、檢索、存儲、處理、傳輸、綜合分析、輔助決策及結果輸出的信息系統。在土地登記信息系統中采用現代先進的技術和手段，不僅能夠大大提高系統的工作效率，其土地登記信息的失誤率也會大大降低，如此有利于提高土地登記信息系統的工作質量，進而為數字化城市建設及其規定提供更加準確的依據。

3.2 現實運用

2001年，深圳市國土資源局信息中心結合各類現代先進技術，比如網絡技術、數據庫技術、地理信息技術等，建立了用地審查報批系統，利用該系統能夠實現建設用地審批和發證的網上辦公、無紙化辦公，該系統建設用地審批和發證的全過程基于網絡完成，且其它的日常審批工作也能夠在網絡上實現，大大節約了客戶的時間。

2004年，江蘇省國土資源廳在市、縣級用地審批單位部署了建設用地審批管理系統，并投入了使用，此后一年，省級的系統也建設成功并投入使用，且省級系統還和市、縣級系統實現了功能和數據上的正常銜接，大大提高了建設用地審批工作的效率和質量。

2009年3月至6月，國土資源部和銀監會聯合在多個城市試點了銀行國土信息查詢系統，包括廣東省廣州市、浙江省寧波市、黑龍江省齊齊哈爾市、吉林省長春市、遼寧省鞍山市等，除此之外，還試行了網絡化一站式土地登記信息查詢服務新模式，并取得了不錯的效果。基于此，國土資源部、銀監會決定在全國更多城市試行該系統，初步在全國105個重點城市。

2014年11月20日相關部門印發的《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（下稱《意見》）中正式確定，要用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、“四至”（一宗土地四個方位與相鄰土地的交接界線）不清等問題。要求所有開展土地承包經營權登記試點都必須嚴格依照相關規范標準進行操作，保證其各項工作環節都符合標準。對于土地承包經營權登記而言，其最基礎也是最重要的工作是將承包地塊、面積、合同、證書落實到戶，把承包地塊的空間位置標記清楚，并記錄在登記簿，這直接關系到登記試點工作的成敗。為了提高登記信息的準確率，降低登記信息的失誤率，各地應積極學習各類現代現代的登記技術方法，實現登記信息的現代化、信息化和數字化，減少人為因素造成的誤差。同時還應該建立相應的規章制度和規范標準，各試點地區的單位和個人都應該嚴格依照相關規章制度和規范標準進行操作，做到獎罰分明，從而提高登記質量，實現登記工作的規范化管理。

4 現代科學技術在我國土地登記中的運用

4.1 地籍測量技術

隨著時代的不斷發展，測量技術也在不斷更新，以使用的儀器為例，過去使用的測量儀器多是傳統的光學儀器，比如平板儀、經緯儀、水準儀等，現在多采用的是數字儀器，比如全球定位系統GPS儀器、遙感RS、全站儀RTK等，與傳統的光學儀器相比，現代數字測量技術的工作效率更高，且由于沒有人為主觀誤差，其中的測量結果往往更加精確，它能夠精確的測量界定權屬界線、位置、形狀及地類界線并計算其面積，還能夠利用數字化采集設備全方面的采集土地登記數據，并將采集到的土地登記數據進行處理，同時輸出各種地籍圖件和表冊。由此我們知道了現代數字測量技術的可行性和先進性，基于網絡不僅完全實現了無紙化辦公、網絡辦公，還大大提高了工作效率和質量。

4.2 地理信息系統技術

地理信息系統（GIS）是對描述地理環境信息的地理坐標及相關信息進行采集、存儲、管理、查詢、分析、顯示和制圖的計算機軟硬件相結合的綜合性技術系統。通過在土地登記中應用GIS，可幫助土地登記實現以下功能：一是數據采集，該系統能夠把土地登記工作中所有形式的信息都毫無保留的轉入數據庫，無論信息形式是圖、表，還是數、文，都不影響數據庫的接收；二是數據更新，生活中我們發現地理并不是一成不變的，很多主客觀因素都會影響地理信息，而通過在土地登記中應用GIS，上述情況不會對土地登記工作造成較大影響，因為GIS系統能夠利用遙感、全球衛星定位技術等快速的掌握變更的地籍圖形與屬性信息，具有很高的時效性；三是信息管理，能夠對收集到的各類信息進行集成管理，方便相關人員查閱和檢索，服務更加人性化和合理性；四是輔助決策，在其龐大的數據庫支持下，它能夠從多尺度、多要素、多時態的綜合分析和變化模型，這對于各級部門而言是大有裨益的，它能夠提高該部門的決策正確率。當前社會已經認可了土地登記信息化，并為其建立了相關的規章制度。

4.3 辦公自動化技術

辦公自動化（簡稱OA）是指辦公信息處理的自動化，利用先進辦公集成技術，使人能夠將各種辦公業務活動逐步由各種設備、人機信息系統來協助完成，達到充分利用信息、提高工作效率和工作質量及生產率的目的。對于土地管理活動而言，土地登記是一項基礎性工作，土地登記資料包括各種辦公材料，比如土地權屬來源證明、申請者身份證明、土地登記申請書等，還包括土地登記業務過程中形成的各種材料。過去處理這些材料需要耗費工作人員較長的時間，但采用辦公自動化技術以后，只需將這些材料轉化成電子檔案，就能夠通過檢索快捷的查詢到相關資料，高效便捷。

4.4 互聯網技術

當前社會互聯網技術已經非常完善，掌握互聯網技術的人才也越來越多，因此利用互聯網建立土地管理部門的電子政務系統的可行性是很高的，且難度較小。利用互聯網建立土地登記的信息化平臺具有較多益處，具體體現在以下方面：一是便于信息獲取、信息交換、信息共享，土地管理部門通過建立自身的數據庫，其內部能夠快捷的查詢各部門所需的土地登記資料，對于土地登記工作人員而言，工作效率大大增加了，對于用戶而言，其辦理登記的時間大大縮短了；二是建立大屏幕電子公告牌，連接土地產權產籍管理數據庫，在公告牌上隨時更新最近的宣傳資料，在宣傳土地登記工作的同時也為相關人員提供了便利。

上文分析了我國土地登記中運用的四種現代科學技術，分別是地籍測量技術、地理信息系統技術、辦公自動化技術、互聯網技術。其中地籍測量技術基于網絡不僅完全實現了無紙化辦公、網絡辦公，還大大提高了工作效率和質量；地理信息系統技術實現了土地登記的四項功能：一是數據采集、二是數據更新、三是信息管理、四是輔助決策；辦公自動化技術將土地登記各類材料轉化成電子檔案，能夠通過檢索快捷的查詢到相關資料，高效便捷；互聯網技術幫助土地登記部門建立了信息化平臺，便于信息獲取、信息交換、信息共享，同時還建立大屏幕電子公告牌等。通過綜合運用這些技術，使其相互影響和作用，促進土地登記工作現代化、數字化和信息化的實現。

5 結語

國家發展“十二五”規劃，國土資源信息化的重點任務之一，就是開展全國國土資源“一張圖”建設，其主要任務是建設國土資源“一張圖”綜合數據庫及其各個應用系統。“一張圖”工程建立必將成為國土資源信息化的堅固基石和加速引擎。“一張圖”工程實施，能夠幫助國家各部門直接及時、準確地掌握全國土地資源的利用現狀和時空變化信息，是全面實施國土資源管理信息化的堅實基石，也將是信息社會化服務和資源共享有力支撐，此工程實施后必將帶來巨大經濟和社會價值，為我們國家的經濟和社會長久和諧發展提供又一個有力保障。在“一張圖”模式下建立土地地籍數據的核心空間數據庫，土地登記信息系統是未來我國土地登記的發展趨勢。為此，利用最新的計算機與互聯網技術，空間數據庫技術和GIS技術等先進的科學技術手段，符合國家發展建設規劃，當前社會研究熱點，研究設計現代化的土地登記信息系統，其能夠為國家發展建設提供參考價值，又能夠發揮新科學技術應用價值。

參考文獻：

[1]郭春華，范文鵬.進一步完善我國土地登記法律制度的探討[J].地理與地理信息科學，2006（4）：100-103.

[2]趙俊三，趙耀龍，李練恒.基于網絡和GIS技術的土地登記公開查詢系統研究[J].國土資源信息化，2002（2）：20-23.

[3]沈國華，郭霞.土地登記的現代化管理[J].技術與市場，2007（2）：84-85.

[4]石立山.地理信息系統在土地管理中的應用[J].民營科技，2011（8）：13-17.

[5]羅慧君，楊愛萍，鄭晗.GIS 在土地登記中的應用設計[J].地礦測繪，2005（4）：28-30.

[6]Bogaertsa，T，Williamson I.P，Fendela， E.M.The Role of Land Administration in the Accession of Central European Countries to European Union. Land Use Policy， 2002.